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有个朋友想买司法拍卖房很久了，到我这里来咨询，我顺便也把我总结的东西分享给大家吧。
司法拍卖，其实就是法院强制执行的资产。
比如你有套按揭的房子价值100万，欠银行10万元贷款，还不起月供了，银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，拍卖以80万成交，还掉银行10万元的贷款，剩下70万你就拿走，整个流程结束。表面上看起来很简单，我们就去购买被拍卖的房产，付款，过户，就可以了。
实际上，第一个猫腻，也是最难处理的猫腻出现了。
如果你是被执行人，你心甘情愿被赶走吗？但是你又还不起银行的10万元贷款，怎么办呢？没有办法，只能眼睁睁看着自己的房子被拍卖，被过户，但是（这里有一个但是），但是你不搬走，法院把你没办法，家里有个七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢来拉你一下，买房子的人就更没办法了。房子就这麽住着，法律还规定，如果被执行人名下只有一套房产，没有其他可供居住的地方，是不能被强制执行搬迁的，意思就是说如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个房子，让他有个住的地方。但事情都闹到这一步的话，你就算去租个别墅，被执行人不搬你也没办法。法院理论上是有义务帮你清空房屋的，但是现在法院来一句“我们也没办法，你再等等吧”。据说有人就这麽一等，就是几十年...
所以，我们第一步就是要实地考察，搞清楚，这个司法拍卖的房子，现在是什么居住情况，清水房最好，装修过没人居住也成，如果房主还在住在里面，那可就要小心加小心了！一不下心你花了大价钱买房子，结果你只买到了一张房产证。
第二个情况，就是房子现在租给别人。
这种情况最多，商铺的话这个情况更麻烦。法律上有这么一说“买卖不破租赁”，租房子和买卖房屋没啥关系，意思就是租房子的人和上任房东签了租房合同，现在还没到期，现在房子卖给你了，你不能把租房的人赶出去，还得等合同到期。这个时候如果租房人一次交了一年的房租，上任房东都被执行资产，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么赔违约金赔房租才能把租房的人请走，但是有的房子的租约一签就是20年啊，特别是一些商铺和酒店式公寓，上任房东把该拿能拿的钱都拿走了，法院说我拍的是房子，房子过户给你了，关于租约合同，那是另外一件事情了，你可以起诉他。完了！你买到的，又是一张房产证，要用房子，先赔钱，要么再等20年。所以，这个关于房子现在是不是在租赁的现状，在下手前也要先调查清楚，这些都是有人花了几十上百万买回来的血的教训。
这两种问题都不存在，那可以开始进行拍卖流程，什么保证金，什么报名，付尾款，淘宝上写得很清楚，我就不再详细说明了。
下面来说另外一个陷阱，银行贷款，这个一不小心就会带到沟里面去。
在参与拍卖前，你去咨询法院能不能贷款购买，大部分法院都会说可以用银行贷款来支付尾款。好了，正式进入拍卖程序，你交了保证金，你拍成功了，你去法院办手续，你向银行申请贷款，银行同意你的贷款申请...天空是那么的晴朗，事情是无比的顺利。当你还沉浸在喜悦的心情中的时候，银行需要你去房管局办理房屋抵押，房屋抵押给银行后，银行就转款给法院，整件事情就结束了。当你去房管局的时候，窗口上的美女就会告诉你，房子还不在你名下，怎么办抵押，你要先去法院把房子过户到你名下才能办理。于是你又去法院，法院那名有些谢顶的法官就会告诉你，款都没打到法院，我们怎么能把房屋过户给你呢。咦？他们说的好有道理，我们竟然无言以对！保证金也交了，拍卖也成功了，这下款贷不下来，怎么办？这究竟是个什么情况，仔细分析，原来是最开始咨询法院的时候误导我们说可以贷款支付，你再去找那个略微谢顶的法官，他会告诉了，法律规定拍卖资产是可以用贷款支付的，没有说错。