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今天上午9点半刚过，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：
1年期贷款市场报价利率为4.25％，此前为4.31％；5年期贷款市场报价利率为4.85％。
考虑到之前1年期贷款基准利率为4.35%，5年期以上贷款基准利率为4.9%，所以无论对比上一期的LPR还是传统贷款基准利率，这都是一次实质性的降息。
01
也许很多人还是一头雾水，没有搞清楚这件事的始末。
其实在周末央妈就发文，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，即授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9点半公布贷款市场报价利率，并且从今天开始执行。
也就是说，每个月20日公布的LPR都在下一次发布LPR之前有效，此次还增加了5年期的LPR。
原文中，核心观点有三：
1、基准利率为中期借贷便利利率（即MLF，央行定）；
2、在上一条基础上，18家商业银行（暂定）进行加减点算术平均的方式决定最终的贷款利率；
3、只有增量贷款采用，存量贷款利率仍按原合同执行。
可能第二点不太好理解，这里需要详细说一下。
这些被圈定的银行报价，构成了贷款利率报价的基础，然后在每月20日9点前按MLF利率加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。
最后按照掐头去尾留中间的方式，再取个平均值，计算得出贷款市场报价利率。
这18家银行中，除10家大行外，其余8家银行都各具代表性。
这一点也充分说明央妈给了商业银行自主权，这个就是市场化利率的体现。同时，央妈为了使利率“新玩法”能够有效实行，还定了“三大护法”，这里就不赘述了。
02
在目前国外经济持续下滑的大背景下，今年以来全球已有27个国家降息，而我国也有潜在需求。
这个需求就是实体经济。中小型企业融资渠道难，利率偏高也是市场共识。
央妈去年开始也是琢磨着怎么拉一把这些企业，降存款准备金、麻辣粉(MLF)和特麻辣粉（TMLF）这些调节手段都用上了。
既要放水，又要保证钱不能跑到房地产那儿去，如何平衡中间的尺度确实是个考验。
包括今年，也搞了几次定向降准。由于监管严了，虽然房贷利率一直都非常克制，但是这些也很难惠及到缺钱的企业。
况且，前不久的大会也给房地产定了调，在这一层面来讲，我国银行存贷款基准利率短期内很难下降。
虽然我国已经基本实现了利率市场化，但是，企业融资难也要解决啊，既要房住不炒，又要给企业减负，所以这套 “新玩法”自然也就应运而生了。
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为什么要降息呢？
当初，因为我国人力成本低，所以即便资金成本高点，产品也仍然有竞争力。现如今，随着经济水平的不断提高，人力成本也大幅上升，如果资金成本依然高企的话，产品的竞争优势全无。
这也就不难理解为什么欧洲、日本这些国家的利率都很低。甚至像丹麦已经是负利率了，就是说你去丹麦某些银行贷款，不仅你不用付利息，银行反而还要支付给你利息。
从2015年10月以后，央妈并没有调整过“存贷款基准利率”，可是从今天起，以后每月20日，18家银行便会加上自己的“点数”（如成本、风险和利润）报出1年期和5年以上期的贷款利率。
短期来看，这种以市场名义进行的降息较为温和，长期也可以根据经济状况调整。
众所周知，5年以上期的LPR（贷款市场报价利率）事关房贷，如果以后每个月央妈都可以通过下调MLF利率的方式引导LPR走低，这种积累效应也是不容小觑的。
04
此次降息，对实体经济是利好，对股市也是利好，那么，对楼市而言呢？
首先，房价在周期上已经有了一轮回落。特别是今年，每个月统计局发布的70城房价涨幅数据基本成了各地房价的预警红线。
其次，这个降息并没有降房贷利率。目前全国包括苏州、杭州、宁波、大连和长沙等二线城市纷纷上调了房贷利率。
数据显示，7月全国首套房贷平均利率为5.44%，为基准的1.11倍，环比上涨0.02%；二套房贷平均利率为5.76%，环比上涨0.01%。这也是全国首套和二套房贷利率平均水平连续两个月上涨。
房贷利率折扣上浮20%，是10个基点左右，而本次LPR第一阶段下调，也是10个基点左右，两边完全可以对冲掉。
至于房贷利率是否会受到影响，央妈给出的原话是：
在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。
怎么理解呢？也就是说，以后新增贷款合同要按新的LPR来签。
比如说5年以上期的LPR，上个月是5.0%，这个月是4.9%，那么新购房的按揭合同就要参照4.9%的利率来签。具体是多少，要看央妈要求上浮多少，以及个银行资金的加点。
至于之前签的房贷合同，都是按照央妈每年1月1日前最新公布的贷款利率标准执行，在“新玩法”后是否也会跟进，还不得而知。
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最后，我们也要其本质有个清晰的认识。
在目前房住不炒的主基调下，房价还是控制在一个相对平稳的范围内的。部分二线城市因为“抢人大战”导致的房价上涨，后续仍需政策上的补位。
全球已经进入了降息周期，而我国也开始放水。其他领域的水多了，难免一部分会渗透到房地产市场。在一城一策的长效机制下，不排除认贷政策在未来会有逐步放松的可能。
对于北京上海这种已经抽调杠杆的城市，降息与否带来的影响并不会很大，并且限购政策也不会放开。
房价涨跌幅在5%-10%范围内属于正常，但是部分优质房源的价格也会打破这个例外。比如那些地段好、户型好的大品牌开发商的房子，产品本身的稀缺性也决定了其未来的市场价值。
不排除未来楼市会出现两极分化的可能，这既表现在产品上，也表现在地段上。房子的居住属性才是根本，试想你买个房子，自己都不想住，还能指望它又有多大的市场价值呢？
刚需和刚改需求的购房者，该出手还是要出手的，需求为先不要考虑太多。当然，如果恰好那时候房贷能便宜点就再好不过了。
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