过年“回乡置业”一直以来是三四线以下房价的一个强心剂，但是今年情况似乎有所变化：让我们来看下数据：58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。（9.3%暂时不想买房）

这与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

2、整体来说，返乡置业意愿人数比例减少，春节期间返乡置业热潮也未出现。因为潜在购房者对楼市上涨预期发生变化。本质上来看是三四线城市房价处前后10年最高点。现在谁买谁就是高位接盘侠。

县城房价>环京

（1）据了解，部分三四线小县城房价已经破万，甚至达到了两万。

同时，毗邻北京的廊坊燕郊或者北三县，这些地方现在房价已经腰斩了，从3万多跌到了1万6，到了价值洼地。这里坐公交到国贸也就1个多小时，上班非常方便。

（2）再比如涿州，现在房价1万出头，不限购，而且高铁到北京只需要20分钟，交通也很方便，而且未来会通地铁。

县城房价已经超越环京了，升值潜力可远比不上后者。当然，环京有个限购问题，大家要关注

我们再看返乡置业的动机：投资、改善长辈居住条件、返乡发展和工作城市买不起/买不了房。

从自住层面上来看，除返乡发展或给家人改善住房以外，在一线城市工作的年轻人完全没必要返乡买自己日常住不到的房子。

那投资呢？

记住一句话：除了环北京、环上海、环深圳之外，其它地方三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。

货币化棚改腰斩 三四线楼市高潮已过

虽然过去几年，部分三四五线城市的房价出现了一波疯涨，但主要是棚改货币化造成的，今年棚改的力度大大缩减，近期不少地方开始公布2019年的棚改工作目标，相比2018年的数据，腰斩的地方不在少数。

其中，山西从12.52万套下调至3.26万套，下调幅度为74%；河南从50万套下调至15万套，下调幅度为70%；北京从2.36万套下调至1.15万套，下调幅度为51%；西藏从3.5万套下调至1.89万套，下调幅度46%。

从已知的棚改目标来看， 2019棚改目标总量下调幅度超过了20%。

2017年各省三四线城市货币化安置去库存占当年商品房销售的比重，黑龙江、吉林、陕西分别占比竟高达惊人的69％、62％、59％，有9个省超过30％，15个省超过20％。

翻译成白话就是，棚改结束后，全国有15个省的三四线城市商品房销量会下滑超过20％，9个省下滑超过30％，黑龙江、吉林、陕西、内蒙古将下滑超过50％。

销量断崖下跌的结果就是，空置房遍地，房价一撅不正，开发商把高库存成功转手之后，三四线的人造高潮重归平静，棚改留给当地百姓的遗产就是，人均数套房产和还不完的银行按揭贷款。

易居研究院分析师沈昕表示：返乡置业是支持三四线城市房地产市场的重要力量，但近两年三四线成交量暴涨，部分三四线城市自住和投资需求提前入市，购买力严重透支。

未来三四线楼市下行风险较大，棚改政策的转向也对三四线城市影响重大。这个关头，我建议不要买，尤其是人口流出，产业支撑不足，经济增长乏力的城市。

该看好哪些城市？

占据未来中国人口和财富一多半的黄金城市圈：

北不过沈阳，西不过西安，西南不过昆明，把你的钱放在这个上图圈中的省会和大城市，一定会不掉地上，也是为家庭买下的未来最好的保险。

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