返回目录：理财投资
观点地产网“呵呵呵呵呵……”
这是3月27日下午佳源国际业绩会后，主席兼非执行董事沈天晴被媒体记者围堵追问时的表现。
他保持着职业性的笑声，迅速穿过人群朝大门迈去，独留新上任的“海航系”背景总裁张翼，以及刚从行政总裁位置退下来的卓晓楠应付现场。
香港四季酒店之于沈天晴而言再熟悉不过了，佳源国际上市连续三年都在这座豪华酒店举办年度业绩会，以前与会的媒体记者少之又少，他可以气定神闲地和大家闲聊，高兴时会拉拉家常：“查良镛（金庸）是我们那儿的，嘉兴人！”
但今年的情况不太一样，会场本来已经预留了数十个座位给媒体记者，但随着人群持续不断涌入，工作人员不得不增加座位。
舆论对这家浙江房企关注的焦点，源于今年1月17日佳源国际股价突现断崖式暴跌至多89.23%，沈天晴质押的9362万股股份被强行平仓，上市公司市值由300多亿港元缩水至60多亿港元。
蝴蝶效应开始显现，外界日益关注佳源国际的到期债务、大股东沈天晴质押股份等问题，此时佳源国际迅速找来曾在海航集团、广田控股任职的张翼，并安排沈天晴的儿子加入董事会担任非执行董事。
沈天晴离开会场后，张翼和卓晓楠被围着追问，大部分问题涉及股价和债务。在此前半个多小时内，他们已经数次被问及这两个问题，并已多次强调企业最重要是为股东创造价值，公司整体经营情况良好。
股价做空与股权质押
“（回答）简单点。”坐在主席台中间的沈天晴，对右侧的张翼低声重复：“简单点。”
张翼得到老板的指示，是发生在一家外媒向佳源国际管理层提出关于发债、上市公司估值及投资者信心恢复等问题之后。那位记者问及，公司有什么措施可以进一步恢复投资者的信心？
在此之前，这位刚上任一个多月的新总裁，花了数分钟、前后长达1200字，与台下分享了加入佳源国际的前因后果。
张翼用“简单也丰富”概括自己的人生工作经历，包括在海航集团任职21年，2016年后离职后转投深圳广田集团；2019年春节前夕——亦即佳源国际股价被做空半个月后，和沈天晴沟通了不到两个小时便做出了决定。
佳源国际在公告中，称他在上市公司企业管理、产业投资、并购、业务整合及资本运营方面“拥有丰富经验”。
果不其然，张翼接下来的发言简单精炼，只用了不到200个字便回答完上述外媒的问题。他回应称，股票问题是投资者自己需要关注的，企业最重要是要为股东创造价值，佳源国际会不断把经营情况做好，把业绩做好。
据观点地产新媒体了解，2014-2018年佳源国际合约销售额分别为23.2亿元、38.2亿元、46.5亿元、103.7亿元及201.8亿元，其中2018年增幅94.6%；自2016年上市以来的收入分别为37.02亿元、76.07亿元、104.59亿元，去年毛利率、净利率分别为33.1%、17.8%。
但股价遭遇做空仍对这家浙江房企造成了不小的触动，沈天晴对此记忆犹新。他先是纠正台下提问指公司被做空是在1月17日，而不是去年底，接着与以往一样，再度指责“这是别有用心的人有意做空”。
至3月27日收盘，佳源国际报收4.09港元，当天跌幅4.22%。过去一年间，该公司股价最高16.36港元，最低1.40港元。
“我们总结了一些经验和教训，来强化自身的管理，尤其是企业公开透明处事。当然，内部管理也非常重要。”沈天晴不止一次强调“公开透明”，这似乎已经成了佳源国际接下来的重点内容。
张翼阐述自己加入以后的目标时，第一条便是“要把公司的治理做得更好，更透明，更清晰”。
透明度意味着更深层次的信息共享，以及更少的保留态度和对市场开放，显然这对于佳源国际而言仍然具有挑战。因为当更多的问题触及大股东本人时，沈天晴一开始尚做出简单回应，但面对台下的不依不挠，他开始交由前任行政总裁卓晓楠来应对。
1月30日，佳源国际曾公告披露，沈天晴将9.15亿股（占总股本35.73%）就1.2亿美元借款设定股份押记或孖展融资，包括6.08亿股押记给建银国际海外（对应1亿美元），以及3.07亿股向新鸿基投资服务有限公司设定孖展融资（对应2000万美元）。1月17日股价暴跌时，沈天晴有9362万股被强行平仓。
