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艰难一年
观点地产新媒体2015年度报道
对于房地产行业而言，过去一年是艰难的，也是特别的，惟其如此，才更值得我们回顾并思考。
编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。
互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。
归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
对于曾以为终于翻过“三座大山”，可以向资本市场讲述一个更完整、更稳定故事的远洋地产来说，过去的一年充实又颇具意外。
观点地产网“天时人事日相催，冬至阳生春又来”，时间的脚步远比想象中更匆匆，走过2015年最后一个节气，是该回望来路看看背包里的收获了。
与年末“万宝之争”的喧嚣相比，同样被险资举牌的远洋地产表面上看平静如波。对于曾以为终于翻过“三座大山”，可以向资本市场讲述一个更完整、更稳定故事的远洋地产来说，过去的一年充实又颇具意外。
在普遍被认为是房地产销售大年的2015年，虽然还未公布最终的销售数据，但远洋地产完成年初制定的销售目标已成小概率事件，按照公司过往单月销售规模，能达到与2014年持平的400亿销售已经是较好的局面，这显然不在市场的预料之中。
另一方面，继续调整土储结构、发债改善利率水平、重新确定四元业务、管理层背包人计划、二次携手京东涉足互联网金融、入股华融加码地产金融等一系列举措，都让远洋地产在一众同行中显得颇为积极且进取，诸多券商更是对于公司基本面的改善纷纷唱多。
安邦集团的强势介入则在年末不期而至，紧随12月份的两次买入后，安邦集团合计持有远洋地产29.98%的权益，与最大股东中国人寿持股量仅有180万股的微弱差距。
市场颇为关注的是，中国人寿、安邦集团以及远洋管理层后续还有什么行动，三者又该如何相处，这将决定这家公司未来的发展。
第一大股东的疑问
“我们在过去的几年中翻过了三座大山，其中一座大山就是关于股权的问题。”
按照远洋地产董事局主席李明的说法，2010-2012年间有“三座大山”横亘在公司的发展道路上，分别为中远、中化退出后的股权调整，区域结构的“去北京化”以及商业持有物业的培育期。远洋地产堪堪在近两年才解决上述问题，开始掌握稳健的发展节奏。
2003年，新成立的国资委对旗下央企进行业务重组分类和产业战略规划，初步确定13家央企可以地产为主业，其它企业要逐步退出房地产业务，中远与中化并不在这13家主业可以为房地产的央企之列。
2009年10月，《保险法》修订，保险资金可有条件投资不动产，股权多元化的远洋地产成为险资角逐对象。
中国人寿在当年年末和2010年初通过认购新股和受让原第二大股东中化集团所持股权，成为远洋地产的第一大股东，公司并于2013年11月认购远洋地产为赎回永久可转债所发行的部分新股，将其持股比例由25%进一步提高至29%。南丰集团亦2010年以及2013面入股和增资远洋地产，成为持股21%的二股东。
然而，这被市场颇为看好的关系却因为南丰集团事先保密的股权出售而瓦解，尤其伺机买入的是以作风果断、出手阔绰、风格激进而著称的安邦集团。
2015年12月7日晚间九点，远洋地产发布公告称，公司第二大股东南丰集团已于12月4日按每股5.05港元的价格，转让所持远洋地产股份1，541，327，956股，约占远洋地产已发行股本约20.5%，买家正是安邦保险集团及其投资企业。
及至12月16日晚间，根据港交所披露易信息，安邦保险在12月9日增持远洋地产6.51亿股，占总股本的8.67%。完成增持后，安邦合计持有远洋地产29.98%的权益。
美银美林指出，股权变动并未对远洋地产构成直接影响，但中国人寿可能不太满意同业安邦成为远洋的第二大股东。
申万宏源更是直接表示：“相比安邦而言，我们当然更希望更加沉稳的中国人寿可以维持其第一大股东的地位，我们认为未来最好的情况是股权结构不再发生变动。”
毫无疑问，股权结构稳定、股东以及管理层之间关系融洽是决定一家企业能否快速健康成长的关键性因素，这也是远洋地产接下来需要向市场回答的问题。
