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去年开始收紧房贷的时候，上浮房贷利率的时候，我曾告诉大家说，这次房价是真的要跌了，这次是动真格的了，是真调控，不是空调。而今天我会告诉大家说，这波房价下跌到此为止了，不会再继续下跌了，理由也非常明确，房贷利率终止上涨势头，开始普遍调头向下了。
当年不管什么调控政策出炉，我都视而不见，但是唯有房贷利率松动之后我认定房价扛不住了。而这次房贷利率刚一松动，我就立马认定房价下跌趋势终结了。这是因为其他调控政策只是嘴上喊喊，只有房贷利率是和你动真格的。
为什么房贷利率这么重要，我们来看一下房价涨跌的四大要素。
1、居民的存款，这个直接涉及到你能不能付首付，能付得起首付的人，才能参与这个房价游戏。
2、国家的金融政策，往细了说就是首付的比例和房贷利率，这个直接关系到杠杆率，也变相反过来决定满足第一个条件的人数。
3、国家的货币政策，也就是俗称的M2，如果国家印钞太多的话，那么假设其他条件都不变，房价也是要跟着涨的，这是通胀所决定的。
4、地方政策土地拍卖的数量，这个直接决定房源供给的多寡，市场经济里的供求关系决定价格的经济学定律，对于房价依然有效。
而房贷利率下跌，涉及的就是第二条，他直接决定了房贷的杠杆率，房贷利率的高低和进入楼市贷款总额的高低有极强的联系，从而影响了房价。你可能纳闷了，房贷利率怎么能影响杠杆率？这中间没啥关联吧。
错，双方的关联其实很大的。各大商业银行的房贷利率，自己是有一定的权利，在央行基准利率上下浮动的。那么问题来了，央行可以决定的只是基准利率，商业银行什么时候会决定向下浮动，什么时候会决定向上浮动？
很简单，当一大堆人来申请房贷，而贷款额度不足，手里没钱可以放贷的时候，商业银行会决定提升利率，谁愿意出更高的价钱（利息），这笔贷款就给谁。当手里捏着一大笔资金却没人愿意贷款的时候，商业银行会决定下浮利率，以求获得更多的客户来申请贷款。
最近二三年，央行基准利率被冻结了。因为美国开始加息之后，中国很难再降息，暂时又不合适加息，所以只能原地不动。央行没办法通过调节整体利率来影响房贷利率，不过他只需要卡死银行的房贷总额，就能倒逼商业银行自行提升利率。
而房贷总额一旦被削减，毫无疑问房价要跌，因为房价本质上就是个货币游戏，房价=房贷总额/住房数量。一旦央行批准的房贷总额被提升，毫无疑问那房价就要涨或者止跌反弹。
2010年的那一幕
这一幕，和2010年的情况非常相似，很多人说今天的房价泡沫大，其实2010年的房价泡沫丝毫不比今天的房价泡沫小多少。之所以能留出后来翻倍的空间，是因为在2010年之后，中央硬生生的摁着房价5年不涨，导致在货币超发的背景下，泡沫硬生生的给缩减了。
这个图是2007年到2018年的M2数量图，其中绝大部分，都是2009年初的全球印钞机比赛中撒出去的，这个图可以直接了当的告诉我们，为什么2010年的房价有泡沫，2015年附近泡沫却不大了。
在2010年4月的时候，中央发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，直接从货币供给量上对楼市釜底抽薪，从这一天开始，狂涨不休的房价戛然而止，开始慢慢退潮。
而跌到2012年1月的时候，央行又开始出手救市，四大行联手表态，房价不会下跌30%以上，这等于公开给房价托底，与此同时，银行松开房贷的闸口，开始释放资金进入楼市。
我们可以从利率表上侧面观察当时的调控情况，利率增减几乎和政策同步，而房价涨跌也随之起舞。
在这种鼓舞下，2013年的房价出现了一波小冲刺，但是才涨一点点，立马就被央行给砸下去了，然后一直萎靡到2015年，政策重心转向楼市，全力给楼市加杠杆，从而引来了一轮房价的翻倍暴涨。
这就是2010年之后的房价总路线图和涨跌原因汇总，可以看到2010年的中央是真的要压制房价的，而且它也确实做到了，房价被钉死在地上不让涨也不让跌，就这么横了5年之久。一直到2015年出于经济大势的原因，被迫重新启用房地产。可以说，如果没有2015年股市崩盘的意外，房价很有可能还在被死死的压在地上，压的时间足够长的话，再多的泡沫也变的没泡沫了。
2018年的新一幕
到了2018年的时候，历史的轮回开始了，2018年中旬，中央明确宣布，坚决遏制房价上涨。各地本来已经缓缓抬价的房贷利率，也随着猛然抬高了一截。
我们对比一下，2010年的原话是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，是部分城市，遏制过快上涨。
而2018年的原话是“坚决遏制房价上涨”，删除了“部分城市”，删除了“过快”，这句话的意思非常明确了，所有的城市，坚决不允许上涨。在这种明确的预期下，房价立马下跌，退房潮涌现，各地楼盘纷纷打折出售。
但是刚过半年，央行又立马开闸注水了，开始加大货币投放量导致各商业银行纷纷下调房贷利率，这是明着在托房价。“坚决遏制房价上涨”的口号犹言在耳，而且并未撤销，为什么央行这个时候要出手托房价呢？
因为整个楼市里，“房住不炒”并不是出现频率最高的词汇，稳”这个字才是频率最高的。稳定压倒一切，这个定律适合整个中国经济，当然适合楼市。而实际上，楼市的稳定性位居中国经济之冠，一旦价格急剧下跌，后果谁都承担不起。
在这种矛盾的因素下，才会出现这种，一边要打压房价不让他涨，一边要抬房价不让他跌，重现2010年的那一幕，不过加速了好几倍而已。
加速的原因，是因为今年下半年的房价下滑速度，超过预期，毕竟2018年的经济大势和2010年是没法比的，所以速度上加快也非常正常。而央行的底线我估计和2012年也差不多，就是不允许下跌超过30%，否则有可能触发一系列不可测的风险。
所以，央行出手了，房贷政策开始进行试探性松绑，如果继续下跌，很显然货币政策还要继续松绑，反正就是不让你再跌了。
但是头顶上，还有中央的另外一道命令，那就是坚决不许涨，这道命令依然生效中。接下来的房价走势，毫无疑问就是重复2010-2015年的那一幕，在非常狭窄的范围内小幅涨跌，不断窄幅震荡，不让涨，也不让跌。
所以，我要根据最新的政策迹象来修正我对房价的判断，新的判断是，房价的下跌已经结束了，政府容忍的房价低点基本已经探明，但是想涨多少也是不可能的，投资房此时买入，拖你个三五年不涨耗死你非常简单。而对于刚需来说，你们可以开始准备首付了，按惯例，房贷利率还会缓缓下降，等降低到基准利率9折左右，就可以大胆放手买入了。
这一波的政策分析暂时就到这里，下跌暂时终结了，但是也不允许大涨，这就是目前的现状。等下一波的新政策出来，我再给大家进行新的分析，比如什么时候政府会愿意打开房价天花板，允许下一轮暴涨。