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单从数字上来看的话,房贷利率5.39%,那1万块钱一年的利息就是539元。
但是房贷的利息不能单纯从利率上推算,因为房贷利息的计算是相对比较复杂的,而且等额本息还款跟等额本金还款,虽然利率相同,但实际上要付出的利息是不一样的。
我们举一个简单的例子,假如你贷款100万,利率是5.39%,贷款期限是30年。
假如单纯从数字上来看,很多人可能以为100万1年的利息是5.39万,但实际还款并不是这么简单。
两种还款方式对应的利息如下:
等额本息还款方式
下图是借100万30年的利息总额。
从中可以看出等额本息还款方式,一百万三十年,总的利息是101.93万,平均每年是3.39万,这个利息看似比实际的利息要少,对不对?
实际上这个利息已经把资金的实际使用率考虑在内,所以利率相对比5.39%的利息要少,因为随着你还款本金的减少,以后每年对应的利息都是在减少的。
下图是等额本息还款方式,每个月利息的递减情况。
从图中可以看出等额本息还款,每个月的利息都在递减5块钱左右。
等额本金还款方式
等额本金还款方式,前期还的本金比较多,占用银行资金相对较少,所以总体利息相对比较少。
下图是100万30年等额本金还款方式的利息情况。
从图中可以看出,同样是100万30年5.39%的利率,等额本金的总利息只有81.07万,平均到每年的利息只有2.7万左右,这个利息更低。
而具体到每年要还的利息都是不一样的,下图是等额本金还款方式,每年要还的利息情况:
从图中可以看出等额本金还款方式,每个月的利息都减少12.5元左右。
但不管怎么样,银行都是按5.39%的利率来计算。
虽然等额本金跟等额本息要付出的利息不一样,但实际上计算的利率标准都是5.39%,而两者的利息之所以有很大的差距,最根本的原因是借款人占用银行资金不一样。
等额本金前期还款的本金比较大,越往后欠银行的本金越少,所以利息相对就比较少,等额本息前期还款本金虽然也在减少,但减少并不那么明显,所以我们看到利息相对比较多。
但不管怎么计算银行都是以借款人实际占用的本金按照5.39%的利利来计算,所以不管是等额本金还是等额本息,借款人都没有占到便宜,只是两者的还款压力不同而已。
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