银行这边再咨询，这种情况是可以同意申请贷款，但是必须要房屋过户后才能放款出来，也是符合规定，据说银行这种情况通过贷款申请而没办法办理抵押放款的资料堆了一柜子。这就是一个巨坑，怎么办？怎么办？怎么办？你只能找亲戚朋友筹款，但这么大一笔钱，谈何容易。于是没有办法，只能去用其他资产抵押贷款，或者找民间借贷，过桥资金，还有高利贷...这种情况这么破，只能在拍卖前，先有个心理准备，能筹集到全款资金，把法院的手续办完后，就能在房管局过户房产证，过户完后，再向银行申请抵押贷款，再把之前你筹集资金的时候欠的债还了，慢慢来还月供。
第四个问题，通过法院等多种渠道了解该房屋及被执行人的其他欠债信息。
有的被执行人，在北京有债务该房屋被北京查封，又在天津有债务被法院查封，还有民间借贷，高利贷等等（这可谓祸不单行，到处都有查封，哈哈！）。但是不能北京和天津的法院搭伙拍卖这房子呀，那怎么弄呢。这就是优先处置权，谁先起诉谁先拍卖，比如北京法院先起诉，那就先拍卖，拍卖得来的钱，还掉北京的债后，有剩下的，再给天津法院。民间借贷和高利贷那就靠后站了。比如你拍到北京法院处置的这套房子，那天津法院就靠边站了，这个可以忽略。问题是民间借贷和高利贷，他们是不会按常规出牌的。房子你拍成功了，所有手续都完成了，搬进去了，这个时候民间借贷的人找不到被执行人，只能找到这套房子，那天天来闹事，泼油漆....那就麻烦了。这个查询主要从法院，银行征信系统，公证处等地方入手，事情没有弄清楚，千万不要手痒就去拍了。另外还有该房屋的水电，物管卫生等等费用，不要小看这笔费用，有的房子好多年没交过物管费，还有的商铺什么的，物管费一个月一平米几十元，拖过几年不交，那可是很大一笔钱哦。法院是不管这些事的，一句话“所有费用由卖家承担”，责任全部撇开。
上面的问题都解决了，接着就是重头戏，税费。
很多拍了房子的同学，表面上好像占了大便宜，六折七折就买到了，到房管局过户的时候，税费最高的花了成交额的40%，我的那个天呀！最后算下来比买新房子都贵的多，到那个时候进退两难，这时你就能感觉到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是个人所得税（这中间还包含遗产税什么的），个人所得税分两种，先说第一种，网上有人拍了一套房子，房子是在一个年轻女孩名下的，这套房子是这女孩父母赠与的，到了过户的时候，赠与的房产的个人所得税是20%，其他税费另外算。我的天！100万的房子20%就是20万啊，20万的税是什么概念....所以这个情况再拍前一定要弄清楚啊。另外一种个人所得税是被执行人除了这套房子之外还有另外的房产，需要交纳3%的个人所得税，这个每个人都需要交纳的。本来这些税都是应该由被执行人交纳的，但是明显找不到人了，所以法院又来一句“所有费用由卖家承担”，又解释清楚了。契税3%，另外房产证办出来2年以上的免交营业税，如果没有达到两年，还得有个5.6%的营业税。所以最便宜的情况下应该就是11.6%的税费了，这个也一定要搞清楚
以上就是在淘宝司法拍卖中遇到的主要的几个大问题，这些问题，淘宝给了你一个月公示期的时间去甄别，去准备。其他的小问题还有很多，什么法院的电话打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女爱理不理啊，跑断腿办各种各样的手续啊，这些我就不再详细介绍了。
总的来说，司法拍卖是一个很好的渠道，仔细观察，慢慢研究，真的能买都很便宜的房子。有的朋友在拍卖过程也会遇到讲道理的房东，也很配合的。上面举的例子都是比较极端的情况，能躲过这些情况，那就万事大吉了。
另外还有在拍卖过程中，有很多的诀窍和方法，能尽最大努力去降低最后的成交价，拍卖过程中经常会看到两个人相互抬价，最后把成交价抬高了几十万的都有，这可是真金白银拿来相互伤害啊，有的时候我们是可以想办法把这些问题避免掉的。具体的就看实际情况了再分析了。