土地和债务结构调整
虽然号称翻过了“三座大山”，但远洋地产的调整一直没有停止过，研究机构麦格理指出，2015年仍然是远洋地产重组的一年。
经过三年多时间消化高地价项目，财务实力加强后的远洋在2014年重新回到土地市场，当年新购项目从11年的8个、12年的3个和13年的4个增加至17个，其中有6个项目位于大本营北京、2个项目位于上海。
据观点地产新媒体了解，2014年土地市场较为冷清时，远洋地产耗资210亿元拿地464万平米（按权益建筑面积算），其中88%（按价值算）和41%（按建筑面积算）位于一线城市。此外，公司退出了抚顺、镇江和秦皇岛等三线城市。
重返一线城市的步伐进入2015年后仍在延续，据观点地产新媒体计算，远洋地产前11月合共新增15个项目，分别位于北京、深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆等一线城市以及重点二线城市。
更为重要的是，上述土地总土地金仅为76.47亿元，其中更有11宗地是收购而来，又有11个为合作项目。远洋地产在2015年新进入的南京、广州以及香港，均是通过合作方式打造第一个项目。
论及远洋地产2015年在土地市场的表现，深圳无疑是个绕不过的区域。观点地产新媒体在此前报道中曾指出，该公司在深圳已经储备了货值超千亿的5个旧改项目，这5个项目主要位于蛇口和龙岗区，项目总建筑面积约100万平方米。其中有2个项目处于预售阶段，其他项目处于拆迁的不同阶段并将陆续启动。
延续去年调整思路的还有远洋地产的债务结构，在2014年7月于离岸市场以低成本发行了5亿美金五年期（票息4.625%）和7亿美金10年期（票息6%）票据后，远洋地产又在今年1月发行了7亿美金五年期（票息4.45%）和5亿美金12年期（票息5.95%）票据。
目前远洋地产的平均借贷成本已经从2013的7.33%和2014年的7.08%，进一步下降到7以内，公司于2015年8月和10月在中国境内发行5-10年期限不等的公司债共计100亿元，平均成本仅为4.3%，因此融资有望进一步下降至接近6%。
来源：观点地产新媒体整理
成长的烦恼
对于地产开发企业来说，销售规模或许不是唯一的追求和评判标准，但绝对是决定企业行业地位的重要指标。
截至2015年11月30日，远洋地产累计实现协议销售337.4亿元。按照李明声称的比上年401亿元销售额增长5%（约421亿）的销售目标来看，仅完成约80%。
虽然还有最后一个月销售并未公布，但按照远洋地产近两年来单月最高销售记录70亿计算，公司2015年的销售预计最多只能与去年持平。
远洋地产管理层一直强调，公司上半年的工作重点仍在去库存，2014年底带入的可售资源280亿成为当期主要的销售资源，新推出市场的货源仅有30亿元。下半年才是推货的高峰期，并称货源高达400亿，且多数都位居一二线核心城市，其中更有六个项目位于总部北京。
不过，观点地产新媒体比照远洋地产2014年和2015年前11月单月销售发现，在传统的金九银十下半程销售旺季，远洋地产今年的表现甚至逊于去年，销售金额同比分别下滑46%以及21%。
中金公司的分析师指出，受天津爆炸事故和北京楼层高度要求变化影响，远洋地产京津地区部分项目延迟推出，因此预计2015年远洋地产全年销售将仅为400亿元。
需要指出的是，远洋地产中长期目标为销售规模至2020年增长到800亿，这意味着2015年起每年复合增长率需达到15%。
观点地产新媒体统计远洋地产历年来销售增长幅度发现，公司2009年-2014年销售增幅逐年递减，分别为98%、51%、25%、15%、15%以及12%。如果2015年不能实现一定的增长，势必会将压力转嫁到后面的日子。
交银国际分析师谢骐聪在接受观点地产新媒体采访时分析称：“现在很多内房股都遇到了瓶颈，可能涉及规模、利润率以及盈利模式等。他们需要不断做出自我修正并挖掘新的机会，以冲过这个阶段。”
远洋地产大规模进军深圳旧改、探索四元业务以及改变公司管理架构等，都可以视作是为了冲破瓶颈而做的努力。
谢骐聪以区域架构调整为例指出，相关改变对于远洋地产冲刺规模有相当作用，以碧桂园为例，这家公司即是在做了调整后，成为了千亿级别的公司。
来源：观点地产新媒体整理