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房贷利率在很大程度上可以看作楼市调控的先锋军,最近济南各大银行陆续上调房贷利率,主流行情是首套房利率上浮10%-15%,二套房上浮15%-20%。同时,部分银行的房贷额度也开始吃紧。业内人士认为,房贷的收紧,与央行有意加强对房地产市场的资金管控密切相关。
首套房贷款利率反弹,上浮5%堪称凤毛麟角
8月初,生活日报记者实地探访济南多家楼盘发现,首套房的房贷利率触底反弹。东部一家大型楼盘的销售人员称,最近两周,合作按揭业务的银行先后上调了房贷利率。之前,至少有3家银行可以提供首套房上浮5%、二套房上浮15%的利率政策。但是目前首套房最低要上浮10%,二套房只有纯商贷可以上浮15%,使用公积金组合贷款就得上浮20%。
在二环南路一家楼盘,置业顾问告诉购房者,和他们合作的大小银行有6家,首套房和二套房的商业贷款利率一样,都是上浮15%,唯一的区别在于二套房如果使用组合贷,就要上浮20%。而上个月,还有不少客户拿到了首套房利率上浮10%的价格。
某央企开发的楼盘销售负责人称:“农行前几天刚刚调整了,首套房利率从上浮5%调成上浮10%。我们还有两家银行能上浮5%,什么时候上调也说不准。”据了解,眼下首套房利率上浮5%的并不多见,堪称凤毛麟角。驻济一家大型银行的个贷部门负责人表示,一手房市场的房贷政策往往是和具体楼盘挂钩的,同一家银行给不同楼盘的利率或不一样,具体的根据与开发商的合作情况来定。
上半年利率曾下探,引发楼市短暂升温
记者了解到,本轮房地产市场调控以来,济南的房贷利率节节攀升,2017年初利率普遍打9折,甚至是8.5折。到2018年3月,利率水平达到了顶峰,首套房上浮15%,二套房上浮25%。直到2019年初才有所回落,首套房上浮10%,二套房上浮15%。今年5月初,建行等国有大行一度将首套房利率降到了上浮5%。业内人士认为,上半年房贷利率回调,主要是年初央行降准,各大银行资金额度充足,四五月份,楼市相应出现了短暂升温,即业内俗称的“小阳春”。
二手房方面,贷款利率主流行情仍然是首套房上浮10%,二套房上浮15%。不过,贝壳找房的数据显示,四五月是济南房贷利率的低谷,6月开始走高,持续上扬。
自实行调控以来,只有公积金贷款利率一直保持稳定,首套房执行基准利率(五年以上年利率3.25%),二套房上浮10%(即3.575%)。
有银行暂停按揭业务
不只济南房贷利率上涨,近期全国很多城市也陆续反弹。针对这一轮部分城市的房贷利率上调,不少市场人士保持“淡定”,因为相比去年的高利率,目前的利率整体还是较低。这一轮上调是对之前过低的房贷利率进行调整,对市场影响不大。
值得注意的是,下半年以来,部分银行的额度在收紧。“跟我们合作的10家银行中,有两家银行明确表示没额度,按揭业务暂停了。另外一家国有大行额度紧张,首套房如果上浮10%就得排队等,如果上浮15%可以马上放款。”济南一家大型楼盘的销售人员称,上半年各家银行的额度都相对宽裕,放款速度也比较快。额度紧张时,银行对利率的主动权更大,更高利率的客户可以获得优先放款。
“房住不炒”不松动
额度和利率再度双双收紧,业内人士指出,这释放出一种信号,即调控政策”不松动“。不光是个人按揭业务,开发商的融资环境也在收紧,房地产信托业务等都在降温。
7月30日,中央政治局会议再次强调“房住不炒”,首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。根据央行公布的数据,6月末人民币贷款余额增长13%,其中工业中长期贷款余额增长5.2%,涉农贷款余额增长6.5%,个人住房贷款余额增长17.3%,房地产贷款余额增长17.1%。房地产贷款和个人房贷增幅明显高于平均水平,大约是工业中长期贷款、涉农贷款的三倍。上半年新增贷款仍然高速流入房地产。这就不难理解,银行为何要收紧额度、提高利率了。
国际市场陆续降息,有人认为会影响市场预期,国内是否也会降息降准?根据央行公布的数据,6月份全社会贷款加权平均利率为5.66%,同比下降0.28个百分点,幅度超过了一次标准的降息(0.25个百分点)。民营小微企业贷款平均利率6.82%,同比下降0.58个百分点,相当于两次标准降息。也就是说,实际利率是在降,但是房地产领域除外,不降反升。虽是盛夏,楼市寒意未减。
济南房贷利率变化
2016年10月
济南新一轮调控措施陆续出台以来,房贷利率开始保持上涨态势。
2017年初
济南的房贷普遍维持在9折上下,有的楼盘和银行能优惠到8.5折;
2017年6月
济南首套房多数执行基准利率,个别中小银行上浮5%,额度收紧,放款时间明显延长;
2017年8月
首套房上浮5%-10%,二套房上浮15%;
2018年2月
首套房最低上浮10%,二套房上浮20%;
2018年3月
房贷利率再次上调,首套房上浮15%,二套房上浮25%;
2019年1月
房贷回调,主流银行首套房上浮10%,二套房上浮15%;
2019年5月
持续回落,部分国有大行首套房上浮5%,二套房上浮15%;
2019年7月
房贷利率反弹,首套房陆续上浮10%-15%,二套房上浮15%-20%。（生活日报）