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2019年8月25日傍晚，央行发布调整个人住房商业性贷款利率政策，即10月8号以后首套房贷利率不低于市场利率基准执行，二套房不低于市场利率的加60个点执行，这个政策对大家来说已经不是新闻了，大家都知道了，但是现在很多人都关心自己的房贷是多还了还是少还了呢？下面笔者就以贷款100万为例子来简单计算下供朋友们参考：
商品房
（一）现行的个人住房商业贷款政策
贷款额度：100万；期限：30年；还款方式：等额本息（不提前还款）
现在个人住房商业贷款房贷参照央行基准利率加点执行，目前央行基准利率是4.9%，我们举某个一般性的二线城市吧，现在二线城市不管首套房还是二套房贷款利率都会上浮。
首套房：
假如该城市首套房贷利率上浮5%，现在首套房基本上普遍都上浮5%，上浮后就是5.145%，计算后，30年总还款利息为：96.57万元；每月还款：5460.26元。
二套房：
假如该城市二套房贷款利率是上浮15%，现在二套房普遍都上浮15%，上浮后就是5.635%，计算后，30年总还款利息为：107.58万元；每月还款：5766.04元。
（二）10月8号后个人住房商业贷款政策
贷款额度：100万；期限：30年；还款方式：等额本息（不提前还款）
新政后首套房贷款利率参照不低于各地市场利率基准执行，二套房执行市场利率基础上加60基点执行，现在还不知道10月8号后市场利率多少，因为市场利率是动态调整的，各区域具体加多少点不一样，不过我们按照人民银行8月20号，5年期限市场利率为4.85%为例来计算。
首套房：
根据新政，首套房贷利率不低于4.85%，新政是差异化加点，个人理解是越是经济欠发达的地方市场利率加点越低，越是经济发达的地方越高，我们就按平均值4.85%计算。
30年总还款利息为：89.97万元；每月还款：5276.92元。
二套房：
根据新政，二套房贷款利率不低于加60基点后为（4.85+0.6）%=5.45%，二套房新政也是差异化加点，个人理解是越是经济欠发达的地方市场利率加点越低，越是经济发达的地方越高，我们就按平均加点60个基点后5.45%来计算。
30年总还款利息为：103.28万元；每月还款：5646.56元。
（三）还款差额
通过以上计算可以看出：
首套房：
新政后100万贷款，比现行政策总共少还：96.57万元-89.97万元=6.6万元；
二套房：
新政后100万贷款，比现行政策总共少还：107.58万元-103.28万元=4.3万元。
计算器
（四）总结
此次房贷新政调整是落实房住不炒政策，确保各地区落实差别化房贷。因为我国有的地方经济发达，有的地方经济欠发达，所以房贷利率也应根据各地区具体实际情况和资金供求关系等因城而异，对欠发达地区首套购房者贷款购房是个利好，同时又保障了发达地区首套购房者贷款购房需求，抑制了炒房者贷款购房，促进了房产健康发展机制发展。