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新闻背景
近日，北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。随后，北京市住建委相关负责人表示已会同有关部门调查，一旦查证，将从严处罚。那么，什么是“租房贷”，租房贷合法吗？
1.什么是“租房贷”？
“押一付三”是现在租房的普遍规则。比如月租2000元的房子，加上中介费或者服务费，签合同的时候要一次性交10000元（2000元×3+2000元押金+2000元中介费）。这笔钱对于收入有限的年轻租户来说有些难以承受。
于是，一种名为“租房贷”的新型租房模式顺势而出。同样月租2000元的房子，除了租房合同，中介还让租户与贷款公司签订分期贷款合同，这样中介就可以直接从贷款公司取得租户一年24000元的租金。之后租户再按月向贷款公司还贷款，由此租户可以实现所谓的“租金月付”。值得注意的是，在合同签订后，中介即从贷款公司取得一年的房租，中介将其中三个月的房租交给房东，剩余的房租则由中介占有，在占有期间，中介可以继续投资。
从表面看来，“租房贷”似乎在租户、中介和贷款公司之间画成了一个完美的圆圈，既解决了租户的交租压力，又拓展了小额贷款公司的业务，中介还可以用房租投资，可谓“一举多得”。但实际上，“租房贷”的本质是用租户的个人征信资料来变相“替”中介贷款。中介手握这笔“无息贷款”只需按约分期付给房东一定租金，所有的风险却被转移给了租户和房东。
2.租户面临“钱房两空”的风险
对于租户而言，中介挪用租户的贷款，租户会承担“钱房两空”的风险。前不久，杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家公司）因为资金链断裂难以给付房东租金，导致租户被房东强制赶出房屋。可是这些租户与贷款公司的关系并未解除，租户“没了房子”却依然要向贷款公司缴纳“房租”。一旦租户因房子被收回而停止交“房租”，即租户不按时还款，租户个人征信肯定会受影响。
鼎家公司倒闭的原因是什么呢？据报道，该公司副总经理付小杰承认，主要是扩张太快，资金链断裂。该公司董事长在接受媒体采访时表示运营成本高，房源大量空置是公司倒闭的主要原因。由此可见，鼎家公司在获得贷款后，主要用于抢占房源。当租房市场处于上行期的时候，公司这么“玩”或许没有问题，涨价的收益可以解决，还能使公司利益最大化，从而获得最大的市场份额，以消灭竞争对手。但是，如果出现房源大量空置的情形，就会造成资金链断裂。资金链一旦断裂，中介没有能力继续向房东支付租金，租户不仅需要继续向贷款公司偿还“贷款”，而且还会面临被房东赶出的风险。
有人说“租房贷”就是洪水猛兽。其实，“租房贷”本无罪，鼎家公司之所以会倒闭，是因为该公司将其获得的贷款用于抢占房源。北京市住建委近期多次强调不允许住房租赁企业利用“租房贷”抢占房源，一旦查实住房租赁企业有上述行为，将从严处罚。如果中介将通过“租房贷”获得的贷款用于稳健性投资，那么中介、租户、房东、贷款公司将会实现共赢。由此可见，只要监管得当，“租房贷”并非洪水猛兽，反而会成为解决囊中羞涩的年轻人租房困难的一种方法。
3.中介未尽告知义务或构成违法
我国合同法第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。因此，只要租户知情、同意，建立在双方意思自治基础上的“租房贷”不仅合法，反而是一种互利行为。但中介未尽相应的风险提示义务，甚至在租户不知情的情况下“引诱”租户签下贷款合同则可能构成违法。
最近几起针对蛋壳公寓的投诉曝光显示，中介公司在为租户办理贷款过程中，没有尽到告知义务，且单方面“霸王约定”押金只退30%。而这些投诉所涉及的合同，虽然有分期贷款规则说明，但都在不显眼的位置用较小字体显示。广大租户所不满的，就是中介销售人员没有告知他们租房合同包含有贷款条款。
合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中对该条款规定的“合理的方式”进行进一步细化，即为“在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明”。在最近媒体曝光的几个有关“租房贷”的案例中，所有投诉人都表示，中介提供的是格式合同且完全没有告知是在为其办理贷款。
合同法规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。显然，根据该法律规定，中介未告知租户办理“租房贷”的风险而要求其签下包含格式条款的租房贷款合同，应当认定上述格式条款无效。
更有甚者，有的中介直接明目张胆地“骗贷”。有媒体报道，武汉4名女租户在提出用现金支付首笔房租和押金时，中介业务员称“公司规定不能用现金交房租”，必须通过公司平台扣款。于是，业务员以方便退押金的名义要走了她们的银行卡和身份证。其中一名女租户看到，当时业务员打开的网站页面是惠人贷，但对方解释说是公司平台，后来才知道这是在用租户的身份注册。随后，这些租户便收到了催款提示短信，原来中介已为她们分别办理了惠人贷10期分期贷款业务。
民法总则第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。合同法也有规定， 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据上述法律规定，如果中介以“必须通过App平台交房租”“零押金是针对VIP用户的特别优惠”等冠冕堂皇的理由，恶意欺骗不知情的租户在与其合作的贷款平台上办理贷款，实际上可能已经构成欺诈，属于可变更或可撤销合同。
如何使“租房贷”在合法合规的基础上良性运行？一方面，相关政府部门既要加强监管，严厉惩治不法“租房贷”，也要允许有资质的金融机构依法开展房屋租赁贷款分期业务。另一方面，中介机构应当加强行业自律、依法依规开展经营业务，积极履行告知义务，保护租户知情权、选择权。此外，对于“被贷款”的租户，一旦发现自身权益受损，应注意保存相关电子证据和合同文本，及时向有关部门投诉或向法院起诉，合理合法维护自身权益。
本文刊载于《北京日报》2018年9月5日第14版
作者：姚媛 李佳桐