沈天晴强势回应称，用股票质押融资是大股东的权利，会根据自己的需要来安排（融资）。
卓晓楠则帮老板解围，表示大股东所质押的股权比例“非常小”。在被台下质疑质押比例逾30%时，她又解释称，比例小是指所融资1.2亿美元相对于佳源国际2018年市值而言。在被做空前，该公司市值超过300亿港元。
债务问题及优化
债务问题，是1月份佳源国际股价被做空时的另一原因。1月17日，有消息称，佳源国际有共计3.5亿美元于当日到期（已获得如期偿还），当天该公司股价出现了最多89.23%的暴跌。
因一笔外债到期而引发投资者恐慌抛售，这对于上市公司而言较为罕见，它凸显了企业在债务优化、现金流管控等方面的迫切性。业绩会上，债务也是市场对佳源国际最关心的问题。
张翼在现场介绍称，佳源国际不断优化整体的债务增长速度，优化债务结构，至2018年末长期债务占比超过53%，言外之意这是优化后的水平；直接融资（优先票据）比例提高至35.9%，较2017年上升逾7个百分点。
观点地产新媒体了解，2018年公司共发行8次优先票据，涉及发行总额9.1亿美元，但利率从年初发行的8.125%到年底的12%，呈逐渐走高的趋势。
截止去年底，佳源国际的银行及其它借款约为人民币125.75亿元，其中约48.01亿元于一年内偿还，77.74亿元将于一年后偿还；而期末已质押/受限制银行存款以及银行结余及现金总额约为53.34亿元，其中受限制银行存款约8.57亿元，扣除这部分额度，佳源国际的现金流将难以覆盖短期债务。
对于短期债务占比过高、现金少于短债等问题，张翼并未直接回应观点地产新媒体。
张翼仅表示，佳源国际会按照稳健的财务发展策略作为经营前提，必须保证合理的资产负债结构，保持长短期债务在一定比例，以及一定的现金流量。他进而表示，公司要积极拓展融资渠道，包括跟一些金融机构建立综合授信工作。
在业绩会当天，佳源国际还计划在香港四季酒店举办上市三周年答谢晚宴，为此它的一众金融伙伴送来花篮。据观点地产新媒体了解，送花篮的金融机构多达七八家，包括华晋资本、大新银行、美林银行等。
对于2019年发债一事，佳源国际管理层语焉不详。张翼称，公司会根据实际情况，在合适时间启动负债。卓晓楠则表示，公司在发改委备案了美元债发行，不排除有一些长债的发行，进一步优化资本结构。
除了借新还旧的常规做法，佳源国际试图寻求其它渠道拓宽融资、优化资本机构。
第一种是通过快周转策略实现规模效应，包括2019年计划最大可推货值逾500亿元，来实现280亿元的合约销售目标；远期目标则是突破千亿规模。这将是新总裁张翼领受的一项重要任务，他在现场用“比较轻松”来回应业绩达标质疑，并强调动力主要来自大股东承诺将“佳源系”所有资产注入上市公司。
第二种则是引入策略股东，但张翼向观点地产新媒体表示，引入股东，只限于在项目层面与策略股东进行合作。
沈天晴在被问及引入股东问题时则表达出非常坚决的态度：“佳源没有考虑将现有的项目整体打包（出售股权），刚才讲引进合作者是指未来的发展。”
这或许给外界释放的信号是，他作为向佳源国际注入项目的那一方，现有资产包的最大获益方，短期内仍不会大量让渡自己的利益。
以下为佳源国际控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：
现场提问：资产注入的详细计划，未来有多少项目要注入，有没有算过可以销售的面积？货值是多少？今年初公司股价暴跌，现在管理层内部有没有查清楚原因？是不是反应出公司内部应对危机的经验不足？想请问张先生，佳源千亿的销售目标要多少年达成？是什么原因吸引了您来佳源国际？您的任务是什么？
沈天晴：我们很早以前就告诉过大家，佳源上市公司是大佳源的一部分，我开头的时候也讲了，我们占整个大佳源的23%，所以香港佳源上市公司的进一步健康发展，进一步的做大做强，是我的目标，也是我的初心。
我们将有序地注入我们的优良资产，这是我们必须做的。至于多少数量，具体哪些城市？以后请你们关心我们的公告，我们会事先公告给大家。
