二手房子交易流程_二手房交易的全部流程

买方看房

看房选房可是整个流程的重中之重，这对于你是否要买房、决定日后的生活处所以及日后的生活环境和质量。

1.房源信息

互联网的发展，使得许多信息都可在网络上找到，房源信息当然也不例外，而且互联网上的信息更为丰富。这样丰富的信息固然好，但也带来的弊端，房源信息的良莠不齐以及虚假房源信息在混淆无数购房者的视线。在信息筛选方面，一定要擦亮眼。还可以通过正规中介公司、网站或个人亲朋好友的推荐。

2.实地考察

买房不比买衣服，可以买到不喜欢的就丢在一边。房子是日常必需品，如果买到了一所不喜欢的房子，也是比较影响心情的，更重要的是会产生心里落差。

房屋的实地考察需要注意房子的户型结构、朝向、通风是否良好、采光以及楼层装修状况等。要注意一些比较容易忽视的问题：下水道堵塞、墙面渗水、墙体裂缝等问题。还要看一下房屋所在小区的交通通达度、绿化覆盖率以及小区内是否实行人车分流等因素。当然，要着重观察一下小区以及小区周围的环境卫生，要明确自己的标准，不可轻易让步。

产权调查

产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

签买卖合同

应中介和买卖3方都在场

如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外，合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。

交定金

定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%—10%。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应交由第三方监管。

如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

评估（1个工作日）

房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

签署申请贷款合同、办理按揭

去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

银行同意贷款通知书

银行内部各级对申贷人审核后会出二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

完税过户（1个工作日）

递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴纳税费房屋才能过户，购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税，营业税，土地交易服务费，产权登记费，出购房发票，出回执。

银行放款（1-3个工作日）

据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的账户上。

购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。

收房(1个工作日）

买卖双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣账号变更及费用结算。

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