城市住房可以抵御通货膨胀是大谎言

一、房牛市上涨10倍，第25年下跌50％就亏钱4％,说明住房无法抵御通货膨胀

（1）在“某年”花100万元买房，是自住房或空置房。买入后最高涨幅10倍（1000万元）。

（2）假设在第25年跌剩50％（500万元） - 后面10年按照1％计算交房产税50万元 = 第25年总价值剩下450万元。

（3）按照平均通货膨胀率6％计算，450万元 * 0.94 * 0.94 * 0.94…… = 第25年的住房总币值只相当于买入时的96万元 – 买入时投入资金100万元 = 持有住房25年亏钱4万元(4％)。

二、计算结果的分析

（1）有人说，如果房价上涨10倍，按揭3倍杠杆就是赚钱30倍。问题是，如果到第25年计算，因为银行按揭的本息已还清，所以盈利只是10倍。

（2）有人说，在是房改第一年1998年就买房的人，赚钱30倍。问题是，在发现买房会赚大钱之后，通常会增大投资，或以小换大，或以旧换新，就像追涨买入股票那样，会增大平均成本，会降低平均持有年限，所以到2017年的时候，总体盈利倍数超过10倍的人不多。也就是说，如果是长期投资，即使是1998年就开始买房的大多数人，最终也是亏钱。

（3）如果将26年改为20年或15年，计算结果是大赚钱。说明中线卖出可以赚大钱，长期握住终将亏钱，因此恐慌性抛售迟早会出现。

（4）一旦房价0上涨，住房每年就贬值9％。一是在表面看是一套住房，计算的时候它是一堆纸币，而纸币每年平均贬值6％。二是商品房按照50年设计，每年有2％的折旧损失(拆迁税)，这从二手房报价就可以看出来。三是今后房产税等税费平均每年大约有1％（预测）。

有人拿“卢布贬值N万倍，但莫斯科住房仍然非常值钱”的情况说事了。

（1）这种情况中国已经发生过了。1949年蒋介石政府垮台，逃到台湾之前，金圆券也是贬值N万倍。可是，1978年全国城市99％的家庭的财产都低于1万元，不是“万元户”，说明我们的爷爷们虽然经历过苏联那样的恶性通货膨胀，却没有给我们留下像莫斯科那样价值1千万元的遗产，反而是那时地主的土地房子都被无偿分配给穷人农民了，只留下够用的，大地主逃到台湾，土地房子带不走，被分光了。

（2）中国不再有大规模战争灾难，所以不会再次出现蒋介石那样的恶性通货膨胀。中国也不会像苏联那样分裂为几个国家，所以不会出现卢布那样的恶性通货膨胀。

（3）我们这一代人一定会留给下一代千万元资产吗？不见得，因为我们这一代人一定会遇到暴涨后的大跌，在土地流拍之后，将遇到住房租赁税 + 空置税 + 资产利得税 + 房产税 + 遗产税。

（4）经过房熊市，遇到严重通货膨胀，因为失业或减薪，因为房产税遗产税越来越多，因为房价无法上涨，但是通货膨胀率很高，放水对房子偷钱很多，因为按揭利率很高，最后也许使得许多人会被银行收走房子，没有东山再起的机会。

（5）据统计，现在已经有34亿人的房子，需要一个拆迁周期（30几年）来消化，最终需要炸掉40％，使得这些住房的价值归0，使得身临其境深受其害的人不敢再炒房，所以我们看不到下一次轰轰烈烈的自相残杀的房牛市了。

有人夸张的说“目前年平均工资6万元，今后是60万元，所以现在大借钱很合算”。这种说法是夸大了货币贬值的速度，这可能是30年后的工资水平，是毫无意义的说法。看看日本，1991年房地产泡沫破裂重创银行和实体经济，工资水平比26年前没有很明显的增长。

如果房价在低位，通常经济发展也处于低位，平均收入会不断增多，那时的按揭款假设是每月1000元，过几年就是小菜一碟。可是，目前房价在高位，经济危机的可能性不断增大，未来可能遇到倒闭潮失业潮减薪潮，怎么可能收入大增多？目前的按揭每月1万元，过几年可能断供。

