今年上半年的房地产市场，是让人越看越糊涂。

一方面是政府五花八门的调控政策，从“限购、限售、限价、限贷、限商”到“限地价+竞自持或竞保障房”、发展住房租赁、增加土地供应，再到各地的抢人政策等等，一系列眼花缭乱的政策让未来的楼市走势更加扑朔迷离。

另一方面则是上半年的市场销售规模再创新高，万科、恒大、碧桂园、融创们，就像一头头狂奔的大象，一次次刷新着人们对这个行业的认知！

而在股票市场，A股和H股的投资者则合力演出了一出悬疑剧。

我们到底该以怎样的“姿势”看待房地产政策、市场和房企？

1、两大市场的地产股表现诡异让人困惑

在今年以前，地产股在内地A股的表现一直好于香港的H股。时间已久，大家也就习以为常了，觉得这是香港投资者不了解内地房地产市场的表现。

也正由于这种差异，使得一些在香港上市的房企，一直有着回归A股的冲动；比如万达商业，为回归A股，在香港上市仅1年多，便果断退市；

然而，就在大家觉得在正常不过的时候，诡异的一幕在今年上半年上演了！

1、两个市场的地产股走出违背“常识”的分离

从两大市场整体上市地产股的表现来看，A股地产板块基本处于横盘震荡状态；而H股的地产板块，犹如做了飞机，直上云霄；

（A股的房地产板块指数；来源：东方财富网）

（H股的内地房地产指数；来源：东方财富网）

如果整体看，还存在误差，不足以说明问题。

笔者又挑了两家实力相当，且在市场上高歌猛进的公司，旭辉（H股）和阳光城（A股）；在今年上半年的销售百强中，旭辉排第17位，阳光城排第23位；

看到两家公司的股票在今年上半年的走势变化后，笔者有点无语。

（阳光城的股票走势图；来源：东方财富网）

（旭辉的股票走势图；来源：东方财富网）

2、“反差”让分析师们的解释都显得那么苍白无力。

这种反差着实让人困惑，它打破了人们的固有“常识”：那就是内地A股的投资者比香港的H股投资者更了解内地房地产市场，更了解这些房地产企业和它们的操盘模式；

如果地产市场和企业足够好，那么A股的投资者理应比H股的投资者更看好地产股；如果市场和企业的风险变大了，那么H股的投资者更应该追随A股投资者的脚步。

而现在完全反了。所以，两个市场的投资者，总有一个是看走眼了。

一些分析师试图给这种反差找出原因：如认为A股投资者担心全面收紧的房地产政策会影响了房企的预期业绩，而港股投资者看中的是优秀的经营表现。

但这种理由显然是经不起的推敲的。首先，两个市场的企业面对都是同样的市场、同样的客群、同样的政策环境，A股投资者担心的政策影响，港股投资者不可能视而不见；某种程度上说，港股投资者在政策因素上应该比A股投资者更保守才对；其次，港股投资者关注的经营能力，在A股上市的房企在这方面也是毫不逊色；尤其是top30内的上市房企，在运营上，很多方面并无太大差异；所以，其不足成为一个必要性的条件。

那么，真正的原因是什么呢？讲真，笔者也想找出一个让自己信服的答案，但很遗憾。

反过来说，与其执着于为已经发生的事实强找个理由出来。倒不如回过头来，再认真审视下这些调控政策、企业的运营和战略。

调控政策会如何影响接下的市场？企业该选择的怎么样战略？

因为对于投资者来说，真正需要研究的还是，这个行业的前景还够不够“灿烂”、企业足不足够优秀。

2、政策虽五花八门但长远仍利好市场和开发商

众所周知，我国的房地产市场是个政策市；只是，以前的政策有着强烈的行政属性，影响也呈现明显的周期特征。后来，民众完全摸准了脉，“限”字头的调控政策也就成了大家心照不宣的套路。

此次的政策则是“王霸夹杂”，既有短期冷却市场的行政政策，也有影响深远的长效型机制。那么，这次的政策到底会如何影响市场呢？

1、“五限政策”就是临时管制，其影响可以忽略

当下，我们看到的各种房价下降的信息，某种程度上可以理解为“五限政策”制造的假象，其并不能反应真实的市场。

而“五限”政策的最后结局和效果，笔者认为前几轮的政策，已经给了我们回答。

2、长效机制将会导致市场的商品房供应量减少

此类政策的执行，如保障房政策、自持政策等，日后是会导致当地的商品房供应量是减少的。如北京，看似今年的住宅土地供应量大幅增加，但把租赁房、房企自持等房源抛去后，可供交易的商品房反而还没有往年多。

而那些住租赁房或出租房的客群与能买得起房的客群本就是两个客群；在需求不变的话，而这种供应量的减少，势必会推动价格的进一步走高；

“竟自持”的土拍政策，未来也会变成利好。当下很多房企，在如热点城市拿地时，拍了很多自持型的住宅，像万科在北京和广州，拿过100%的自持型住宅地块。这在短期内看是占用了企业的资金和减少了收益，是一种负担。

不过，政府在关一扇窗的同时，也会给企业打开扇门。前不久一些企业人士在博鳌论坛上透露，政府在加快推进REITs的进程。而这对于房企来说，无疑是一大利好。

3、二线城市的抢人才大战对房企更是利好

一些热点二线城市，如长沙、武汉、杭州，纷纷出台抢人才战略。这似乎与当下的调控政策相悖。但某种程度上也反应了这些城市的野心，谁也不想在这轮争夺一线城市溢出人口的大赛中掉队。

高素质、高购买力人口的增加反而为城市的房价形成了支撑，而对于在这些城市布局的房企来说，也无疑是长期利好。

从这些政策的影响来看，房企们依然有理由对未来保持乐观；我们仍然也有理由对在这些调控的城市大规模布局的房企保持乐观。

正如孙宏斌所言，那些在不调控的城市布局房企，麻烦才大。