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对很多居住在大城市的家庭来说，房产已经成为家里最重要的资产。遇到事情急需大笔款项周转，最先想到的就是抵押贷款。不过，千万不要想当然地认为只要是房子就能拿去做抵押，也许你的房子就碰巧不行。那么，哪些房子不能用来抵押贷款呢？
一、“小产权房”
所谓小产权房其实就是农民在集体土地上修建的房屋，归村集体经济合作组织所有，不可以分割办理个人土地证，也就不能办理房产证。按照规定，银行只接受具有完全产权的房产作为抵押物，因此，想用“小产权房”来作北京房屋抵押贷款显然是行不通的。
提示：小产权房只有当地乡镇政府发放的房本，没有国家统一颁发的完整产权证。手中的房本只要不是完整产权的正规产权证，基本都不具备抵押资格。
二、无上市证明的“央产房”
一般来说，“中央在京直属机关”例如各部委，国家机关单位的为员工配置的房屋为央产房。
央产房属于房改房的一种，因此与房改房的产权证相同。央产房必须在提供了上市证明后才能上市交易，否则对于银行来说，无法取得他项权利证，银行也就没有抵押的权利。
提示：只有在原单位出具材料且建档备案，办理上市证明以后，央产房才能进行抵押贷款。
三、未满五年的“经济适用房”
根据国家政策规定，经济适用房满5年才可以上市交易。一方面，政府对未满五年的经济适用房具有优先回购权，如果未满五年作抵押，在政策上是不允许的。另一方面，对于银行来说，未满五年的经济适用房，银行同样无法取得他项权利证，也就无法办抵押贷款。
提示：为保险起见，想要办理房屋抵押贷款的借款人最好事先了解一下房屋的性质，可以通过房产证来判断，或者向当地房管部门进行咨询。
四、面积小、房龄老的房屋
一般来说，办理房产抵押贷款时要求抵押的房产面积不得小于30平米，且建筑年限在20年以内。
如果你的房产不属于以上类型，那么就可以考虑下一步了——房子的估值，因为这直接关系到你可以获得多少贷款。此外，不管是抵押贷款、还是房产交易、房产转让、房产纠纷等都会涉及到房产的评估。哪些因素会影响到我们房产的估值，如何正确地给房产估值呢？
现在房产估值方法相对来说已经比较成熟，目前符合国家规定的市场通用估值方法主要有三种：
1 市场比较法
就是拿市场的房价进行对比，然后确定一个估值价格，如同一地段的新房或二手房的交易均价。这个方法用的是市场的替代原则，是最常用也是大家都比较能接受的一种估值办法。这种方法适用于相对成熟、流动性强的房产估值。
2 收益法
按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。这个方法一般用来评估商用房产，以房产租赁价格为参考，租金收入越多，房价就越高。
3 成本法
这种方法看起来比较简单，就是建造成本加上各项税费和正常利润就是房产的价格。这种方法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况。有些非营利建筑物由于很少有交易或者不能交易，往往也采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直截了当。
在实际操作的时候，往往受到很多因素影响。目前市场上应用最多的还是市场比较法。那么又有哪些因素会影响市场中房产的价值呢？
对于成熟市场来说影响房产价格的因素最重要的就是市场供需的情况，无论是买方市场还是卖方市场，总有些因素会对房产价格起着重要的影响。
房龄。由于房产都是有使用年限的，房龄越短使用的年限越长，所以房屋的新旧程度会直接影响房屋的价格，一般新房的价格会高于相同条件下旧房的价格。
地段。“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”多年来，李嘉诚的这句话一直都是地产界的金科玉律。无论是商业地产还是住宅，地段都会对房产的价格有重大的影响。对于商铺来说，位置就是客流、现金流；对于住宅来说，交通、安全、卫生等地段的附加属性对房子的价格影响也不容小觑，更不要说近年来被炒得火热的学区房。这也是为什么很多郊区的新房价格还不如市中心的“老破小”的原因。
建筑质量和配套设施。建筑本身的质量关系到建筑使用安全性，本身就是个评估的重要考虑因素。而配套的水、电、气、通信、供暖等设施会影响到人们的舒适性。这两项都是影响房产估值的重要因素。
房屋结构和房屋装修。虽然没有风水上那么玄学的讲究，但是房屋的朝向和结构也会影响到房产估值。一般人们都喜欢南北通透、格局方正的房子。房屋装修作为房屋的附属物，是除了房产本身最大的一块支出，对房屋估值的影响也不容小觑。
社区的内部和外部环境。小区绿化、物管等社区的内部环境和配套服务也是业主关注的因素，交通、医疗机构、学校、购物中心等等都是影响居民生活的很重要的部分。我们常见的管理严格、生活便利的小区价格要高于同一地段的小区，就是这个原因。
了解房产评估方法和房价影响因素后，各位朋友可根据本人的情况优化一些可操作的因素，例如改善房屋的装修情况，强调房屋的特殊属性，使自己的房产得出一个更好的估值。