关于上海公积金贷款买房，你关心的10个问题-上海公积金贷款

编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：靠谱的真叫卢俊，《关于公积金贷款买房，你关心的10个问题》，36氪经授权转载

公积金贷款

Q1

公积金贷款利率

会随着基准利率变化而变化吗？

公积金贷款利率会随基准利率变化，目前执行的住房公积金贷款基准利率是2015年10月24日调整并实施的：

• 五年以上公积金贷款年利率3.25%；
• 五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%
• 需要注意的是,首套和二套房的公积金贷款利率不同：
• 购买首套住房的，贷款利率为住房公积金贷款基准利率；
• 购买第二套改善型住房的，贷款利率上浮至住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

Q2

求教

组合贷款和纯商贷

比较起来各有什么优势？

组合贷款的话，公积金部分利率（5年以上基础利率为3.25%）要比商业贷款（5年以上基础利率为4.9%）低很多，总共要支付的利息就比纯商贷少，能够节省购房成本；再加上公积金由单位和个人共同缴纳，各支付50%，即50%的贷款由单位分担。此外，还可使用公积金余额对冲还贷，能够减轻购房者的还贷压力。

但公积金的贷款年限通常没有商贷多，这样的话纯商贷因为贷款年限长，月还款额会比组合贷少些。

Q3

看中一套二手房

但每月的还款能力有限

想问公积金最多贷多少年？

根据现行政策，对于使用公积金贷款购买二手房的贷款年限有以下规定：

• 如果二手房房龄低于5年（含），公积金贷款最长期限不超过30年；
• 如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；
• 如二手房房龄超过20年（含），公积金贷款最长期限不超过15年；
• 此外，公积金贷款最长期限均不超过借款人法定离退休年龄后5年。

Q4

二手房和新房的

公积金贷款额度有区别吗？

买二手房公积金最多能贷多少？

公积金贷款额度与购买新房还是二手房无关，但贷款额度都有上限要求，其上限由以下4个条件来确定，这4个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额：

• 不高于按照借款人和共同借款人住房公积金账户存储余额之和的倍数（住房公积金余额的30倍，补充住房公积金余额的10倍）确定的贷款限额；
• 不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款；
• 不高于按照借款人和共同借款人共同还款能力确定的贷款限额；
• 不高于本市家庭或者个人最高贷款限额，如下表所示（单位：元）：

• 
  
• 当然，如果您清楚个人及配偶月缴存公积金的数额、计划申请贷款年限和实际购房款等情况，不妨进入【好房上海】→【房工具】→【房贷计算】轻松测算个人贷款详情，真正的方便、省时省力。

Q5

请问单位交公积金交多少时间

自己买房的时候可以用公积金贷款？

如果是单位缴存住房公积金的借款人，需要在申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金，才可以使用住房公积金贷款买房。

Q6

现在二手房纯公积金贷款

购房周期需要多长时间？

其中办理公积金放款又需多长时间呢？

• 购房周期在一个月左右。
• 办理公积金放款的时间为15天左右：
• 如果贷款申请资料齐全，审核时限不超过10个工作日；符合贷款发放条件的，受理机构收到《房地产抵押权登记证明》后放款时限不超过5个工作日。

Q7

公积金贷款是不是只能用一次

以前用过还清以后再买房是否还能用？

在上海，使用公积金贷款买房有以下限制条件：

• 购买第二套改善型非普通住房或非改善型住房不可贷；
• 购买第三套住房不可贷；
• 有两次以上公积金贷款记录不可贷。
• 因此，以家庭（含单身）为单位，公积金贷款最多可以使用两次。只要之前申请的公积金贷款已还清，还能满足公积贷款的条件，依然是可以再次进行公积金贷款的。

Q8

如果现在上海有一套房，组合贷款，我是主贷人，我配偶次贷人，也用了他公积金。在外地又买了一套，用配偶的名义，那后面想在上海再买的话算几套？如果说外地贷款，但是一年两年还清了，再回上海买算二套是否可以贷款？

上海的政策是，有过2次贷款记录再买房，就算第三套，银行就会限贷。所以，如果在外地买的那套房也有贷款，则在上海无法再贷款买房。

Q9

想问一下，我现在公积金每月还款

当月扣掉后余额大概是0

后面换房子是不是先自己贷款还清

公积金要等到满16667才能贷50万？

如果使用过1次公积金贷款，只需将之前的贷款结清，二套房改善型住房即可再使用公积金贷款。不过想要贷足50万的最高个人贷款额度，则还需满足公积金余额大于16667元，和有补充公积金这两个条件。而己经有过2次贷款记录的就不能再使用公积金贷款了。

Q10

请问在上海公积金可以用于装修吗？

公积金除了可用于购买住房，如果借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务，公积金还可用于建造、翻建、大修具有所有权的自住住房。但普通的房屋装修并不能使用公积金支付。

附：二手房住房公积金贷款流程

1、借款人至受理网点申请贷款 → 2、受理网点代为办理家庭名下房产状况查询 → 3、受理网点受理 → 4、签约 → 5、征信查询&审批 → 6、房地产交易中心办理抵押登记手续 → 7、银行放款