【案例一】

2008年2月3日，王某向李某借款10 万元，约定6个月后归还，同时书面约定如果王某逾期不能归还借款，愿以自己名下的房屋抵偿债务归李某所有。后王某未能偿还借款，李某诉至法院要求王某以房抵债，王某的妻子黄某主张李、王未告知其借款与以房抵债的事实，房屋不能抵偿给李某。

【案例分析】

借款人王某的妻子黄某主张，其不知道王某以房抵债的行为。依据《合同法》第51条之规定，无权处分未经追认应该无效。但《合同法》第51条是指无处分权的人处分“他人财产”，而该案中王某是有处分权的人，只是其处分权利受到了一定的限制，不适用该条款。

同时：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条第(2)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产进行重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

因此，黄某在没有充分履行相应举证义务的前提下，其主张不能得到支持。

那么，是否可以直接判决王某夫妻共同为出借人李某办理房屋过户登记手续呢?

现行法律禁止直接的“以物抵债”，即“流押”，故不可判决办理房屋过户手续。

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的房屋抵偿归贷款人所有，应当认定为双方之间系民间借贷法律关系，而该以房抵债是对借款合同的担保。因此，判决房屋直接过户给出借人于法无据。

但出借人如果履行清算义务，将房屋市场价值超过借贷(贷款本金、合法利息等)的剩余款项返还给借款人的，出借人要求借款人办理房屋过户登记手续，应予支持。

【案例二】

2011年12月7日，孙某通过孔某介绍向谢某借款18万元，并向谢某出具《借条》一份，内容为：今借到谢某人民币18万元，于2012年11月6日一次性付清。借款当日，应谢某的要求，孙某另行书写《委托书》一份，全权委托谢某在其不能偿还借款时将其名下的房屋出售。后孙某未能偿还借款，谢某于2013年7月3日依据《委托书》全权代理孙某将该房产以30万价格卖给孔某妻子王某，并办理完毕过户手续。

后经调查，王某与谢某属亲戚关系，王某购房首付款、税款系谢某某全资垫付，2013年7月3日该房产市场评估价为51万。现孙某起诉至法院，主张谢某代理其与王某签订的房屋买卖合同无效。

【案情分析】

当事人之间没有直接约定以房抵债，而是由借款人单方出具全权委托书，授权出借人在条件符合时直接代理借款人出借房屋，双方当事人的意思表示真实，谢某有权代理孙某将房屋出售，其代理行为原则上是有效的。但该案中，存在谢某与购房人王某相互串通的情形：

1. 谢某与王某存在亲戚关系，具备相互串通的可能;

2 谢某以低于房屋市场价值70%的价格将案涉房屋低价卖给王某，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条第1款、第2款规定的“明显不合理的低价”，并损害了借款人孙某的利益;

3. 王某用来购房的首付款及需要缴纳的税款全部由谢某垫付，且王某未向谢某出具任何书面手续;

4、房屋过户完毕后，房屋所有的资料，包括房产证、土地证却依然在谢某手中。

因此，本案应判决谢某代理孙某与王某签订的房屋买卖合同无效。

【律师点评】

“以房抵债”是指借款人与出借人约定，以借款人或经第三人同意以第三人所有的房产折价归出借人所有，用以清偿债务的行为。实践中，分为债务清偿期届满前约定的“以房抵债”、债务清偿期届满后约定的“以房抵债”。

“代理售房”是指借款人在借款时，同时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋。

“以房抵债”、“代理售房”本质是担保功能。基于保护意思自治，保护市场正常交易，应认可在当事人之间产生合同效力。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

二十四、民间借贷与代理售房的处理

民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。

借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。

法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。

二十五、民间借贷与以房抵债的处理

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：

（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；

（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。

当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。

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