近期，一线城市房租暴涨，居民面临既买不起又租不起的困境，引起社会广泛关注。现有分析通常将其归结为房源供给不足，中介哄抬房租，季节效应，并众说纷纭。本文试图基于住房市场均衡及其管制角度解释房租上涨，为正确理解和有效解决房租上涨问题提供理论依据。

文章作者：况伟大（中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任）

房租大涨

高房租由何而来？

首先，住房所有权市场（买卖市场）和租赁市场转换不畅，关联度下降。众所周知，住房市场分为所有权市场和租赁市场。对租赁市场而言，住房只能出租，不能出售，从而租赁市场为住房消费市场。对所有权市场而言，一方面，住房可出租和出售，具有投资功能；另一方面，住房可自住，具有消费功能。据此，解决住房消费，既可经租房，也可经买房。所有权市场的价格为房价，租赁市场的价格为房租。

当租房成本等于买房成本时，消费者通过租房还是买房解决住房消费是无差异。买房成本也称住房使用成本，由利率、房产税、维修费、住房折旧和预期房价增长率构成。若房租小于住房使用成本，则租房优于买房，若房租大于住房使用成本，则买房优于租房。因中国一线城市房价上涨较快，住房使用成本较低，买房优于租房。但是，一线城市限购和限贷使消费者难以通过买房解决住房消费问题，从而限购和限贷政策产生的挤出效应扩大了租房需求，导致房租上涨。

其次，住房结构性短缺导致供求错配，房租上涨。一方面，尽管一线城市住房存量能够满足住房需求，但市场上适合租房者租住的中小户型住房偏少。例如，北京市住房存量大约750万套，人口接近2200万，基本上能够满足居住需求，但适合租房者的单房间、小面积的户型占比不到20%。另一方面，一线城市发展规划以及规范住房市场政策，也导致了住房供求结构性失衡。例如，北京定位于首都功能，非首都功能的产业和人口需要疏解，从而相关的产业用房和违建住房需要拆除，导致低端住房减少。

同时，政府为消除租赁市场安全隐患，严厉打击合租和群租，减少了合租房和群租房的供给。此外，十九大确定的"房住不炒"的定位，要求大力发展租赁市场，也促使各大中介机构融资租赁市场，引发"抢房"大战，将中低端房升格为中高端房，促使房租上涨。

最后，住房租赁市场存在严重传染效应、"默契合谋"和"捂房惜租"现象。当核心小区或楼盘房租提前涨价，周边小区和楼盘也跟着涨价，核心小区或楼盘发挥价格领袖制的作用，形成了默契合谋，共同哄抬房租。

高房租影响了谁？

前已述及，尽管住房所有权市场和住房租赁市场均可解决住房消费问题，但住房租赁市场在明星城市和大都市是解决住房消费的重要渠道。2015年西南财经大学《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭住房自有率为89.68%，高于世界平均水平的60%。中国住房租赁市场主要集中在一线城市以及某些二线城市，三四线城市占比很小。例如，2016年，纽约住房租赁市场约占56.9%，伦敦住房租赁市场约占49.8%，香港住房租赁市场约占41.5%，北京和深圳的住房租赁市场各约占35%，上海的租赁市场约占40%。

通常，高房租通常会影响以下五类人群：一是无房户，二是无户口者，三是无梦想者，四是无能力者，五是无业者。在一线城市限购和限贷政策下，无房户和无户口者通常只能通过租房解决居住问题。其次，对于无业者以及无能力在一线城市立足者，也难以承受高房租，这部分人口即便不被政策疏解，也可能被高房租逼走。

最后，对于有能力无梦想者，特别是年轻人，若没有更大的梦想，即便有能力也难以立足一线城市，毕竟一线城市是奋斗和成就梦想的地方，不是安逸享乐的地方，否则所有的明星城市和一线城市都会人满为患，患上"大城市病"。实际上，一种城市经济学理论—城市等级论就是说明，像产业链或食物链，城市也存在高端城市（中心城市）和低端城市（边缘城市）。

高房租是否应该控制？

房租控制是为了公共利益对住房租赁市场的管制。众所周知，衣食住行是人们的必需品，事关人们的社会福利。住房租赁市场不仅事关人们住房消费问题，而且特别事关中低收入者的住房消费问题。高房租必然影响中低收入者的住房消费，引发民生和社会公平问题。因此，美国和英国均对高房租的纽约和伦敦地区实施了租金控制。当房租超过居民可支配收入的一定比例时，影响了居民的基本消费，则需实施租金控制。住房与食品是人们的最基本需求，对租客而言，居民可支配收入扣除食品消费的余额是居民能够承担的最高房租。换言之，居民恩格尔系数的余额是房租的天花板。

尽管恩格尔系数确定了房租上限，但还需对最高房租进一步划分。美国1937年国民住房法案以及1983年住房与城市和农村恢复法案对中低收入者设定了30%的住房支付困难标准，一直沿用至今。Schwartz和Wilson（2008）将30%-49.9%作为轻度住房支付困难指标，将50%及以上作为严重住房支付困难指标。澳大利亚上世纪90年代将30%作为中低收入者住房支付困难指标，现将50%作为中低收入者住房支付困难指标。Wong和Hui（2006）将50%作为中国中等收入者住房支付困难指标。

据此，对中国城市租客而言，当房租占可支配收入比重超过50%或恩格尔系数的余额时，需要实施租金控制。根据上述房租控制标准，我们的研究发现，目前中国尚无出现房租占其可支配收入超过50%或恩格尔系数余额的城市，但有房租占可支配收入比重超过30%的城市。例如，2016年，北京、杭州、福州、海口、成都、昆明、南宁和太原的房租占其可支配收入超过了30%，值得警惕。