对于绝大多数人来说，住房贷款流程是买房的必经流程。不管你是主动的还是被动的，毕竟这个房子是你一生当中，对于绝大多数家庭来讲，最大吨位的花销，所以抛开应不应该贷款不谈，能够全款去买房的人也是少数，所以办理住房贷款的时候，很多人可能都会面临一个头痛的抉择，到底是选择等额本息呢？还是选择等额本金？看文章的你是否曾经也被此问题困扰呢？首先我们来看一下，到底什么是等额本息，什么是等额本金，先把定义再明确化一下，相信好多人还不是对二者区分的特别清楚，因为没有去特别的钻研过，也许就是在贷款的时候，银行的贷款经理给你推荐，或者售楼处的工作人员给你说了说，你也就一知半解，不是深度了解的。

等额本息和等额本金的概念

等额本息：是指在还款期内，每期偿还同等数额的贷款包括本金和利息，计算公式是：贷款本金*【月利率*（1+月利率）^ 还款月数】÷【（1+月利率）^ 还款月数 - 1】，计算公式很复杂，大家也不需要把它学会并记住，我们需要记住的就是通过这样一个图示帮助大家再去视觉化一下，等额本息的含义是什么？其实等额本息是运用一种摊销的原理，整个的流程过程中，所有的每一期剩余的利息加总在一起，然后再跟你的本金加在一起，平均化在你的每一个还款期的月数当中，所以，呈现出来的就是在这张图中，每一个月当中，还款额是一样的。从应用化的角度来讲，大家记住这一点就可以了：我们每个月还银行的钱是一样的，那么就是等额本息，比如说第一个月还10318；最后一个月还是还10318。等额本息的好处就是每个月还款额固定，简单好记，而且一开始的时候压力比较小；劣势是初期摊销的利息比较多，我们看下面这个图：同样是每个月还10318，但是很明显就是你在开始的时候，你每个月的还款当中，利息占大头，随着不断的还款，本金占的越来越多，而利息占的越来越少，直到最后面的时候，本金占大头，利息占小头。平常很多的朋友都听到过，等额本息一开始的时候，还的大多数都是利息，这是对的。这是等额本息本源的劣势：初始摊销利息较多，本金较少，也就是开始时还的钱里大多数是利息，本金占比逐步增大，总利息支出较多！

等额本金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。计算公式：每月还款金额 = （贷款本金/还款月数）+ （本金 - 已归还本金累计额）* 每月利率。就是说你一共借了多少钱，我先把你的本金等分，本金等分的意思如下图所示：就是说每个月供款额中的本金是一样的，比如说你借了360万，分360期去偿还，即分30年去偿还，360万平分在360期，那么你每个月偿还的本金是1万元，而你要偿还的利息部分是你剩下的还款额再乘以每月利率，比如说第13个月的还款额是：每个月还款等额本金的1万元 加上 360万减去 前12个月份本金总额 12万，然后348万乘以第13个月的利率。也就是说利息只计算你剩余本金的利息，再加上你的平均每月的本金。总之，等额本金是先均摊本金再计算利息。它的优势很容易看到，就是本金在前期还的快，因而利息下降的也很快，总利息支出占优势，如下图所示它的利息是呈现线性下降趋势的，这一点似乎很吸引人，劣势就是同样还款数额的情况下，采用等额本金的还款方式，前期还款数额较高，负担较重。

从金融效率分析，等额本息、等额本金

了解了等额本息和等额本金的概念之后，接下来就深入分析一下等额本息和等额本金的区别，因为是深入的分析，所以往往结果和你的日常认知有些不一样。

​我们注意到目前市场上的主流观点，包括有些银行的从业人员给到你的建议都是选择等额本金，因为总付出利息低，所以，很容易被群众接受了。包括很多人说，如果你要提早还款，如果你这个有提早还款的需求，那么你也应该选择等额本金。因为等额本息前期这个利息占大头。如果你需要提前还款，比如说在五年之内有提前还款的计划，你也应该选择等额本金，但是我要说的就是：这些简单粗暴的结论可能在大多数的情况下并不一定准确，甚至有可能是错误的。在金融这个领域，相机抉择是非常重要的，我们每个人的情况、每个人的认知是不一样的，而且背后对于真实世界的环境的认知也是不一样的。我们很多的时候，流于表面甚至是书面上的一些看似正确的结论，它有时候可能造就我们长期的金融效率可能是负的。真实世界只有少部分人才能去真正看明白，接下来我就从真实的数据出发、技术型性的阐述分析，帮你去重新认知这个金融工具的效率。

