来源 / 中国基金报

12月全国首套房贷款平均利率23个月（700天左右）来首次下降，今天市场被这个消息炸开了锅。

实际上，近期多个地方都有房贷利率松动的消息。那么，现在房贷利率这块真实的情况到底是怎么样的，各个城市、各个银行的情况如何？2019年房贷利率下降是否是趋势？一起跟着基金君来看看。基金君也帮大家算了一笔账，房贷利率下降将给买房的小伙伴带来多少实惠？

首套房贷款利率23个月来首降！

近期，融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%（相当于基准利率1.159倍），环比11月份下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降！

但同比2017年12月份的首套房贷款平均利率5.38%，该数字仍上升5.58%，当前大部分城市的主要银行首套房贷利率依然是在基准利率之上。

如果分城市来看房贷利率，据融360统计，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降；而一个月前四个一线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。

在12月的全国首套利率最低排名中：上海位居第一，平均利率最低，为5.09%；厦门、大连分别以5.36%、5.44%的平均利率位列第二、第三；北京平均房贷利率排名第四，为5.45%，北京的排名较11月上升了2位次；另外，一线城市中，广州第九、深圳第十，平均房贷利率分别为5.55%、5.57%。

此次房贷利率下降并非个例。实际上，二套房贷款利率的回落比首套利率来的更早，融360数据显示，2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%，对比11月回落两个基点，且已是连续两月出现回落，环比下降0.33%。

房贷利率下降背后的原因是什么？

那么，当前首套房房贷利率为什么会出现下降？房贷利率的下降，到底会给小伙伴们买房带来哪些真正的实惠？

关于12月份全国首套房平均利率下降的原因，市场人士认为主要有几个：一是资金面相对宽松，这与2018四季度以来的央行多次定向降准、释放市场流动性有直接关系；二是岁末年初银行为了发展业务，可能主动降低房贷利率来提高竞争力，扩大市场份额。

融360大数据研究院房贷分析师李唯一接受媒体采访时表示，“目前北上广深一线城市的房贷利率，不论是一套还是二套，均出现了松动迹象。初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调，不过总体幅度不会过大，市场基调仍是以稳为主。”

李唯一预计，首套房贷利率在大框架内下降的幅度不会过大，稳中有降或将是利率变化特征的反映。具体城市及银行的利率调整很大程度上取决于银行的流动性和业务策略。

也有分析师指出，对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，购房者的实际购房成本也将就此降低。

房贷利率下降将带来哪些买房实惠？

当然，房贷利率的下降，会给买房的小伙伴们带来真正的实惠？我们具体来看看，可能会带来哪些影响？

我们先来了解一下基准利率、房贷利率、银行上浮或者打折那些事，究竟是什么意思。

房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

央行会先给出基准利率，央行会根据市场变化和国家政策对基准利率进行调整。最近一次调整发生在2015年10月24日，现在实行的“4.9%”就是来自于那一次调整的五年以上长期年贷款利率。

我们去买房办贷款时，银行给到的利率一般并不是跟基准利率一样。因为各个商业银行会根据经营情况，在政策允许范围内进行打折或上浮。所谓房贷利率上浮，是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9%，上浮10%意味着房贷利率涨到5.39%，计算方法是4.9%+4.9%X10%=5.39%。这是在办理贷款时银行给你的利率。当然也有打折的，比如九折、九五折之前都比较多见。

对买房的人来说，房贷利率下降有何影响？基金君来算一下就懂了。

比如原来某银行的房贷利率是在基准利率上浮15%，现在变成上浮10%，房贷利率有所下降。如果以100万元(等额本息还款) 按照25年个人住房按揭贷款来算，每月月供是多少？在房贷利率下降的情况下，现在能省多少钱？

基金君用计算器算了一下，原来上浮10%情况下，需要还款月供是6075元左右，需要支付的利息是82.26万元；但是现在上浮5%的情况下，需要还款的月供下降到5934元左右，需要支付的利息是78.01万元，所以比起之前节省了4.25万左右。如果在大城市买房，省下来的估计会更多。

