抵押率的高低对于申请贷款的朋友来说极为重要，绝大部分人当然希望抵押率越高越好，这样子房子本身的价值就很高了。但作为抵押权人，基于你的客户立场以及贷款产品来分析，你是否也认为抵押率越高表示越好呢？今天，我们就来一起探讨一下关于抵押率的相关知识。

什么是抵押率？

抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比。如：房子贷款70万，房子估价100万，则抵押率为70%。

抵押率是否越高越好？

对于想要借款的客户来说，他们当然是希望抵押率越高越好，这样自己获得更高的贷款额度，最好确认到100%；但作为银行或机构，出于防范风险的考虑，必定需要合理确定抵押率；这两者可通过自行控制贷款发放比率与抵押物价值比率，抵押率越大承担的风险也就越大，这样做一方面控制了贷款与抵押物价值的比率，另一方面防止了客户将抵押物进行二次抵押融资，从而降低风险。

抵押率的依据是什么？

1．抵押物的适用性、变现能力选择抵押物适用性要强。由适用性判断其变现能力，对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

2．抵押物价值的变动趋势一般可以从以下方面进行分析。

1)实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。

2)功能性贬值，即由于技术相对落后造成贬值。

3)经济性贬值或增值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

因此，这个过程中需要银行或机构根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。这样一来可以让客户的房子得到最大空间的抵押率，二来可以让银行、机构以及我们自身的风险降低。

债权金额与抵押物金额大小问题

根据《中华人民共和国担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。为了受担保债权能得到充分的担保，抵押物的价值至少应大于或等于受担保权的金额。抵押合同签订时，应按当时市场同类物的一般价格对抵押物进行估价，以确保债权能获得充分担保。抵押权为价值权，抵押权人只能就抵押物的交换价值而使其债权得到清偿。在抵押物价值较大的情况下，同一抵押物可使多个债权都能获得充分的担保。为了保护抵押权人的利益，特别是先位抵押权人的利益，本法规定债权人只能就抵押物超出先位债权的余额对其他债权进行担保。本法这款规定包含两层意思：一是再抵押的设定，必须以抵押物价值扣除所有先位受担保数总额后尚有余额为前提;二是抵押人设立再抵押时，再抵押所担保的债权不得超过先期抵押物价值的余额。

在实际操作中，有些时候抵押物价值超过债权金额，抵押率难以确认到100%。

最高额抵押与一般抵押

最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议。在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债作担保。其他类型抵押即为一般抵押，一般抵押针对具体单笔业务。从实际操作情况来看，银行一般与借款人签订的抵押合同为最高额抵押合同，这有助于业务的连续性，提高效率，也有利于维护银行债权安全。

一般在评估抵押率的时候，银行或者企业会选择考虑以下因素：

1.贷款风险

贷款风险与抵押率成正比。抵押率越高，风险越大，抵押率越低，风险越小。所以贷款人对风险大的贷款，采用降低抵押率来减少风险;风险小的，抵押率可高些。

2．借款人的信用

一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可高些。

3．抵押物。

由于抵押物都是房屋，因此会根据评估房子的价值以及条件进行规避风险，房子价值高，资质好的，抵押率自然会高点，房子价值稍低，那么相对应的抵押率也会稍低。

4．贷款期限。

贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。

【延伸小知识】在秉道做抵押贷款，不同的房子的抵押率也会稍有不同，如住宅最高可做到70%；别墅毛坯50%，带装修60%。

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