整个贯穿整个过程，最重要的强调就是在财富的世界当中，我们要去注重效率，效率是非常重要的一件事情。真相到底如何？正如这个“比萨斜塔两个铁球同时落地”的实验告诉我们，有时候感觉和事实并非一致，感觉有时候会是错误的。在比萨斜塔上一个大的铁球和一个小的铁球，从高空落下，到底哪个会先落地呢？感觉告诉我们应该是那个大的、重的铁球先落地，但是事实上，通过“比萨斜塔两个铁球同时落地”的实验告诉我们其实是同时落地，所以有时候我们必须把一些感觉的东西通过数据量化分析，通过数字来告诉我们究竟真相是什么。

因此，下面我们通过一组数据来分析：在等额本金和等额本息的还款方式当中，究竟他内在的效率是怎么样的？“假定我们贷款200万，30年期，利率4.9，九五折。”我们采用的是一个比较公允的市场常见利率，我们说市场狂热的时候，获得国家刺激加深的时候，可能会继续下挫，有时候国家调控的时候可能会回调，但是我们只是作为一个数据模型来分析，进行同比分析，所以跟目前市场上究竟是什么样子的关系不大。

计算如上图：通过房贷计算器发现：在左边，我们是等额本息方式，也就是说，每一期的还款数额是一样的。我们会看到通过30年360期，每个月还款都是10318。右边的等额本金中我们看到首月还款13313，也就是等额本金的初始月供是高的，然后越还越低，到了最后一个月还5577。我们会看到，左侧的等额本息的月供是比较低的，但是它的总支付利息是171.47万元，右侧的等额本金的月供一开始是13313，然后逐步递减，总的支付利息是140.04万，可以很明显的看到：总利息上等额本金比等额本息少还了31万，看上去31万是一个庞大的数字，所以，你就可能很轻易的得出结论，等额本金更划算。但是要注意：是总利息少了31万，而不是利息少了31万。“总”这个字就意味着这个数额的利息优势是建立在一生都不交易，不提前还款的前提下才会发生的。同时我们也抛开升息降息，因为升息、降息在已知范围内对二者是同步影响，并不存在差异化影响，所以不展开谈论。