2019年房贷利率下降会是趋势吗？

也有人怀疑，房贷利率真的下降了吗？市场上的真实情况是如何的？

从各个城市来看，之前网传深圳部分商业银行下调房贷利率。又有上海地区实打实新增加5家银行首套最低可执行95折优惠、广州汇丰银行首套房仅上浮5%。还有，南京有4家银行下调首套房房贷利率，分别是工商银行、邮储银行下调5%，兴业银行下调2%-4%，招商银行下调3%。而汇丰银行首套房贷款利率依然是南京各银行中最低的，上浮仅10%。北京地区近期虽无房贷利率调整，但目前执行的“基准利率上浮10%”的规定，较2017年同期也明显有所放松。

但是，上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，目前展现的房贷利率“松动”现象属于银行内部结构性调整，非集体性变动。“目前，下调房贷利率的银行多是一些本身首套利率就超过大行的中小银行。这些银行的房贷利率上涨空间有限加上资金充裕，出现了自然回落现象。与公司贷款利率相比，这些中小银行的个人房贷业务对营收贡献度占比不高，也不以个人房贷为重点业务。所以，大行才是反映个人房贷利率变动的主要观察对象。”

从最新数据看，不同城市当前房贷利率水平存在差距，平均利率最低值出现在上海的5.09%，较上月下降10个基点；最高值为武汉的6.24%，较上月下降2个基点。最高值与最低值之间相差了接近1.15个百分点。

另外，12月房贷利率变化幅度最大的哈尔滨，同比上涨14.01%；最稳定的城市为重庆，同比仅上涨0.04%。

从银行来看，融360数据也显示，2018年12月在全国35个城市533家银行中，有8家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比1.50%，较上月减少15家银行分（支）行；有54家银行分（支）行回调利率，占比10.13%，较上月增加39家；有470家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比88.18%。

其中，融360对比了国内15家银行年初、年末平均利率后发现：2018年，民生银商平均利率变动幅度最小，仅为1.58%；花旗银行平均利率上涨幅度最高，为8.31%，其次是光大银行8.26%，建设银行7.65%。

但融360大数据研究院指出，各家银行平均利率上涨幅度的大小与银行先前优惠幅度及后期的上浮情况有关，后期具体银行的利率调整很大程度上取决于银行的流动性和业务策略。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，从全国范围来看，发放房贷主要以中、农、工、建、交五大国有银行为主。股份制银行贷款难度大、利率高，占据的市场份额非常小。特别是在市场不好的时候，股份制银行会全面收缩房贷。在个别一二线城市，外资银行也有一定的市场份额，与其他银行相比，房贷利率低，但执行难度相对较大，申请条件也多。

市场也比较关心此次房贷利率下降是大趋势吗，是一次集体性动作吗？2019年房贷利率将怎么走？

易居房地产研究院副院长杨红旭说，房贷利率集体下调的概率很大。不过，如果没有降息的话，房贷利率下调的幅度不会太大。

也有市场人士认为，部分热门城市下调的节奏的确有可能带动其他城市跟进调整，尤其是部分热点二线城市将极有可能成为继一线城市之后下一批放松的重点城市。当然，通过金融调控楼市的政策并不会放松，针对二套及以上购房的利率依然会维持严格的上调措施，并会和限购等措施一起构成楼市健康平稳发展的有力“护城河”。

最新房地产市场情况

从全国百城商品住宅价格走势来看，本轮房地产调控“遏制房价上涨”的确起到效果，目前增速降较多。但是也有部分地区房价有抬头趋势。

从全国销售额和销售面积来看，近几个月，销售额和销售面积增速持续下滑。1-11月份，商品房销售额12.95万亿元，同比增长12.1%；销售面积14.86亿平方米，同比增长1.4%，比上个月有所下滑。

从2018年12月份开始，楼市频频放出消息，包括限购、限售政策松绑，房贷利率松动，都牵动着市场的神经。比如山东菏泽成为第一个松绑限购政策的城市，紧接着广州调整“商住房”政策，青岛高新区宣布暂停执行摇号政策，珠海降低限购门槛等，未来房地产市场的新动作值得关注。

编辑 / 武兵