3月结束，大部分上市房企的2018年年报都已出炉。销售额毫无意外，碧桂园、万科和恒大包揽前三。但出人意料的是，恒大在营收和利润数据上，成了双料冠军，其净利润更是高达722.1亿元。

据中原地产研究中心统计，截至目前，40余家上市房企发布2018年年报，其中约七成房企的利润上涨。不过，2018年年报中的利润，基本是1~2年前的销售项目交付后结转而来，换句话说，2018年利润的大涨，体现的是2016年-2017年那段火爆的市场行情。

恒大净利润722.1亿元

比阿里巴巴还高

排名前三房企的年报数据显示，2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；中国恒大营收4662亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%；碧桂园总营业额为3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%；紧随这三家巨头之后的是融创，2018年实现营收1247.5亿元，其净利润为165.7亿元，同比增长50.6%。

中国恒大成为上市房企中营收和净利润的双料冠军。净利润722.1亿元是什么概念？在刚刚公布的年报中，阿里巴巴2018年的净利润为568.6亿元，而腾讯2018年的净利润为774.7亿元，中国恒大的净利润超过阿里巴巴，稍逊于腾讯。

不过，一般开发商要经过融资、拿地、开发、销售、回款及确认营收和利润几个环节。“营业收入确认时间一般以商品房结算，交付给客户为时间点，确认收入后才能结算利润，这个周期差不多1.5年~2年，并不能准确表现当下市场。”一房企财务经理告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟也表示，2015年至2017年楼市销售火爆，过去两年年报所反映出的房企利润节节攀升，正是这两年楼市火爆的集中表现。

房企销售增速放缓

杭州本土房企净利润偏低

本土上市房企也公布了年报。绿城中国2018年营业收入603亿元，同比增长43.7%，股东应占核心净利润为37.96亿元；滨江集团2018年度营业收入210.5亿元，较上年同期增长52.83%，净利润为12.22亿元。

绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称，结转慢是绿城中国净利润不高的原因之一。绿城以品质见长，但建设周期相对其他房企偏长。

房企年报具有滞后性。事实上，2018年楼市已经降温，并不像年报里所呈现的那般火热。2019年1~2月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售额增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

销售额倒是可以反映当年市场。从不少房企年报的数据看出，2018年销售额有所放缓。比如，2018年恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年有所放缓；2018年碧桂园权益销售额增长31.3%，相比2017年78.3%的增速大幅下滑。

“不少城市还处在限价中，一些高价地还面临亏损，只能推迟入市时间，销售回款都受影响。所以2018年不少房企销售增速都有所放缓。今年3月有一波小阳春，但整体依旧是房产小年，销售压力依然很大。”在杭开发多年的一位全国性房企负责人告诉记者。

部分上市房企年报数据

房企 营业收入（亿元） 净利润（亿元）

万科 2976.8 337.7

碧桂园 3790.8 485.4

恒大 4662.0 722.1

融创 1247.5 165.7

保利 1936.3 188

绿地 3510 116.6

新城 541.3 104.9

龙湖 1158 162.4

世茂 855.1 88.4

招商蛇口 882.8 152.4

阳光城 564.7 30.2

金地 332.2 52.5

旭辉 423.7 54.1