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澳洲金融评论AFR的报道，2019年，墨尔本将有17,000套高层公寓将会成交，去年的13,500套更高；而悉尼的新房成交数量，从去年的28,000 套下降到26,300套。在这些数量庞大的成交项目中，前几年大量涌入澳洲房产市场的中国买家，依然占据了其中的相当份额。自2016年澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家贷款以来，海外买家就一直在澳洲的房地产市场上面临着重重的挑战，那么2019澳洲房地产贷款市场到底如何？对于有澳洲资产配置的海外买家来说，该何去何从呢？
2019房地产贷款市场
（1）只付利息的年代可能一去不复返
据统计，2014年至2015年期间，在创纪录的低利率，宽松信贷和乐观情绪高涨推动了房地产市场繁荣，从而引发了大约7600亿元的贷款发放。当时的主要银行把争夺市场份额看得比贷款严格审查制度更重要。
其中价值约3000亿元只付利息住房贷款的借款人将面临信贷危机，因为他们在房地产繁荣时期获得的只付利息贷款固定期限开始陆续到期。
大约九十万笔贷款，即全澳洲房贷总额1.7万亿元中的六分之一贷款，要么在现有贷款银行转为还款额更高的本息同还方式，要么转移到新的贷款银行争取继续使用只付利息的方式。
根据Finder.com.au基于特定还款的分析，对于一笔$316,000的贷款由只付利息方式转为本息同还方式时，借款人每月平均需要额外多支付400元。
而对于一笔100万元的贷款由只付利息方式转为本息同还方式时，借款人每月平均需要额外多支付880元。
推动2014-15财年房地产价格上涨的投资者，尤其是墨尔本和悉尼两个地区，其人数估计占还款额即将上涨借款人的40％。最近的监管分析发现，超过一半的借款人没有拟定偿还本金的计划。
“红灯开始闪现。对于许多购房者而言，这将是一段艰难的时期，”根据澳大利亚储备银行和澳大利亚审慎监管局发布的研究分析，Finder的内部经理格雷厄姆库克指出。
在某些情况下，贷款银行会迫使借款人在只付利息固定期限到期之前转换为本息同还方式。
现年64岁的朱莉·克莱因（Julie Klein）有一个在墨尔本郊区基尤（Kew）的公寓房贷款，她说她的贷款银行要求将还款方式转为本息同还，理由是她因健康问题失去工作。尽管她已经是该行40多年的忠实客户，她认为银行不在乎她，因为她只是一个小客户。
她的出路要么是寻找另一个贷款银行——但由于没有固定收入，这很难实现；要么在低迷的房市（尤其是公寓市场）上出售。
由于房产价格下跌，拍卖清出率下降，收入增长疲软，主要市场的租赁需求下降以及大量新公寓上市等负面影响，加上只付利息贷款到期如洪水般的冲击，将令贷款市场形势更加严峻。
估计有12％的持有6个或以上住宅房产的投资者们将倍感压力，尤其是那些偿还额的50％依靠租金收入的借款人。
投资者们，尤其是那些使用自我管理养老基金的人，全额贷款或高比例贷款的人，以及公寓即将完工的楼花买家们也将面临越来越大的压力。
（2）贷款政策仍旧收紧
借款人正面临着大多数贷款银行严格的贷款标准，这些标准是依据监管机构负责任贷款的要求，是对家庭收入和支出进行更为严格的审查。
抵押贷款经纪人和分析师声称，取消只付利息的贷款比例限制以缓解已出现的信贷紧缩并不会托底下跌的房市或激发投资者信贷的增长。
他们声称，为响应海恩皇家委员会的预期建议和澳大利亚储备银行国内债务创纪录水平的警告，银行会继续收紧放贷标准，
APRA主席Wayne Byres最近表示，只付利息的房屋贷款限制在银行新抵押贷款的30％以内，以及投资房贷款10％的年度增长上限，“已达到缓和高风险贷款的目的”和“有助于多年来逐步加强整个行业的贷款标准“。
抵押贷款经纪人Foster Ramsay Finance负责人克里斯托弗表示：“尽管这些限制措施已经放宽，但并未产生太大影响。”
贷款产品在过去三到五年内发生了变化，这意味着借款人必须对其财务状况进行全新的全面重新评估，转换为本息同还，全额偿还贷款或寻找另一家贷款银行。
Foster-Ramsay先生说：“贷款银行的审查如法院调查，对还款能力要求更高，对收入和支出审查更为仔细。”
例如，对于那些已获得有条件预批的借款人，在建筑物完工后，银行还要进行正式的房地产估价，并在结算前重新评估其财务状况。
此外，一些只付利息借款人，其房产自从贷款发放后价值出现下跌，突破了20％的贷款与价值比率，这意味着他们可能需要负担昂贵的贷款人抵押贷款保险费（LMI）。
海外买家该何去何从
（1）大型开发商项目贷款
为解决海外买家成交问题，有部分大型开发商开放给海外买家直接提供贷款，不过项目数量有限，只能解决一部分人的贷款，而且只是少数开发商具有这样的服务。
（2）非银行机构为海外买家提供贷款机会
一项新的调查表明，主要银行收紧贷款政策导致了只受到轻度监管的影子银行爆发性的增长。这些影子银行的目标是次级房贷借款人，它们贷款政策较为宽松，审批时间较快。
那些拥有良好收入，还款能力强的，拥有大额存款的借款人都受到众多贷款银行的高度关注，并以特殊利率，更大的利率折扣和特殊现金奖励等措施来吸引。但条件略逊的其他人则以承受较高利率的代价转向较容易获得贷款的影子银行，影子银行不少产品的利率总体上甚至比主要银行利率更具有竞争力。
据监测利率和费用的Canstar统计表明，影子银行或非银行机构提供的本息同还自住房贷款利率通常比主要银行低52个基点，其贷款与价值比例（LVR）为80%的 100万元贷款利率约为3.77％。
根据数字金融分析公司对RBA和APRA数据的分析，影子银行贷款去年增长了近16％，是前三年的两倍。
随着借款人为获得更好的贷款条件或更具竞争力的蜜月期利率而从主流贷款银行转向影子银行，影子银行的市场总份额已接近9.5％并且正强劲增长。
