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来源：房掌柜东莞 梁丽娟
“年纪大”的东莞二手房将面临“贷款难”尴尬？日前，一业主在东莞二手房购房QQ群吐槽，称自己所在的2000年建的小区，因楼龄问题被银行列入了贷款黑名单，立即在群里掀起了轩然大波。
东莞二手房贷款申请，需要对楼龄、市场、买家信用度等做综合考评，这已不是什么秘密。但2000年建的商品房至今楼龄不过16年，就被排除房贷审批之外，这对大部分购房者、业主而言，无疑是巨大的打击。要知道，东莞商品房经济从90年代开始兴起，楼龄“15岁”以上的商品房还大有存在。
究竟，当前东莞二手房交易市场中，银行对于“楼龄”这一硬指标把控如何？既然存在“贷款难”风险，考虑到日后换房需要，遇上“年纪大”的二手房，购房者是不是要敬而远之？房掌柜特此展开了调查。
银行对楼龄有风险把控
东莞二手楼市不比广深地区，申请住房贷款，会受楼龄、贷款额度等多方条件约束，这在业内已是公开的秘密。房掌柜从中介、银行、按揭公司的多方机构了解到，该“潜规则”一直都存在，只是不同市场行情下，不同的银行对楼龄的“容忍度”也会有所不同。
“城区楼龄超过15年的，很多都不能贷款了。”据金信联行客服部经理谢淑华介绍，东莞不同的银行，对二手房楼龄都有一定的“底线”，一般都不超过15年。致业地产经理陈韶慧则表示，企石等镇街的银行对于“楼龄”把控一般在20年左右，并结合当地二手房流通性考评，太旧的房子是很难获得贷款批准的。
广发银行元美分行信贷部业务经理小周告诉房掌柜，银行为把控风险，对旧房子按揭审批把关交严。虽然没有发文限制，但按照他的经验，一般楼龄超过15年的都很难通过审批。
如今广发银行房贷利率有9折优惠，但并非所有楼盘都能享受此优惠的。“面积小、单价小的二手房，也很难拿银行房贷折扣，可能要按照基准利率。另外，二手房贷款低于30万的，一般只能贷5成，自己要出5成首付。”
招商银行信贷部业务经理苏先生也透露，该行有住房贷款审批参考标准，会根据客户质量、房屋标的、市场行情等综合评定的，一般要求“楼龄+贷款年限”不超过40年，同时还会参考二手房的新旧情况及市场流通行情。
“其实这都是银行风险把控的表现。遇到业主出状况，房子交由银行拍卖处理，但若房子太旧，就很难拍卖出去了。不管是楼龄限制还是贷款额度限制，银行防控的就是这个风险。我们现在都很少做二手楼梯房的贷款业务了，评估价低于30万的老旧房子，也不建议大家买。” 苏先生说道。
在南城从事信贷顾问工作的刘先生也表示，二手房交易确实存在楼龄限制，一般核心区域（东城，莞城，南城，万江，长安，虎门，万江）楼龄小于30年，核心区域以外楼龄小于25年的二手房，都还能申请到贷款，具体要看银行和渠道。
老房子该不该买？
其实，二手房交易中有楼龄限制，东莞并非孤例，广州超过30年楼龄的房子也很难申请贷款。各地银行对老房拒绝贷款的理由无非是“风险太大”。一方面，由于结构方面的因素，高房龄二手房容易处于被改造、被动迁的地位；另一方面，我国对于住宅用地70年的使用期限的约定，也增加了高房龄二手房的抵押风险。
既然存在“贷款难”风险，考虑到日后换房需要，遇上“年纪大”的二手房，购房者是不是要敬而远之？对此，业内人士建议是具体情况具体分析。
“银行政策不是一成不变的，现在不批老房子的贷款，并不代表以后也不批，以后的事情谁说得准呢？你看广州、深圳的二手房，比东莞更破更旧的多去了，不也一样能申请贷款。银行现在严格把关，主要是现在二手房市场还不是很活跃，旧房子流通性差。”小周分析道。
谢淑华也表示，正规中介公司在接受业主挂牌时，一般都会先对房产进行资质考核，极少会有楼龄太老而不能贷款情况出现的，即使受楼龄所累，再糟糕也是贷款少一点。老房子一般会比市价便宜，若买家经济条件允许，也可入手。
陈韶慧也建议，老房子虽然楼龄大，但其周边一般配套齐全，且价格相对“年轻”的楼盘而言也会更便宜，不管是自住还是投资，都是可以考虑的。“自己住方便生活，买了投资，这些房子也一般因配套而比较抢手，租金收入相对可观。”
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因“年纪大”，买首套房出了二套房的首付
2015年下半年以来，东莞二手楼市场交投两旺。看着城区二手房价一天一个样，头胎怀上“小猴子”的小溪两口子也急了，怀着忐忑的心情，在今年年初加入了看房大军行列。
由于手上存款不多，只有20来万，考虑到“小猴子”即将降临，小溪一开始便将目光锁定在东城总价不超60万、面积100㎡左右的二手房上。而依2016年初的东城二手房行情，这个“心水价位”也只能买东兴花园、青龙城、月德楼等一批90年代建的楼梯房了。
看房买房的艰辛，经历过的人都清楚。辗转多月，4月中旬，好不容易在青龙城看重了一套价格、户型都对口的房子，那一刻，小溪兴奋得差点欢呼出声。“108㎡的三房一厅，有两个学位，一个停车位，60万。虽然房子旧了点，但是户型我们都很满意，都能接受。”
不过，很快小溪就欢呼不出来了。当她准备下定时，却被中介告知，该房源因为楼龄问题，合作银行只能批准贷款6成，也就是小溪自己要出4成首付。“我们还是首套房呢，都没奢望做2.5成首付了，现在却要用买二套的标准来买首套房。”小溪无奈道。
几经犹豫，怕错失良机，小溪夫妇最后还是下了定签了合同。不过，他们的存款也完全清空了。“我们四成勉强可以支付，超了四成就无法承受了。”