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最近，有购房者询问，新的房贷利率政策实施后，买房贷款利息是比以前高了，还是低了？因为，新的房贷政策将于2019年10月8日起实施，也就是说，10月8日以前签订的购房贷款合同，还是按照以前的基准利率算法进行，但是在10月8日以后的贷款，则是需要根据新的LPR来执行了。
这次央行确定，首套房贷不低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房不低于LPR+60个基点=5.45%。由于设定了这样一个下限，所以以后不会再存在首套房9折或95折这样的事情了。当然，推出LPR后，也并不代表基准利率就取消了，只是以后居民贷款就要执行新的以LPR为基础的房贷利率，而对流向实体经济的贷款还可以按原来基准利率来发放。
实际上，新的房贷利率政策要比过去更加灵活的调控个人房贷利率。比如，王女士需要购买二套房，向银行贷款，二套房利率是LPR+60个基点，就是5.45%。如果王女士住的城市房价正进行楼市调控，就加15个基点，而银行在审核房贷时发现，王女士有投资炒房的意图，再加10个基点，最终，王女士购房二套房的利率就达到了5.8%。当然，这个利率水平可根据合同约定一年调整一次。
现在问题来了，当新的利率政策实施后，买房贷款利率究竟是比以前高了还是低了呢？我们认为这是要具体案例具体分析：第一，如果你是银行的优质客户，一直享受首套房的按揭9折，也就是4.41%的利率，或者银行的95折优惠利率4.655%的，但到了10月8日后，就要按照新的LPR利率4.85%来算。银行利率不打折了，购房者的成本也会不同程度的上升。
第二，以前上海购买二套房一般按揭利率是4.9%的基准利率上浮1.1倍，也就是5.39%，而现在统一不能低于LPR+0.6%，就是5.45%。显然，过去购买二套房的成本较低，现在购买二套房的各项成本也都会上升了。当然，具体给你多少房贷利率，银行还要根据当地房地产调控情况，以及个人信用情况来确定。总之，二套房贷利率肯定是会比原来升高了。
第三，也有一些地区的首套房的利率是下调的。比如，之前北京规定首套房贷利率为基准利率上浮10%，也就是5.39%。而现在到了10月8日以后，如果按照统一的首套房4.85%利率来计算的话，那对于购房者来说，就会实惠不少。当然，首套房利率只有LPR指导利率，各银行还要根据客户的具体情况进行调节。我们估计银行能把首套房贷利率继续维持在5.39%就已经很好的，像LPR4.85%这样的最低利率，绝大多数人是拿不到的。
现在大家都很关心，房贷新政实施后，买房贷款的利率会是上调还是下降，对此，我们认为，首套房贷利率会有部分城市的银行下调一些，而二套房贷利率总体肯定会悉数上调。这样可以在一定程度上既鼓励刚需购房，又要加大投机性购房需求炒房成本，还要引导银行的有限资金流向实体经济，而不是房地产。