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苏州买房攻略
说到买房这件大事，很多人都是门外汉，但和自身又密不可分，说不定哪天就轮到自己了。如果说房子户型的优劣门道甚多，那对于前期已经谈妥房源，即将签约进入贷款等步骤方面的朋友来说，苏州的落户政策、买房贷款以及还款方面需要注意的事项，又该从哪方面了解呢？别急，今天为大家带来的2015买房百科全书就为大家普及下这些看似枯燥，却又十分受用的东西，俗称必看的买房“干货”！
购房资格：想在苏州买房，有啥限制条件吗？
对于过去的2014年来说，楼市政策多变，目前进入新的一年2015年后，在苏州买房是否还存在限购呢？很高兴的告诉大家，目前苏州买房不限购！也就是说苏州的商品住宅不限套数，本地人外地人均可直接购买，外地人无需提供社保证明。
三大贷款方式
由于现在房价较高，全款买房非常吃力，对于大多说购房者来说，都会选择贷款买房。贷款买房决不能轻率，周全考虑贷款额度、贷款银行、公积金等因素。 购房贷款方式共分为三种。
（一）纯商业贷款是用所购买的房子做抵押，跟银行做的贷款。所以贷款利率是基准利率加上银行政策规定的浮动比例，是银行说了算。目前央行5年期以上贷款的最新基准利率为6.15%，实际利率还需以银行给出的为准。
申请商业贷款的条件：
1. 在贷款银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明、年龄在65周岁(含)以下、具有完全民事行为能力的中国公民;
2. 有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;
3. 具有良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录;
4. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的担保;
5. 有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定;
6. 在银行开立个人结算账户;
7、银行规定的其他条件。
（二）纯公积金贷款是用职工缴纳的住房公积金为基础向你发放的贷款，贷款的主体其实是住房公积金中心，银行相当于是个中介，公积金中心批下你的贷款之后由银行把钱给你使用，目前公积金中心5年期以上的贷款基准利率为4.25%，根据使用次数不同存在浮动情况。
申请公积金贷款的条件：
1、借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户（下称个人账户）处于正常状态。
2、未发生或已经全部还清公积金贷款。
3、首次或第二次办理公积金贷款。
4、购买、建造、翻建、大修自住住房。所购住房应为苏州市范围内的普通商品住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（住宅）。
5、购房首付款比例不低于住房总价的30%。首次使用公积金贷款，购买保障性住房或套型建筑面积90平方米（含）以内新建住房的，首付款比例不低于住房总价的20%。
6、能够落实贷款担保。
公积金贷款额度规定：
1、购房者首次使用住房公积金个人住房贷款，购买90平方米（含90平方米）以内的新房，且总价不超过110万元的，最低首付二成，贷款最高额度可至80%，贷款额度仍是按照购房者住房公积金余额的10倍计算，最高为88万。
2、不满足以上情况的，新建住房每笔贷款最高不超过50万元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每笔最高不超过35万元；对借款人及其他共有人中仅一人符合贷款条件或无配偶的单身职工，新建住房每笔最高不超过30万元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每笔最高不超过21万元。
3、贷款额度计算：借款申请人(含共同借款申请人)公积金账户余额×10（倍）园区甲类除外；贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。(账户余额不足1万元的，按1万元计算)
4、不高于住房总价与首付款的差额。
5、月还款额（按等额本息还款方式计算）,不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。
同时按上述方式计算，取最低计算结果为最终贷款额度。
1、购买带有阁楼的住房，其阁楼价款在购房合同（协议）中载明的，可合并为购房总价计算贷款额度。
2、购买精装修住房，精装修金额在购房合同中载明并计入住房总价款的，可作为购房款计入房屋总价计算贷款额度。
（三）公积金商业组合贷款：苏州公积金贷款的额度是公积金账户余额的10倍，比如你要贷款50万，公积金账户余额有2万，也就是说公积金最高只能贷20万，剩下的30万就要向银行申请商业贷款，这样就叫组合贷款。
一般来说，购买首套新建住宅房源，商业贷款首付最低三成，最高可向银行贷款七成。二次贷款（未还清）首付最低六成，最高可贷四成，利率上浮10%；如果前面贷款已经全部还清，再次贷款仍可以享受最低三成首付，贷款利率同样上浮10%。
同样是5年期以上的贷款年限，商业贷款的基准利率为6.15%，公积金贷款基准利率为4.25%。如果公积金余额充足，纯公积金贷款自然是首选，如果公积金余额不足，也可以选择组合贷款；其次是商业贷款。
还款方式
确定了贷款方式，签订贷款协议的时候，银行会让您选择还款方式。还款方式分为两种，每月固定还款金额的等额本息，和每月还款额度递减的等额本金。
等额本息还款就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。
等额本金还款则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。
例子
“一套100万的房新房，首付30万，贷款70万。”
还款方式不同带来的差异：按等额本息还款方式，每月固定还5075.78元，20年一共的本息总额为121.82万。如果选择等额本金，第一个月还6504.17元，每月递减14.95元，即第二个月还款6489.22，以此类推，20年一共的本息总额为113.23万，相比第一种还款方式20年节省8.59万元的利息。
贷款方式、还款方式不同带来的差异：小王选择的是纯公积金贷款、等额本金的还款方式20年一共的本息总额为99.87万元。而小陈用了商业贷款、等额本息的还款方式，20年一共的本息总额为121.82万。最后小王比小陈多支出21.95万元。
省钱妙招：能使用纯公积金贷款自然是好，但是对于大多数人来说，公积金账户内余额可能并不充裕，不妨可以选择组合贷款。另外在选择还款方式上也可以多做了解，如果有经济实力，不妨可以考虑等额本金。如果说买了房、又要装修又要买家电，头两年没什么余钱的话，每月固定还款金额的等额本息比较适合。
关于近期银行还款“绯闻”
最近发现朋友圈内很多朋友都转载了《关于银行还款方式黑幕...》云云的稿子，咋一看感觉自己被银行欺骗了。但是从精彩君身边的同事亲身贷款经历来看，银行也并没有文章中说得那么可恶，购房者还是能自主选择等额本金这种还款方式。
如果选择提前还贷，那两种方式又存在多大的差距呢？比如购房者10年后经济条件宽裕，有能力一次性全额还清贷款，选择等额本息还款方式的朋友10年已还总额60.91万元，还需一次性支付45.64万；后者等额本金10年一共还款67.38万元，还需一次性支付35.18万元。
虽然第二种还款方式比第一种要节约4万元左右，但每月支付的月供却要高1000元左右，好处就是提前还贷一次性支出的总额较少。等额本息还款优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，便于借款人合理安排家庭收支计划。对于想要提前还贷的朋友，鱼和熊掌不可兼得，相信在了解了这其中的差异后，您能找到适合自身情况的贷款、还款方式。
