返回目录：理财投资
关注「老张侃房帮」
把一个在地产圈里还有信仰的灵魂
安放在自己身边
01
现象
先来看两个有趣的现象。
这是胡润研究院公布的2018胡润财富报告，这张表告诉我们威海600万人民币资产富裕家庭数量是7110，亿元人民币资产超高净值家庭数量230。同时，报告指出，中国的高净值家庭普遍喜欢配置房产，而且房产还是中国千万资产高净值人群最主要的个人投资方向。
说白了，致富还是要买房，但是，什么样的房子才更保值、更增值呢？
这一张是威海房地产交易网的截图，山水文园这个项目在威海楼市也算小有名气，因为它特立独行的贵。
山水文园福海小区是北京山水文园集团投资的，它进入威海市场是在2014年，那时威海还没有大的品牌房企进入，它最初的定位就是豪宅、富人小区，当时威海市区房价还在六七千，山水文园卖一万五。这个项目的选址、户型、建房理念、产品质量、人居环境等等内外各方面确实比本地开发商做的优秀，高出很多，但价格太高，去化率一直很低。2017年以来，威海房价暴涨，市区房价也突破万元，好的小区也达到了一万五以上，接近两万，这一次，山水文园的房价却没有大的变动，基本跟周围小区保持一致，保持在一万五、两万，现在的均价也在一万六七左右。
从“羊群中的骆驼”到“泯然羊群中”，山水文园福海小区的转变也值得我们深思。最初的去化率低主要是开发商有些托大，在没有充分了解威海楼市，对市场、产品、销售方式等都不了解的情况下，定出了一个“孤高”的价格，非但房价，连物业费也是，跟它品质、环境相近，相距不远的建东悦海湾物业费在每平米两三块，山水文园的物业费要每平米五块。
一般来说，影响开发商定价的主要有成本、客户、竞争三方面。据相关部门统计，2014年威海市职工社会年平均工资为45600元，月平均工资为3800元，更重要的是，当时威海人对房价预期并不高，最终出现开发商信心高涨，购房者不买账的情况也就不足为奇了。
现在，山水文园的销售数量可观，其原因除了它的房价相对而言可以接受，主要就是它所占有的优质资源。
山水文园是一线海景房，隔海相望刘公岛，北临悦海公园、威海公园；其次，它位于皇冠片区，拥有优质的学区资源；此外，小区内部还设有四千平的私人会所、餐饮、娱乐、运动设施，室内阳光四季恒温游泳池，地暖系统、新风系统、智能家居系统以及小区内湖。
海景资源+学区资源+自身产品配套资源，在价格相差不大的情况下，山水文园的优势顿时凸显出来，即使在房地产行情冷淡的当下，也能有相对不错的销售业绩。这也让我们思考：未来威海楼市将如何发展？威海楼市成交量已经连续第四个月下滑，在这个楼市下行期，我们又该如何购房才能保证资产不贬值乃至升值？
02
先天资源
山水文园现在的销售成绩告诉我们：不可再生不可替代的资源型房产不论在什么时候都是硬通货。
大家都知道，买房并不仅仅是购买房子的居住属性，购房=房子+自然资源、市政配套、学区资源、商业资源、社区配套……一栋房子嫁接的资源越多，它就越有优势越抗跌，而这其中又以不可再生不可替代的自然资源（如海景、湖景、山景）为重。
之前，我们讲过荣成区八大房企扎堆的现象，新城控股、碧桂园、华发、保集、绿城等等项目都集中在樱花湖周边就说明了这个问题。樱花湖的湖资源，距离樱花湖不远的海资源都是稀缺的不可复制的；还有在成山的蓝城项目，天鹅湖资源、海资源，天鹅到哪里过冬不是人为可以操控的、黄金海岸线的长度是有限的，这些先天资源优质而不可再生，学校、医院、商超可以再建可以搬迁，但自然资源却无法复制无法转移，正是物以稀为贵。
荣成樱花湖实景图
土地拍卖的时候我们常见的一个词是“溢价率”，只要是拥有优越自然资源的地块，就一定会表现出高的溢价。毕竟稀缺的资源是用一块少一块。而表现在威海楼市上，就可以用“旅居地产”“海景房”来概括。
随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也越来越高。所谓的海景房并不是说面朝大海就能春暖花开——前些年乳山银滩的海景房虽然享有优质海滩但小区配套不完善导致诟病深重影响至今，但大海始终是第一要素。满足了这一要素之后，再来看其他要素。
威海市区的山水文园福海小区、华发九龙湾等以及荣成樱花湖周边项目既享有优质的自然生态环境，又享受着地处城市中心的便捷，在静谧与繁华之间自由切换，这样的房产即便在楼市下行期也具有坚挺的价格走势。
