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房贷
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
解析：
个人住房贷款作为贷款存量中占比最大，与民生息息相关的贷款类型，在贷款利率市场化的过程中是很重要的一部分。本次颁布的房贷新规，可以说是贷款市场利率化的重要一步。主要目的分为以下几点：
①明确房住不炒；
②为房地产长效机制铺路；
③差别化信贷，因城施策；
④加快基准利率退出市场。
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
解析：
1、名词解析贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。 LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
LPR可以在中国外汇交易中心(chinamoney)查询。具体如下图：
中国外汇交易中心
2、房贷一般期限都超过5年以上，所以贷款市场报价利率（LPR）一般按照5年的标准执行。2019年8月20日最新数据：
20190820贷款市场报价利率（LPR）
3、合同期限内固定不变，这里需要注意的是不是利率不变，而是加点量不变。这类似于现有的贷款利率上浮形式，一般贷款周期内，贷款利率上浮比例不变，每年的固定日或者约定日，进行贷款基准利率的重新定价。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
解析：在实际操作中，相信大部分银行，会与原有贷款合同中对于利率上浮的约定执行方式相同，由于要求定价周期最短1年，不排除在利率市场化过程中，不同地区，不同银行，不同市场情况下，银行对重定价周期的年限进行加长。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
解析：
1、首套房，利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（类似于现在的不得低于基准利率），从制度上限制了房贷利率打折的情况。
2、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，也就是在贷款市场报价利率（LPR）的基础上加0.6。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
解析：
把个人住房贷款利率加点下限设置的权限明确到了省一级别的人民银行分支机构，仅仅只是下限啊。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
解析：
在省一级别的人民银行分支机构明确利率加点下限后，将利率加点上限的权利下放到各银行机构。 让房贷利率在保持稳定的情况下，自由定价。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
解析：
转按揭：就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
加按揭： 是指银行为在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务，加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最高可达房屋评估价值的70%。这对于房价升幅大，过去按揭金额不多的房贷客户最有吸引力。
以上两种行为被禁止，也是为了坚持房主不炒的定位，防止投机客通过银行资金炒作房地产。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
解析：
1、确定政策执行时间；
2、商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。
3、公积金贷款政策仍然参考央行公布的基准利率。
整体分析：
此次央行发布新发放商业性个人住房贷款利率调整公告，更多的是为了推进利率市场化，是一次常规操作。由于房地产市场的兴衰主要与限购限售政策，首套二套杠杆率有关。所以此次调整公告对房地产市场的影响微乎其微。
2019最新贷款利率
与现有银行基准利率来比，当期的LPR是低于基准利率的，当然如果说这是降息，有点牵强。因为LPR每月一次定价。从长远来说，随着房地产长效机制的形成，简政放权的深入，在坚持房主不炒的定位下，各地方可能在房地产政策与贷款杠杆上的权利继续加大。有利于促进房地产市场回归正常回归市场化。