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二手房市场往往是反应楼市的晴雨表，3月成交破了两年多来的记录，市场节奏进入快车道，但是随着这一政策的落地，对于楼市大量极端负面的预测开始滋生，笔者想要告诉大家，任何极端的预测都违背了如今的主基调，除了造成不必要的恐慌，恐怕很难在这个时代成真！

国管公积金中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，自今日（2019年4月15日）起正式执行，以网签日期为准。明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低6成且最多贷60万元。

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全面向市管看齐，变成“认房又认贷”

本次调整范围：

国管公积金 ——

中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工在职职工缴存的长期住房储金归纳为国管公积金，区别于市管公积金，国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，另外还包括中直公积金（中共中央直属机关分中心缴存住房公积金）。

其实早在2018年9月13日，北京就推出了号称“史上最严”的北京市公积金新政出台，确立了“认房又认贷”等措施。

从北京之前推出的市管公积金政策来看，此次国管公积金基本是向其靠拢，进一步深化差别化贷款政策。这次新政落地，实际影响最大的还是北京，那么同样认房又认贷的上海，影响又有多少呢？

高改人群，进入门槛变高？

2016年11月，上海公积金贷款政策关于”认房又认贷“就已经出台。无住房，有一次公积金贷款记录的，符合改善型认定条件的，均认定为二套。

认房又认贷在体现首套房票越来越珍贵的同时，改善需求的进入门槛被进一步拉高，尤其是高端改善群体。

数据分析认为，30岁以上占高改人群70%左右，认房又认贷，对该人群来说，政策真的会把他们拒之门外吗？

上海住房公积金贷款一览表

实际上用老房子置换，会把进入门槛的压力降到最低，我们可以测算一下，600万左右的房子，那么按照二套公积金贷款标准，贷足额度100万，基准利率1.1倍，30年等额本息月供在4500元左右，分摊到夫妻双方，人均承担2000元出头，相对于上海30岁以上人群的人均收入来说，压力真的不能算大。

另外，上海有一种现象非常普遍，随着年龄再增长，子女到了适婚年龄，分开住老人往往对于居住的面积需求并不是很高，很多会选择再置换，实现1换2，自己购置一套小户型，再凑给子女一套房的首付。所以虽然如今进入时门槛相对较高，但是长远考虑，等到再次置换时将变得更加淡定。

防范投机，进一步保卫“刚需”

认房又认贷对于上海和北京早就不陌生了，两个城市的市管公积金贷款政策早前相继调整完毕，这一次新政的影响程度很有限，要说影响，也是在稳定市场预期方面，此次国管公积金调整实属政策收紧导向，区别在于绝非大水漫灌式，目的性更为明确，控制公积金额度发放的节奏，加大审核力度，提高门槛，进一步防范投机性购房需求。防范投机，相对而言，就是为刚需保驾护航。

· 鼓励刚需置业的“窗口期”

过去没有“认房又认贷”的政策，购房者通过公积金贷款购房，首付比例相对较低，贷款额度更高。调整后，首付比例的提高，势必会一定程度上影响部分人的购房预期，以进入门槛这一角度分析，明显更多利好于首套刚需族。

与此同时，商业贷款利率方面，连续下行，上海仍处于低位。

分析认为，从近期的利率调整情况看，北上广深四大一线城市中，除北京持平外，其余，3个城市均有下调。年初以来，全国多个城市相继掀起了一股利率下调的风潮。

· 业主和房企冷静下来，让市场良性稳定的发展

3月火热的市场环境，让部分业主以及房企的心态渐渐开始荡漾起来，市场上开始出现部分业主跳价行为，从二手房的议价空间来看，空间进一步缩小，达到近1年来最低值。随着政策的落地，对于业主和房企来说犹如泼了一盆冷水，进一步明确房子的居住属性，有利于稳定市场预期。

· 刚需产品的供应量或将增加

数据分析认为，房企凭借敏锐的市场洞察力，准确把握市场节奏，推动销售业绩持续快速增长。尤其是百强企业，紧跟市场大势和政策导向，无论是楼市的主基调，还是新政策的落地，自住时代背景下的刚性需求已不容忽视，如今政策向好刚需的情况下，房企一定会做适度的调整，来迎合市场和政策。

差异化贷款政策，为人才引进加码

4月8日，发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，进一步加大非户籍人口在城市落户推进力度，推动未落户城镇的常住人口平等享有基本公共服务。打响了今年二季度以来，人才大战的第一枪。

本次国管公积金贷款政策的收紧，在一定程度上有利于打击炒房者的投机行为，从另一方面来说，更好的保障了人才引进，利用差别化贷款政策，给到人才更多的激励方案，也让城市在收获人才方面，拥有更多的筹码。

总结：

每一条楼市相关政策的出台，不能视而不见，也不能过度恐慌，需要理性面对。真实的市场走向，时间将会验证一切！