还有一种普遍的声音就是等额本息先还的是利息大头，如果近几年有提前还款的计划，还是应该选择等额本金！听起来很有道理，但是，还是不那么准确的。感觉有时候并不如同真相那么准确，我们继续深入到数字的内部，我们把数字明细与视觉化的还款图放在一起，左边的依旧是等额本息，右边的是等额本金，我们看到最左边的图是这样子的，等额本息每个月的还款额是一样的，每次还款既包括了本金又包括了利息，利息在还款占比中逐渐下降；而等额本金中的本金是均分的，而产生的利息依次下降，所以，总的还款是第一个月最高，然后逐步递减。在这个递减的过程当中，是由红色的区块显示的，通过把我们第一年的具体的数字展现出来，我们看到等额本息中，每个月还款的本息是一样的，其中包括了本金是多少，支付的纯利息是多少。我们看到偿还的本息在第一期当中10318.73，本金2560.4，支付的利息为7758.33，利息占大头是毫无疑问的。但是我们发现在等额本金当中，第一个月的利息也是7758.33，第一个月的利息两者都是一样的。在随后的过程当中，等额本息和等额本金双方都开始递减，只不过我们发现，因为等额本金的本金部分偿还的是比较多的相比较等额本息来说，代价就是月供是大的。两者一开始支付的纯利息都一样，而且都在递减，只不过右侧的等额本金因为供款多，本金还的快，所以他的下降幅度比较等额本息来说，是更快一点的。所以我们从图示化的形态中很直观的可以看到，等额本息总支付的多出利息为多出的那部分弧度面积。在等额本金中，红色利息部分是一个三角形，而在等额本息中产生了一个弧度，实际上这个弧度面积基本上就是你在等额本息当中一共多还的那部分利息，是针对等额本息当中本金前少后多的一种对价。就是说没有让你白白占便宜的事情，也没有让你白白吃亏的事情。等额本息为什么在总还款当中的总利息会多了30多万呢？这是因为等额本息一开始的月供小，造就了你还款的本金少而多出来的那部分利息，这就是针对于你在等额本息当中，你的月供少，本金前面还的少后面还的多的一种对价，而且利息的减少贯穿一生，并且省息的大头发生在还款的中后阶段，并非中前阶段，我们看到第一年，双方付出的总利息支出几乎是一样的，虽然说等额本金，因为前期扛的月供大，而下降的速度比较快一点，而在刚开始的时候，你看到并没有快到如此之明显，到了年末第12期的时候，等额本息的纯利息支出是7646.94，而等额本金也就7521.27，少了125块钱，相对于庞大的资产来说，这是个很微小的优势。我们在图示当中也能明显的看到，这个等额本息的利息弧度一开始的增量是很少的，到了中后期才是利息的大头。数字化的还款明细也告诉我们，第一年两种方式支付的纯代价，也就是纯利息，几无差别，你无非在等额本金的模式过程当中，辛苦的在前期多扛了本金，为了未来少还利息。也就是说：你无非是在等额本金当中，每个月多扛了3000多块钱，一年就多供了30000多块钱，你是为了中后期少还利息，并不体现在刚开始的时候。

接下来我们继续看一看前三年，到了第三年的时候，你每月供款中的纯利息部分也没有省下多少，你会看到在25期到36期的第三年的过程中，等额本息，月供压力比较少的情况下，支付的利息这时已经降到7500多到7300多；而等额本金这种高月供的情况下，支付的利息也就减少到了7200多到7000多，也就省了300多块钱，但是你的代价就是每个月你要多扛2000-3000多块钱。

我们再来算笔账：到第三年年末，我们把前面的加总：等额本息总供款取整37万，你已经还给了银行37万，其中包含了还款本金9.9万，纯粹为了借贷给银行支出总利息27.1万，剩余本金190万；而高月供为了减少利息的等额本金方式，总月供款46.6万，其中还款本金20万，支出总利息26.6万，剩余本金180万，所以我们看到等额本金方式比等额本息方式三年总还银行款多了10万，而真正的纯利息部分省了5000多块钱。因为等额本息前三年支出的总利息27.1万，而等额本金前三年支出的总利息虽然少，但是我们说支出的利息优势主要体现在中后期，前三年是很少的，你会发现前三年你也付出了26.6万的利息，比等额本息少还了5000多，所以这个时候你如果选择提前还款，你看上去在等额本金的情况下，你只要再还180万，而等额本息要还190万。其实如果你选择提前还款的情况下，你少还的10万是你前三年辛辛苦苦多还的本金，总体跟利息关系不大，总利息你只省了5000多块，但是你前三年却苦苦的白白多支出了10万块钱，我相信10万块钱，对于一个刚刚开始买房的人来说，或者说你买房的吨位比较大的情况下，你的家庭收支比较拮据的情况下，10万块是一个比较大的数目。因此，从这个方面来看：提前还款选择等额本金的还款方式是不那么正确的。你虽然少还了利息，但其实是因为源于你前三年辛苦的多还的本金部分，而真正省下的利息就5000多块钱。你早期多去供还了10万块，牺牲了你的生活品质，牺牲了你的各种各样的东西，苦哈哈的就为了在前三年省这5000块钱，这实际上是一种非常不划算的事情。

