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最近，与儿子小Q追剧《少年派》。
青春期的成长烦恼之外，是父母对学区房的苦恼。三个家庭为了孩子陪读，搬到学校旁的老房子里。
电视剧里面有这样一个场景：林妙妙的爸爸林大为，到中介找房子。为了能找到一套好房子，准备给中介5000元的“好处费”。
现实生活中，前不久，南京一套学区二手房，炒到每平米17万元。
去年，武汉全市二手房成交约8.6万套。新房成交约21万套。而上海一年二手房成交约20万套。
相比而言，武汉还是在新房时代。
01
有人说，二手房市场才是真实的市场，能反映买卖双方的真实心态。同时，从买卖的周期与溢价空间两项数据，能判断市场的好坏。
在核心城市，越来越多的人成为接盘侠。其中，有一群改善型二手买家，就是市场的新刚需。当前，他们犹豫不决，是不是要换房？
他们担心：卖的二手房子，卖便宜了；打算买的新房，买贵了。他们更担心，下半年房价上涨。
先看三组图表：
△武汉二手房成交周期在下降。
△武汉二手房成交中的溢价空间也在下降。
△武汉二手房成交套均户型面积接近100平米。
上半年，武汉二手房市场出现，量涨价跌。
贝壳研究院最近发布的《2019年全国楼市半年报》显示，武汉上半年市场升温较为明显，链家二手房成交同比增加32.1%。但是成交的回暖并未带动均价的上涨，武汉6月二手房均价每平米18384元，同比下跌6.4%。
这种回暖不可持续。主要原因是市场上挂牌房源过多。
二手房市场与新房市场，构成完整的市场。如果二手房放慢脚步，新房也会被连累。
二手房都卖不出去，哪里有钱买新房。
02
下半年，如何预判武汉二手房市场？
贝壳研究院预计2019年武汉二手房成交均价，将延续2018年下半年的阴跌模式。下半年在新房二手房库存继续增加的情况下，市场将依旧保持相对平稳状态。
我感觉，二手房更不好卖了。现在卖房周期1个月左右，加上贷款办理时间，至少卖家要提前2-3个月行动。
△挂牌均价与成交均价都在下降
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“宏观经济压力下政策不能紧，房地产防风险下政策不能松。因此，预计下半年我国房地产政策将会保持连续稳定。”
从内部来看，过去20年尤其是近10年的金融宽松，住房投资属性大幅增强，不利于长期消费和经济的增长。
从外部看，刺激房地产投资与消费，无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费，结果是实体经济进一步空心化，内需进一步疲软不振。
从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策，政策总体稳定的背景下一城一策，也是下半年及更长时间的政策基调。
我大致明白小乐的观点。现在的楼市大政策，是左右为难。但一城一策是可能的。
但我们换房，属于刚需，不能被行情所左右。
03
武汉，只是局部市场。我们看看全国市场。
在贝壳监测的14个重点城市，几乎所有城市的二手房都比去年年底的时候好，几乎所有城市的成交周期都在下降。
贝壳研究院数据显示，2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。
回暖开始分化。整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东、江苏等棚改大省表现更为明显。
回暖是不可持续的。不管是二手房市场还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。
在政策稳的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”，这是下半年市场的重要下行压力。
这是新房与二手房市场面对的共同压力。
14城中10个城市房价环比上涨，与去年2018年四季度价格低点比，成都涨幅最大为7.2%，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%。
我个人理解，二手房成交均价小于10%的下跌，都不能判断为房价下跌，最多为调整波动。
［后记］
回到题目，为什么跌了？
二手房挂牌太多了。俗话说，物以稀为贵。
二手房多起来，房价就会降下来。
一个买家，遇到10个卖家。当然是买家说了算。
对于卖家而言，适当降低心理预期，快刀斩乱麻。
买家则是遇到合适的，就下手。不能因为选项太多，最后耽误买房时间。
每一个二手房的卖家，就是下一个新房或二手房的买家。
作为买家，不管市场如何起伏，以合适的价钱，买到合适的房子，就是最终目标。
文｜杨光华（地产写字人）
投资风险提示：本文仅代表个人观点，市场有风险，投资需谨慎。