股票暴跌是今年1月17号，发生事件后我们第一时间跟投资人见面，把情况说清楚，但大的来讲，这个是别有用心的人有意做空，这点是肯定的。当然我们要总结一些经验和教训，来强化我们自身的管理，尤其是让我们更加公开透明，以及上市公司希望通过媒体来更加让投资者知道我们是上市公司，所以我们想透明地处事非常重要，当然内部的管理也非常重要。
张翼：千亿目标应该是一步一步的实施，刚才讲了，沈总有个承诺，要逐步的把整个佳源系所有的资产注入进来，所以这个任务对我来说并不难。把这个资产全部并进来，我再努力一下，千亿目标在未来就可以把它实现了，我觉得任务是很轻松的，是显而易见的，比较轻松的。这个是中期的发展战略。
我借这个机会简单介绍一下我自己，其实我的人生工作经历简单也丰富。说简单，我来佳源之前是只在两家企业工作过，第一个是海航集团，第二个在深圳的广田集团。我是在一个月之前来佳源国际，所以我的经历是相对简单的。
另外，应该说我的经历也是相对丰富的，我在海航工作了21年，是20多岁的时候进海航，见证了海航从小到大，从无到有，从单一的航空公司向一个多元化的集团，从一个小小的海南岛走向中国，走向世界。海航最终成为了世界500强的一家世界级的公司，我也算是海航当时的创业精英。
2016年8月份我离开海航，那时是海航发展历史的巅峰时刻，是海航最好的时期，我离开海航之后来到深圳的广田集团，广田集团是深圳进入装修企业的领军企业，这家企业的老板跟我是同学。我离开海航不是说我有多么好的预见性，应该说是尊重我自己内心的感觉，使我在那时候离开。
我过去并不特别了解佳源，我和沈总也没有见过面，在春节的时候，当然也是刚才提到的股票事件之后，我关注了佳源，关注了沈总。有个朋友介绍我们在大年29的那天见了一面，应该说不到两个小时，我觉得沈总是我见到的一个非常非常有理想、有情怀、有格局、有眼界，更主要的是有强烈的责任感和使命感的企业家。他说人生是有磨难的，不经历风雨不见彩虹，使我深受感染。
另外，我认真看了佳源的材料，当时看到股票事件，感觉就是机构蓄意的做空事件。佳源公司的基本面非常好，春节之后，在大年初七去了佳源内地的嘉兴总部和一些项目公司，跟很多同事进行了深入地交流。
基本来说，佳源发展的战略是非常清晰的。佳源的产业布局是非常有活力的，佳源运营的管理能力是非常优秀的，我觉得更主要的是佳源的管理团队是质朴的，而且也是非常强韧的，佳源国际作为20多年的老牌的地产的运营商，它的基础工作做的非常扎实，而且在扎实的过程中，管理上不断的突破自己，改变自己，不断的进行创新，我进行了这样的考虑，在那个时间接受了沈总的邀请，加入了佳源国际。
加入佳源国际以后，我作为总裁，我肯定要在董事会的领导下，把佳源国际打造成能够成为一个非常优秀的、一流的综合的大型地产运营商，城市运营商。
这样一个做大做强的目标是完全能够实现的，所以我希望来了之后，第一，要把公司的治理做得更好，更透明，更清晰，管理更合规。第二个，不断推动组织体系的优化和创新。第三，能够构建有效的管理团队。第四能够整合和打通内部资源。第五，利用过去在海航的优势，大家知道海航的成功更多的是产业和资本结合的成功，所以，我也希望能够在这方面能够助力佳源的发展。
现场提问：香港政府准备收一手楼的空置税，想知道佳源怎么看这个问题？会不会减价，或者将所有单位售出？
卓晓楠：香港的项目是一个住宅项目，现在有一个意向把它在4月中的时候重新推出市场，一路对这种刚需的户型还是非常有信心，因为空置税主要是对于一些投资性的物业，长期空置，政府希望更有效地去管理土地资源。
我们的项目主要是刚需的买家为主，空置税对我们的项目影响不大。而且我们项目位置是非常好的住宅区域，配套也是非常完善，我们感觉来说，在那个区域里面的一些刚性的需求也会让这个项目可带动出来，对这个项目的销售还是很有信心的。
现场提问：未来会在香港有更多的项目推出吗？
卓晓楠：我们对香港这个市场非常的有信心，就是合作的三个香港项目之前，我们也有参与一些土地的竞拍，我们感觉上来说，在合适的时间，在比较合理的价格范围之下，这个市场也是可以关注的，也可以去投资的一个地方。
