返回目录：理财投资
来源 ：中国网地产 | 作者： 陶婷 NJ
8月22日晚间，京投发展发布2018年半年度报告。
深耕TOD模式的京投发展在2018年度曾多次对外称TOD模式正迎来风口，据明源不动产研究院统计，共有万科、碧桂园、保利、招商蛇口、龙湖等20余家房企纷纷涉足TOD模式开发。在万科们大规模房企的夹击包抄下，仍被房地产业务所累的京投发展，将要面临的是现实而严峻的营收及利润能否持续稳定、企业资金及现金流不足等问题。
营收微降归母净利润大增 近5年数据大幅波动
据京投发展2018年半年报显示，报告期内，公司营业收入为20.8亿元，较之去年的21.0亿元减少0.86%。归属于上市公司股东的净利润较之于去年的4544万增长181%。报告指出，公司的利润主要来源于琨御府、檀香府、无锡鸿墅项目结转产生的收益、无锡鸿墅项目存货减值准备转回及公司收到拆迁补偿款实现非流动资产处置收益。
对比过去5年来京投发展的营收及归属上市公司股东净利润，其营业收入分别为20.84亿元、21.02亿元、13.67亿元、6.3亿元、1.18亿元；归属上市公司股东净利润分别为1.28亿元、0.45亿元、0.4亿元、-1.19亿元及-1.39亿元。从上图显示的同比增长率来看，近5年来的数据显示，营业收入与归属上市公司股东净利润两项数值一直波动较大。
细观半年报可发现，京投发展参股的鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司、上海礼仕酒店有限公司两家公司，上半年净利润和净资产双双为负，净利润分别为-3700万元，-6235万元。参股的其它三家公司净利润也皆为负。
京投麾下的子公司，北京京投万科房地产开发有限公司、北京京投银泰尚德置业有限公司、北京京投兴平置业有限公司、北京京投兴檀房地产有限公司、北京潭柘投资发展有限公司等公司净利润皆为负。
京投发展本期归母净利润大增，究其根本是其为了获取新项目而勒紧了“裤腰带”。报告显示，京投发展经营活动产生的现金流净额为-14.92亿元，比上年同期减少680.96%。而对于经营活动产生的现金流量负增长，京投发展通过筹资弥补了这项数字。
长期借款创上市20年来同期新高 上半年新开工面积为零
据wind数据显示，京投发展资产负债率在近年来有所下降。截止2018年上半年，京投负债总额 256.5 亿元，较上年末增加 20.40亿元，增幅 8.64%。其中，负债总额中预收账款期末余额 44.85亿元，占负债总额的 17.48%，预收账款较上年末增加 20.164亿元，增幅 4.71%。报告期内，京投发展长短期借款及债券融资总计 188.62亿元，占负债总额 73.53%，2018年上半年度公司各类借款净增加 19.83亿元。
上个月，京投发展发布公告称，其拟就非公开发行不超过人民币20亿元公司债券事宜，向控股股东北京市基础设施投资有限公司申请由其提供担保，同时，京投发展向其提供反担保。
值得注意的是，据报告显示，京投发展共计有20亿元的债务分别于2019年3月和2019年8月到期。
在上市房企负债中，长期借款主要用于新增土地储备借款，2018年上半年京投发展长期借款为120.36亿元，为其上市来同期最高值。除此外，其上半年销售费用、管理费用在上半年同比增长了26.02%及36.35%。
但值得注意的是，报告显示，公司2018年度计划新开工面积 34.84万平方米，计划完成竣工面积33.72万平方米。截止2018年6月30日，公司新开工面积 0 平方米，完成竣工面积 1.43 万平方米。
综合长期借款增长、销售费用及管理费用、经营活动产生的现金流净额-14.92亿元增长几项数值来看，不禁发现，京投发展在储备资金，在提升企业管理水平，但并未真正给企业带来相应的现金流量。
报告中亦指出，根据各项目进度计划， 新开工、竣工时点较多安排在下半年，预计 2018 年下半年实现部分房地产项目销售结转。2019年，京投发展能否交出一份更好的答卷呢？
前文提到，京投发展上半年营业收入为20.8亿元，京投发展相关人员曾在公开场合对媒体表示，京投发展2018年定下的目标是70亿元签约销售额、78.92亿元营业收入。
2018年已经过去一半，半年报中20.8亿元的营业收入距离78.92亿元，相差的不止一个半年，而是三个半年。能否完成78.92亿元的目标，在业内人士看来并不乐观。
因为，京投发展即使在年底将预收账款期末余额的44.85亿元全部收回，营收也仅仅是68亿元，离全年营收目标差了10多亿元。而在报告期内，房地产可供出售面积为21.29万平方米，而已预售面积也仅为 5.12万平方米。如京投发展所言，在调控从严、限购升级、房住不炒的大形势下，北京房地产市场的不确定性，都缺钱的档口预收款是否收的回来，这一切还尚可知。
对TOD模式寄予厚望 却为房地产所累
在公开场合，京投发展多次表明称TOD模式迎来风口。面对TOD蓝海市场，京投发展在亦7月上旬，通过公开渠道高调宣称，正式实施全国布局，以TOD模式向上海、广州、西安等城市迈进。
报告中亦指出，京投发展不仅固守北京轨道交通车辆段上盖项目、做优潭柘寺镇域项目开发，还着力特色小镇和重点一二线城市轨道交通车辆段基地项目开拓工作。
对TOD模式寄予厚望，却不曾料为房地产所累，或者反过来说也对，为房地产所累，对TOD模式寄予厚望，这一切有迹可寻。
尽管京投发展从2014年的谷底已有所向好，但在国内复杂形势，房地产愈发复杂的背景下，不愿只在房地产这只羊上薅羊毛，特色小镇、TOD模式也不易做的情况下，确确实实拥有许多资源的京投如何“搭上轨道发展给资产升值的快车道”，在剩下半年时间内力挽狂澜，我们静观其变。