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2018年8月8日，沈阳全市限购后，朋友们在观察、在思考：
全城数据展望：当下与未来
2018年1-9月，沈阳二手住房成交12.91万套，比一手住宅（11.45万套）多成交1.46万套。尤其是8月8日沈阳全市一手房限购之后，二手房和一手房销量差距明显扩大，8、9月份二手房成交占全市总成交六成以上，9月份占比达63%。
随着土地稀缺、楼面地价走高，房价长期稳健上涨，新房供应中期偏紧（学区纠纷频发）,未来沈阳二手房市场量价齐升，直至“洼地”消失。2010-2017年，沈阳二手房交易量和一手房同步运行，逐年走高，且占比由35%提升至44%，2018年占比更是跃升至54%，2018年将是现房/期房成交比值较大的一年。
下面这张图，所计算的2018沈阳全年总的一手（14.8万套）、二手房（17.2万套）成交需求高达32万套，这代表32万个家庭，体现了沈阳真实的总人口年需求。
启凡心语（需求蓄水池）：
沈阳年度总需求=我要在沈阳有套房人口＞沈阳常住人口＞沈阳户籍人口
沈阳年度总需求稳定在30万套以上，外地购房占比5成以上，至少15万套，也就意味着沈阳的潜在进城人口（家庭）是15万个。
所以沈阳的年销售体量规模能够在全国排进前5名以内。这和不掌握数据的媒体所渲染的“东北人口流失”情况并不一致，或者可以说，沈阳每年吸纳了大量省内外精英人口。
据政府权威数据：2018年1-9月，沈阳落户人口就已经净增长6万人（沈阳市共有96287人落户，全市户籍人口超过743万人，比2017年末的737万人净增6万人），全年同比接近翻倍。
敏感性分析：二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区（取消择校后的焦虑）的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察，已经步入存量交易时代。
截至2016年底，沈阳市区人口216万户 / 二手住宅年均销量17万套=13年，沈阳居民家庭的换房周期平均为13年，活跃度远超一线城市。
沈阳二手住宅套均成交面积，近年持续走高，次新房活跃。进一步观察，二手房价格上涨以及取消择校的学区房需求，对套均面积的影响（小户型成交占比提升）。
2018年1-9月二手房成交量排名：铁西、于洪、和平位居三甲。
敏感性分析要素：人口规模、性价比、学区配套（取消择校后的焦虑）。另外，皇姑排名上升两位，超过沈河、浑南（相对一季度）。
1-9月二手房成交占比:沈河、和平位居冠亚,占比皆超六成。沈北、浑南占比相对较低，皆在三成以下，新城产业发展、填满人口仍是首要任务。
敏感性分析：二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区（取消择校后的焦虑）的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察，已经步入存量交易时代：
沈阳房地产税测算
沈阳未来开征房地产税，数据测算：
新房过户即成二手，沈阳历年积淀的二手房市场规模将会愈来愈大；同时，二手房套均成交面积亦将稳步提升（目前，二手房套均75平，一手房套均95平）。
沈阳未来开征“房产税”的两大观察指标：符合征税条件的存量住宅税基（200万套）、二手房成交占比（70%以上）——目前尚有距离；
沈阳二手住宅月度成交套数，近年持续增加：
城建升级，城区旧改，城市发展,学区、地铁、医疗配套……需要巨额资金投入。当二手住房成交占比达到总成交量的70%左右时（目前54%），作为土地财政的重要替代来源，房地产税或将提上日程（地方自主）。
地铁国标造价一公里6亿元（基建、机电、机车）。沈阳地铁九、十号线线路全长79.1公里，可研投资476.81亿元，设站60座，每公里造价6亿元（刚好压线）。沈阳一共规划了11条地铁线路——建成1、2，在建4、9、10，待建3、4、5、6、7、8。
2017年，沈阳市区人口(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)，（591.1万人-辽中19万人）/2.5≈230万套商品住宅（全市市区至少这个数字，考虑到还有很多有主无户房）。与我们有房产簿登记以来掌握的数据基本一致。
其中房龄10年（2008-2018）之内的住房150万套，套均91平；房龄10年以上（2008以前）的住房80万套，套均68平。
合计：150万套*91平+80万套*68平=13650+5440=1.9亿平，
2017年沈阳市区户籍人口572万人*免征30平/人=1.72亿平
只有近2000万平的征税面积，说明缴税基数远远不够,那么只能普遍征收（宽税基、低税率、全覆盖），5年后：
2.5亿平*9000（评估）*0.5%（1%）=100（200）亿元
目前，沈阳住宅用地年均出让150-200亿元。
对于老百姓：
80平，月租2500*12个月=3万 ，3万/80万=3.75% ，0.5%的税率（80万，4000元）完全可以承受，甚至4000元/12月=房租涨300，多少转嫁一下。
公正评估：我的房子值多钱？
不少读者朋友们留言说有购买（出售）二手房的意愿，主要考虑地段和学区配套。只是没有一个客观公证的标准，担心买贵（卖贱）了。交流下来，需要考虑的因子、权重、敏感性分析很是繁难：
①、房价综合体现了地段、园区、房屋、服务价值；
②、地段=自然环境+交通环境+商业环境+历史人文环境+产业经济环境；
③、房地产增值收益=长期通胀(货币、人口)+短期供求(政策、土地、资金)；
④、增值兑现=价差收益=转售或者再融资（二次抵押贷款）。
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