近日，据有关媒体统计，厦门最新房贷利率政策发生变化，首套房利率下调幅度较大，相比两个月前，房贷利率下调10-15%不等，其中有9家银行房贷利率下调至基准（4.9%），分别是中国银行、兴业银行、民生银行、邮储银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行。同时，二套房利率也不同程度下调，目前各大主流银行二套房利率基本仅在基准利率上浮5-10%，实际利率介于5.14%-5.39%之间，应该说，相比其他绝大多数一、二线城市和部分三线城市的房贷利率来说，显得相当良心。

“房贷利率太高了，我们有实实在在住房需求，房价高，利率也高，确实有点吃不消，真正轮到我们所在城市下调房贷利率不知道要等到何时？”，有些朋友开始抱怨。没错，房贷利率下调在前段时间已有个别城市在行动，比如说在7月份时，广州、佛山房贷利率下调，接着合肥、南京等城市都有个别银行下调房贷利率，包括后面上海传出房贷利率下调，或迫于舆论压力，上海房贷利率本身就也不高，所以最终没有下调成功。房贷市场的种种表现，给等待买房的网友们两个感受：一是都是别人家的城市；二是房贷利率下调会成为趋势吗？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，2019年初，首套房贷利率有下调5-10%可能，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也可能下降。中信建投也表示，个人住房贷款上行空间有限，高点可能就在年内。

目前房贷利率是高还是低？弄清楚这个问题，要知道房贷利率与货币利率紧密相关，房贷利率不会朝令夕改，上调或者下降都是一个趋势，趋势一旦形成，那就不是调整一下、两下的问题。

从近二十年房贷利率调整变化来看，我们可以发现一些与房价、与房贷利率趋势变化有关的东西

1.房贷利率变化周期“少则一年，多则5到6年”。从下图表中我们可以看出，第一个周期（1996-2002），1996年房贷利率最高，2002年2月跌至谷底；第二个周期（2007-2008），2007年底房贷利率最高，2008年底跌至谷底；第三个周期（2011-2006），2011年中房贷利率最高，2016年底跌至谷底；第四个周期（2017-至今），本轮房贷利率周期自2017年初开始上行，目前共计1年10个月。从近二十年房贷利率波峰值来看，都是处于整体下降趋势，2006年15.12%—2007年7.83%—2011年7.05%—现在5.39%（首套房利率，是否为阶段高峰需确认）。但从这个趋势来看，房贷利率上升空间依然不大，下调空间倒是存在。

2.房贷利率变化趋势与房价紧密相关。换句话说，当房贷利率达到一个阶段性顶点时，房价大概率迎来调整。比如1997年、2008年、2012年，虽然说房地产市场阶段性调整跟当时的大环境有关，但作为楼市最重要的金融调控手段，房贷利率高企，使人们加入观望队伍，成交量逐步下滑，房价也会跟随调整。如今到了2018年，房贷利率是否为阶段高点，同样也大概率是房价阶段高点的佐证。

3.高利率时代一去不复还，房贷利率整体向下趋势符合经济发展规律。我们属于发展中国家，经济高增长，伴随货币高利率，房贷利率与之紧密相关。随着经济增速下降，房贷利率与货币利率一样，都会逐步下调。纵观发达国家，美国房贷利率基本在2-3%之间，英国在2.75-3%之间，整个欧洲的房贷利率也基本在4%以下，即使我们香港地区的房贷利率大致在2.1-2.3%之间，远低于内陆。所以，从长期来看，我们的房贷利率是会向下。

楼市在调控政策作用下，已处于平稳阶段，落实住建部“支持合理住房需求”或提上议事日程，房贷利率下调具有现实基础

1.刚需和改善群体有望受益。在2018年8月初时，住建部提出“支持合理住房需求”，这里的合理需求，我们理解为包括刚需和改善群体，他们显然是符合“房住不炒”政策。我们可以预计，这类群体应该长期受到政策照顾。事实上，一些城市有开始在行动，比如说提升个人公积金贷款额度，支持大学生或者无房人群首先选房。作为最能体现节省购房成本的“房贷利率”有望与投资性购房差别对待，不搞一刀切。

2.房地产市场整体平稳，一些城市逐步具备实行住房差别化信贷政策条件。在房地产调控攻坚期，实行“一刀切”房贷政策属于无奈之举，当前房地产市场已经平稳，一些城市楼市走势出现分化，即有下行、平稳、稳中有涨三种情况，那么，这些城市就会出现不同的房贷政策。比如说房地产市场率先迎来调整的厦门，作为抑制楼市热度的“房贷利率政策”则会转向，下调或者恢复楼市调控之前的房贷利率是正常现象。当然，不仅是厦门，一些城市也出现房贷利率小幅下调。接下来最有可能调整出现房贷利率下调就是一些房价已调整不少的城市，比如说环京地区等。

房贷利率下降城市，预计需具备两个基础特征，看看你所在城市有没有？

1.地价下降，土地流拍增多。这主要反映开发商对后期楼市整体不看好，预期出现了变化。从大方面讲，我们城市土地出让金虽保持在较高位置，但今年土地流拍现象愈演愈烈，热门城市土地流拍越来越多。临近年底，各地方为冲刺完成全年土地出让计划，还有不少土地上市，在市场预期变化情况下，土地流拍在所难免。

2.抢房现象基本绝迹，楼盘去化率降低。楼市冷热程度就看新开楼盘的去化率，如果你所在城市摇号楼盘慢慢绝迹，楼盘去化率越来越低，以前能卖完的，现在卖不完，以前加推能卖8成的楼盘，现在只能卖3成。这种情况，显然是银行和开发商不愿意看到，房贷利率调整也形成合力。

若房贷利率调整，对我们正在还房贷的人有影响吗？

1.贷款期限在1年以上的，遇基准利率调整，当时不调整贷款利率，要到下年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率。

2.房贷申请下来之后，无论市面上房贷利率浮动比例如何调整，都跟你无关，你的房贷始终要按照当初的浮动比例计算，比如你当时申请的是上浮15%，那么半年后市面上浮动比例变为上浮10%就跟你没有关系。

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