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当前,国内楼市长效机制建立已是不争的事实,房价回归理性亦是不争的事实。在货币不断贬值的背景下,中长期看,房子是可以做到保值甚至增值的,但短期内风险较高。理由如下:
1、过去房价为什么上涨?原因有很多,但其中与货币是分不开的。在过去十几年里经济高速增长,市场上多出来一大批热钱,而这些钱相当一部分都流到了楼市中。
2009年1月,M1增速最低6.7%,住宅销售价格到3月达到最低点98.1%;2010年1月M1增速上升到39.0%,住宅销售价格指数也上涨到115.4%。看得出,从1998年-2010年,尽管房地产因为流动性差,大约有3个月的滞后,但大趋势依然是跟着货币走的。
但现在,M1和M2增速都在下降,不仅上调了房贷利率,国家还对委外、信托、消费贷等各路资金进行围追堵截,严控进入楼市。因此短期内,楼市至少在资金面上没有太多上涨的支撑,且随着部分地区(环京、部分三四线城市)的楼市泡沫破灭,站在资产配置角度上看,目前投资房产风险太高。
2、但从长期看,房子依然能做到保值,甚至升值。土地方面,一季度财政收支数据显示,1-3月份,国有土地使用权出让收入约1.33万亿元,同比增长41.8%,这与去年的涨幅基本一致。
细分来看,4月,全国330个城市土地成交量价环比均上扬。从成交量来看,住宅用地成交1423幅,4956万平米,环比下跌34%,同比上涨38%。从土地成交楼面均价来看,住宅用地成交楼面均价4956元/平米,环比下跌34%,同比上涨38%。土地成交量价虽然受到政策调控影响,环比下跌,但这种下跌更像是一种“强压式”。
近期关于棚改货币化安置可能被暂停的传闻,住建部也正式做出了回应,称货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。
其中重要的一点,“因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。”
这说明在很多刚需不足、库存较多的三四线城市,棚改货币化依然会继续进行,房价还会向上。
人口方面,目前很多一二线城市都掀起“抢人大战”。与其说是人才引进,不如说是扩大购房人群支撑起涨的房价。而一二线城市房价的上涨支撑,便是人口。恒大研究院数据显示:
1990-2016年,一线城市人口占比从2.8%增至2016年的5.2%,二线城市人口占比16.5%增至20%,三四线城市人口占比从80.7%降至74.8%。
而社会财富方面,同期一线城市GDP占比从9.4%增至12.4%,二线城市GDP占比从23.2%增至32%,三四线城市GDP占比从67.4%降至55.5%。
可见未来人口仍将会向中心城市转移,房价长期向上的支撑还是很强的。
说白了,房地产就是一个城市化、货币化现象。财富和人口集中在哪里,哪里的房子就会涨。长效机制的建立,可以很大程度上缓解这种不平衡现象,当房子的居住属性占据主导时,楼市也会逐渐回归理性。
关于房子保值升值,很多人会想:大家都买了房,国家怎么会让全国人民的资产缩水呢?是的,国家确实不敢让大家的资产缩水,但有时候国家也不是万能的,不是吗?
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