至少从这个案例上讲，我们从数字的背后看出其实事情的真相和我们平常的感觉、表面上的感觉是有所不同的。

等额本息、等额本金的相机抉择

我们从上面的数据明细背后看到了一些惊人的真相。

等额本金省利息是存在一定误区的。我们说等额本金的还款方式确实是省利息，不过是体现在整个的还款周期过程中总利息省，体现在整个周期还款计划中，尤其是在还款中后期逐步体现明显而不是前期，而且代价是因为你前期多扛了本金。我们看到前三年的案例模型当中你没有从等额本金方式中省掉任何的利息，如果你在前三年的资金效率非常高、资金非常稀缺的情况下，你多扛10万块钱为代价，省掉了5000块钱的利息，你觉得合算的话，至少在我的眼里面，这是在效率比值上绝对不划算的买卖。你有10万块钱，在3年之内到哪儿还赚不了5000块钱？从数据可以看出，从5年开始的时候，才稍微有些体现优势，所以，早期比如3-5年内要提前还款用等额本金的方式划算省利息的传统思维是值得商榷的。确实是少了一些利息，但是少了的那点利息跟你付出的效率比值来讲的话是非常的低效率的，甚至是负效率的。因为你少还的本金，就来自于你前期辛苦的多供款，而且在这个扭曲的市场当中，在中国的房地产市场中，在土地市场这个扭曲的市场当中，本身借贷的利率就是被扭曲的、压低的，就是国家给到你的一个福利，同时在这样一个充满机会的市场中，如果你不能够尽量放大你的收益率的话，直白点说：你有这3年多扛10万块的能力，其实你能够寻觅到很多很多的机会，它给你带来的回报率远远大于这个5000块钱省下来的利息，因此，这实际上就是一个负效率，而且货币是有时间价值的，今天的钱永远比明天的钱更值钱。今天你如果有钱，你应该想到发挥更大的效率，如果你没有钱，更不要在今天拼了老命，以牺牲今天的青春来获得明天的负担的降低。还是那句话，借贷的意思在于把你未来的富裕后边际效用低下的富裕资金跨时空借到今天供你奋斗初期钱紧张的时候、资金效率高的时候来使用。我们说：供款是恒定的、收入是增长的，不论是主动的GDP，还是被动的CPI，还是国家的M2需要靠房产来吸纳的，如果你走的路是对的，你的收入是增长的，这个负担是降低的。很多人在前期刚刚开始买房时候的压力随着之后房价的上涨，以及自身能力的提高，工作收入的上涨，都会觉得这个利息是不算什么的，早知道这样，当时就应该多贷一点买个大的。你有没有这样一种感觉：如果能让你重头再来的话，你是否能会选择咬牙再多贷一点，买一些更大的房子或者多买一处房子呢？叠加的效用是超高的，不要把它叠加反掉了，那就叫对冲掉了，所以，我们要正确的认识利息。利息只是必要的、渺小的代价，如果你选择的方向正确，这个代价会是足够低的。在中国这个被扭曲的市场当中，房贷是被扭曲了的超低代价，是你的借贷成本最低的、优质的资金渠道来源，而优选的资产大概率又是安全升值的，如果你通过不断的学习，选对标的物的话，这是一个大概率安全性事件，所以你就应该尽可能把投资负担抛给富裕的未来，能抛多久抛多久，能抛多少抛多少。

在等额本息和等额本金的抉择当中，我们究竟什么时候该用等额本息，什么时候该用等额本金呢？现在总结归纳一下：

第一、如果预期贷款利率持续较低，低于货币增速，实际上在中国这样一个现实情况下这是一个大概率事件，我们就应该去满贷。能扛得动200万的等额本金，能负担得起 每个月付13313元，那么你就应该用13313元贷出等额本息方式下的260万！同样的支出，如果你没有压力，你就应该选择能够贷出资金更大的那个，那就是等额本息方式下，每个月能够月供13313元，我就可以贷出260万，用多出来的60万，一方面可以帮你供更大的资产，我说的是优质资产，不是让你去瞎买，要么就是用来维护你的流动性。在我们的这个裂变的过程中，实际上还有满贷、超贷过程中，是要维护我们流动性的。手上留点钱，总比全力以赴的扛债来的安全的多，和有效率的多，而且在现金渠道下，你手上留了钱，去找到一个能够覆盖贷款利率的回报率的渠道，确实是太多了，这里指的是安全性渠道，你不要瞎卖，不要去买易租宝啊。