目前大借钱大买房，目的是赚货币的差价捞一把。问题是，在恶性通货膨胀时，住房价格可能每年跑输印钞机10％。问题是今后印钞机加班加点大印出来的钞票不会直接发给你，反而使得你减薪，使得你在菜市场多花钱，使得你的月供要多交钱。在经济危机时高负债，人家一日2碗咸菜稀饭，你可能一日1碗都成为问题呀。

随着城镇化的进程，房子（特别是大城市的房子）一度会成为稀缺热门的产品，但是任何稀缺热门的产品，最终都会走降价普及之路。

产品稀缺热门就会价格高，就会争先恐后大生产，就会严重过剩，就会打价格战，就会降价普及。

看看以前曾经稀缺热门的东西：手表、自行车，缝纫机、收音机、三用机、大哥大（手机）、电视机、电话机、摩托车、电脑、家用小汽车......，都在普及后大贬值。

最典型的是，1992年前后的大哥大，是只能通话不能发短信不能上网的手机，一部2万元，价格相当于当时二线城市的80平米新房，目前80平米新房的总价可以买入3000部手机，贬值幅度非常惊人。

1995年，买一辆最普通的家用小汽车，相当于国营企业科级干部10年的工资，现在1年就可以买2台。

许多城市老居民的家庭人口情况是124结构，小孩子到结婚的时候是248结构。小夫妻2人上班，爸爸辈的4人已经退休或快退休了，爷爷辈的8人已经走了或快要走了，小夫妻最终将继承6套住房，不少人家有12套以上。因为那时人少房多，加上住房已经是老破小，基本上租不出去，房产税遗产税必然交不起，至少是很不合算，所以抛售潮是必然的。

房龄30年的小区住房，那时找不到接盘侠，因为漏水、漏电、电梯总是停摆，居住的人越来越少,物业公司难以赚钱就撤走了，满目疮痍破烂不堪，因为拆高盖低使得开发商无利可图，因为多数拆迁户只要现金补偿使得拆迁遥遥无期，因为家家都不需要买房了，于是哪怕是美国底特律那样的一大套1美元也卖不出去，因为赚差价的可能性几乎没有，因为买来关蚊子交房产税遗产税很不合算。

那时，炒房囤房者为下一代留下来的12套住房，子孙卖不出去，房产税、空置税、遗产税的欠款越来越多，如果要求政府炸掉要花许多钱，子孙可能因此债台高筑，甚至成为银行黑名单，不能……不能……，可能没饭吃呀，那时你们在盒子里会安心会瞑目吗？

政府大力发展住房租赁市场的指导思想，是降低租价留住人才和劳动力，是降低实体经济的用工成本，试问有几个人能够在一线城市买得起房子，但是城市也需要发展啊。

（1）大量商业楼正在改为出租房。

（2）专门用于永久出租房建设的土地拍卖已经开始，2017年夏天上海市就在好地段拍卖出6块土地，土地价格很低。

（3）城市周边的村镇出租房将大量建设，不需要经过土地拍卖的农村土地所盖起来的出租房，成本低，市场竞争力超强。同样性质的小产权房,最终也可能转为租赁房。

（4）房产税可能从空置房打开通道。假设空置税是1.5％，如果按照出租房委托给政府或国企开办的“租房服务中心”,除了房产税租赁税还可以得到0.5％的租金收入，那么，为了避税，将有许多空置房变成出租房。

熊安新区不搞土地财政、不搞商品房、搞公租房的政策，是政府高层已经开始改变以房地产为经济支柱、靠拍卖土地赚钱的思路。雄安新区是未来千年的模式，相形见绌之下，那些高房价的大城市，如果不降低房价，中高级人才就会大量流往新区，如果不降低实体经济的房地产成本，就会使得本地资本流出。

中央政府说，“房子是用来住的，不是用来炒的，坚决遏制房价上涨”，希望你不只是听听。