现场提问：第一、想问问公司今年发债，特别是美元债方面，可不可以详细的列举一下？第二、现在距离股价暴跌已经超过2个月了，公司怎么看待这两个月之后，现在的投资者对股票的信心还没有完全恢复过来，具体有什么措施吗，可以进一步恢复投资者对公司的信心？
张翼：一个公司的发展一定是根据自己的需要，在资本市场上做一些融资安排。我们要根据实际情况，在2019年，在合适时间，根据我们的项目，根据我们公司财务的需要，有可能会在合适的时间去启动发债。这是第一点。
刚才您提到的第二个问题，我觉得股价的问题，股票的问题是投资人他们自己去关注的，对我们来说，当然我们最重要的是为股东创造价值，我们会不断地把我们自己的经营情况做好，把我们的业绩做好，通过我们的业绩做好，给大家逐步交一个很好的业绩和答卷。
现场提问：注意到公司期末现金大概扣除掉限制的有40多亿，短期一年到期债务差不多是这个金额，接下来发债的指引能不能讲一下？发债成本有没有优化的具体计划？公司未来展望里面提到未来要引入一个策略的股东优化资本结构，希望管理层讲一下具体是什么样的策略？
张翼：我们还是要按照稳健的财务发展策略作为我们经营的前提，我们必须保证合理的资产负债结构，必须保持长短期债务的一定的比例组合，必须要保有一定的现金流量。
所以，我们按照这样的策略的情况下，我们必须要积极去拓展我们的融资渠道，包括跟一些金融机构建立综合的授信工作，所以我想，这是我们公司发展必须把它做好的一些事情。这是我回答你的问题。
至于策略股东，我刚才讲到了，我们希望在一项目上，重要项目上，我们会增加更多的合作伙伴，在项目层面上由策略股东们进行合作，这是我们主要的方向。
现场提问：过去为了发债而质押股份，往后还会不会质押？刚才提到的项目，是可能打包一些卖给其他机构或者企业减轻负担，还是往后跟人家一起投？发债方面，因为我看到帐上有一个预期的信用费用，是上次的事件里产生的，还是怎样产生的？能不能解释一下？
沈天晴：我先回答一下，首先，我本人用股票质押融资，应该是上市公司给我大股东的权利。我需不需要是根据我的财务偿还去研究，去思考，但是有一点，我不会有大额的融资。
你讲到债的问题，应该说也是根据我们的需要去安排，企业整个发展还是要资金的财务安排。从我自身来讲，整体的安排不会直接在股票上有太大的波动。
至于你说合作的项目，可以告诉新闻界的朋友，现在佳源没有考虑现有的项目整体打包，刚才讲的引进合作者是指未来的发展。
卓晓楠：我补充一下，第一、沈总股票质押的比例，那个数目占比是非常小的数目，所以我要再澄清一下。
第二，刚才记者提到过，在财报里有减值9000多万的数目，这块跟债没有关系，不是我们公募债、私募债的减值，是之前有一些投资款，我们还是以房地产投资为主，我们要买地，要做一些前期的土地投资，所以这是有一些投资的前期资金，另外在续借的投资可能需要的时间比较长一些，中间在审计处理上有一些计提，当土地后续的开发，开始做大之后，计提的部分会重新的放回去财报里面。所以，这个也是地产公司里面的一个投资上的会计处理情况，所以，跟债的那些是没有直接的关系。
现场提问：我想追问一下质押的情况，1月30号公告来看，沈总应该是质押了分别有1亿美元和2000万美元，如果是公告这样算的话，质押股份大概是30%多，占总共发行的股份。刚才说质押的部分很小，能不能给我们讲一下最新的状况怎么样？是不是1月30号到今天有一些股份的抵押已经解除了呢？第二个问题，公司现在发债的额度和已经用了的发债的额度有多少？
卓晓楠：我刚才讲沈总股票融资的比例不高的讲法，是因为沈总在1月30号公告的数目是1.2亿美金，这个融资在沈总之前也公告过是在2017年做的，当时做的时候，是单一的机构，这样比过来，如果说2018年市值来算，这个占比是非常的低，在金额上面。
债务上面，我们今年也有一些偿债的发改委的批文，在合适的时间跟窗口，我们也不排除会有一些偿债的发行，进一步可以优化资本的结构。
另外，我们也一路积极跟投资人有很好的沟通，投资人对佳源基本状况，整体的经营情况还是非常的认可。所以无论是在境内的债也好，或者在境内的融资也好，我们也是非常有信心。