第二、如果你只贷如案例中的200万，也就是我只要贷200万，那么我们的选择就应该是等额本息的方式。月供10318元，比等额本金的13313元依次递减的省下每个月的3000元钱，只要能够寻觅到大于房贷低息的安全性回报理财产品，那么等额本息的效率就是更高的，同时还可以兼顾流动性，和维护一定的生活品质。反复强调，在你年轻的时候，资金效率最高的时候，最缺乏资金的时候，把自己逼的太狗血是一点都没有效率的。人生是需要规划的，只要一个人努力、勤奋、向上，未来大概率是越来越有钱的，未来有钱的时候，多这点钱，效率对你来说是减低的。你不如把它供你今天效率高的时候来用。

第三、如果你当下并不富裕，咬牙扛房，统统选择等额本息，原因和上面讲的是一样的，并不要把自己逼的太狗血。

第四、如果你在使用最大的杠杆效用投资房子，短期交易概率大，选择等额本息。你需要的是供更大的资产，你能够在有限的资金下，顶起更大的资产，或者说维护你的流动性，因为在3-5年内，你选择负担更重的等额本金方式，并没有给你省下来更多的利息，少供款即可放大你的杠杆率，所以还是要选择少供款的等额本息方式。这样才能实现你在短期制胜的过程中的效率最大化，利息只不过是顶起你效率最大化的必要的代价，你选择多供款10万，少还5000块钱是一点效用都没有的。

第五、如果你是超级保守派，或者又没有二次投资的能力，又很有钱，我觉得你随意。很多人说：房子不就是个住的地方吗？我买个房子可能就在里面终老到死了，我一辈子也不折腾了，那你就随意。选哪个都可以，但我也就觉得你也就失去了看这篇文章的意义了。看我的一系列文章的意义就是要利用我们的专业性，去更加的提升我们创造财富过程中的效率。但是我们也相信，如果你没有在这个方面提升自己能力的欲望，你也就不会把这篇文章看完了。

第六、如果预期未来的货币价值大幅度上涨，超过货币增速。也就是说突然有一天，我们的国家想通了，我们要严密的控制货币的发行，我们要让我们货币的价值大幅度的上升，体现在政府大幅度的加息，银行一年期的存款利率加到了5%-6%，那么还是要选择等额本金，因为你借钱的代价要大于你倍增的速度。但是我们说了，通过我们学习，在法币时代，尤其是在中国的国情下，这是一个微小概率事件。不仅仅是中国的微小概率事件，在全世界的今天，都是一个微小概率事件，因为一个国家，它承受得起通胀，但是它承受不了通缩。通缩可能会引发大萧条、大衰退，所以有些时候，有些事情是回不去的。像存款都能存到利率十几个点的时代是不可能再有了，如果发生了，那么一定是意味着我们国家发生了大的问题，环境的改变，很多的东西就可能要重新的去分析了。

第七、最后如果你是消费狂，炒股狂，手里有点小钱就要花出去或者在股海中赌个快活的，我建议你还是选个等额本金吧。宁可把钱多还一还款，少供点利息也比你把钱拿在手里，没事瞎折腾出去的好。

那么对于贷款期限究竟是选择贷多少年呢？我相信如果看懂我这个系列的几篇文章的话，自己心中已经有了判断了，究竟贷多少年呢？等待下一篇文章深度分析吧！

还要提醒并强调一点的是：在摊销原理中，仅有房贷是为数不多的真实利率，所以本分析只针对真实利率下的正统房贷，大量的其他借贷，包括但不局限于信用卡分期，小贷公司的利率大多数都是名义利率，表面利率，换算成真实利率会令你恐惧，只供周转不适合常持。我们的分析只针对超低利率的正统房贷。