03
配套资源
这里的配套资源主要指的是教育、医疗、文化、娱乐、购物、交通等资源。经区年底将要开盘的信泰龙祥国际的优势就在于具备了市立三院、新都学校、齐鲁商城、九龙城商圈、威海总站以及紧临主干道齐鲁大道等优质配套资源。
显然，这一资源跟项目所在地段的价值直接相关。但优秀的开发商也能创造配套资源。比如威高在临港区建造的未来城。威高·未来城规划300万平，集高尔夫、天然温泉、水库河道、自然园林于一体，规划2万平颐养康复中心，2.8万平五星级酒店，1.2万平天然室内温泉，130万平高尔夫球场等等，与其说是房产开发商，不如说是城市运营商更贴切。
威高所做的已经不仅是单纯的房产开发，它还自建学校、商业、休养、度假、娱乐等等配套，带动了整个片区的发展，而这些优越的配套资源反过来又反哺到了它的房产项目水韵康桥上面，相得益彰。
04
项目内部配套
对于在拿地方面失利、“先天不足”的项目，则可以通过自身产品的蝶变升级来增值，实现逆转。
就住宅房产来讲，基于居住的功能，可以延伸出很多内容。例如恒大悦澜庭项目里的会所，为业主提供健身、娱乐、交流、观影等服务；万科翡翠公园配套建设的医疗康养机构，为业主提供就医、养老等服务。
这一点对开发商的要求尤为重要。品牌开发商进入威海只是最近两年的事情，但他们带来的产品理念、建筑风格、户型特点等都给了威海楼市很大的冲击。一方面，本地很多开发商还停留在户型不合理、公摊比例大、物业纠纷不断的“原始”阶段，而另一方面，品牌开发商在不断微调住宅项目的内外部环境，构建一个内在自循环、互动的环境，而且还越来越注重细节。
像是金猴龙湖天璞精心挑选植物构成层次错落、高低有序的小区景观——小区园林这一点在很多人的感念里并不明显，对于龙湖宣传的五维园林也不感冒，但换另一个角度来看就明白了，龙湖在重庆有一个叫龙湖花园的项目（上图），建于2000年，现在这个项目二手房的售价比同区位的每平要高出一千到三千，但也很少有业主售出，这其中很重要的一个原因是小区内的绿化维护好，年久只是增加了居住舒适度，而不会让小区衰老破败，在出售的时候房产价值也有保障。
天璞小区内的夜光慢跑道、适合不同年龄段儿童的游乐园区，健身时用于放置手机等物品的置物柜，每一套房中设置的安全房、厨房的凉霸、玄关的留言板等等细节也无不为这个项目增值。
之前，威海楼市火，不管什么样的房子都能卖出去，甚至还会被抢着要，如今是市场下行阶段，购房者经历了这么长时间的“洗礼”，也冷静下来了，在对比之中，他们的眼光也提高了，心态也理性了，如果产品不好，他们是不会掏钱的，况且，威海楼市成交量连续4个月下滑，将要推出的新盘及加推项目还有拍卖土地都在持续地增加着威海的库存量，在这种情况下，开发商还想要保持利润，就必须转向研究客户需求，做出符合购房者需求的产品才行。
每个区域的土地禀赋和客户需求都是不同的，以金猴龙湖天璞和威高万科翡翠公园为例。天璞项目在高区，算是二三线的海景房，还享有附近的大学资源，客户以改善为主，定价也是15600元/平起，翡翠公园在经区，临近主干道青岛路，临近威海总站，主要瞄准刚需客户，定价12900元/平起。
而这只是一个粗略的区分，就客户来讲，还可以详细划分：经济务实、单身贵族、青年持家、三口之家、三代同堂、成功人士、幸福老人……每一种因素都会对产品类型产生影响。
在这一点上财信保利名著就是一个例子。这个项目拿地的时候正是威海楼市上升期，但它没有像有的开发商那样照搬在其他城市的模板，而是深入研究威海市场，调研威海购房者的现实需求、潜在需求，确定了褐石风情园林、本地人喜欢的户型等，虽然开盘时间推迟了数月，但销售成绩一直不错。
“抄底”“捡漏”是购房中常见的词，但不得不承认这确实需要运气，只有理性的判断才可靠而持久，国际形势如何，国家政策如何，作为普通人确实不好预判，但实实在在的房产资源还是可以把握的，弄清楚房产嫁接的资源，买房亦是足够了。
楼市纷纷扰扰 真相帮您探晓——
这里以第三方视角，犀利角度热侃楼市，
这里是全国首家房产裸评频道，
不代表开发商，不维护代理商，
旨在大众群体中广泛探讨，
寻找更多真实的，有态度的声音，
我们做的不过是有什么说什么，
威海老张侃房帮，话语柔顺，观点犀利，
嬉笑怒骂看不一样的威海楼事！
