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文 / 李院长
重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：hfbxms
去年年底的时候，今日头条搞了一个地产自媒体评选活动，让重庆几家知名的地产媒体人一人给重庆的开发商说一句新年寄语。
我给重庆开发商的寄语是：冬天已经来了，春天还会远吗？
去年重庆市场在经历了上半年的疯狂之后，在下半年瞬间入冬。不管是开发商还是购房者都感觉到这个气候变化得太快，秋裤还没来得及穿就已经感冒发烧了。
于是市场上顿时哀鸿遍野，房价大跌楼市崩盘的声音不绝于耳。
但我认为这个世界还没有那么糟，2019年也许会是中国房地产市场一个新的起点。不管是对开发商还是对购房者而言，都需要对楼市进行重新审视。
1月份已经过半，现在才来写趋势预测好像有点晚。
但既然年度趋势预测是一件比较严肃的事情，我们也必须严肃对待。如果晚几天可以把今年的市场看得更清楚，可以给购房者更加严谨的建议，我们情愿不去蹭时间的热点。
现在我们就来对2018年的房地产市场进行一个总结，并对2019的市场走势进行一下预判。
这一篇讲的是宏观经济与政策环境。
全国
1
经济环境
2018年的中国经济形势并不乐观。
对外，与美国之间的贸易战让中国的出口受挫，而美联储四次加息又让中国的外汇储备面临着严竣的挑战。
对内，中国经济正在经历着转型期的阵痛，消费、投资、出口三驾马车增速全线下滑，中国的实体经济也正经受着寒冬的考验。
其实从2007年以来，中国的经济增速就在不断放缓。2018年前三季度全国GDP增速为6.7%，预计全年GDP增速基本能够完成年初定下的6.5%的目标，算得上是20年来的历史最低点。
在构成国民经济的三驾马车中，消费与投资的增速在近两年来都呈不断下降的趋势。
而中国的出口受贸易战的影响，下挫明显。近两年来除了个别月份净出口同比有增长之外，大部分时间净出口的同比增幅都是负值，表明出口正在不断地萎缩，贸易顺差的优势正在不断消失。
除了社零、固投、净出口等直接反映经济活动效果的指标之外，再来看看可以从侧面反映商业活动情况的采购经理人指数PMI。
2018年的PMI指数相比起2017年下降明显。10月份的数据刚好到达50.0的荣枯线临界值，也是两年以来的最低点。
上个月爆出的广东省工信厅暂停发布PMI指数的新闻，虽说是因为违规调查被统计局叫停，但相信很多人会把这个事理解为广东的PMI已经不够看了。
反倒是前几年大家关心得最多的CPI这个反映物价水平的指标，这两年还一直保持在3%以内的比较健康的爬行通胀区间内。
从上面这些数据可以看出来，现在中国经济正在面临着转型和保增长的双重压力。
转型是为了未来飞得更高，而保增长是为了保证当前不被饿死。如果一不小心经济失速来个硬着陆，引发社会的不稳定，那之前付出的那么多努力都将白费。
所以在经济转型的同时还要保持稳定的增速是明年经济工作的重要任务。而温和的CPI和较小的物价上涨压力则为明年通过释放流动性来刺激经济增长提供了空间。
2
流动性环境
2018年美国4次加息，我们4次降准。
今年刚开年，央行就再次降准1个点，向市场释放了约1.5个亿的流动性。
为什么要降准？因为市场上的流动性不够了。说白了，就是缺钱！
从近五年M1与M2增速走势可以看出来两个事情：
一个是这几年的M2增速是在不断下降的，从2014年的13%以上，下降到了现在的10%以内。
另一个是从2018年开始，流通中的货币（M1）增速明显低于广义货币供应量（M2）。
这是什么意思呢？
这意味着越来越多的企业和居民更愿意把钱存在银行，而不愿意拿出来进行投资和消费。因此，流通中的货币越来越少。
M2对M1是有拉动作用的。为了刺激经济，让市场的流动性变得充裕，在2019年，有非常大的可能性M2的增幅会调头向上，拉动M1快速触底回升，让更多的企业和居民将钱从银行拿出来用于消费和投资。
其实在年底的中央经济工作会议上就提出2019年要实行稳健的货币政策，松紧适度，并且提出要保持流动性合理充裕。而温和的CPI数据也给适当增加市场流动性创造了一定的空间。
这也意味着，2019年的货币供应量增速会提高，而市场流动性相比2018年会变得更加充裕。
3
政策环境
在“房住不炒”的指导思想下，2018年全国的楼市政策可以说是收得很紧的，在已有的限购限贷政策之下，各地又纷纷出台了限价、限售等政策来遏制炒房行为。
像成都的“史上最严限购政策”几乎是直接把市场干趴下了。
而“731”新政提出的“坚决遏制房价上涨”也把这一轮的调控力度推向了史上最严的高度。
但在进入四季度之后，画风稍微有了一些变化。
在10月和12月中旬的中央两次重要会议上，均未提及房地产，一时引发各种联想。而年底的中央经济工作会议则提出了“在坚持房住不炒的前提下，因城施策，夯实地方主体责任”。
这就意味着以后的调控将不再是一刀切，地方政府将拥有更大的自主权。
于是我们看到菏泽取消了限售、珠海将限购的社保门槛从5年降到了1年、深圳四大行下调了首套房贷款利率……
而住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策，也给2019年的楼市政策环境定了个调。
如果说2018年的任务是遏制房价大涨，2019年的任务就成了“防范房价大跌”，不能成为实体经济的拖累。
在房住不炒的总方针之下，各地会根据自身情况对现有的调控政策进行微调，以保证房地产市场的平稳发展。
重庆
如果说全国经济是平稳下行的话，那么2018年重庆经济下滑的速度就有点快了。
受地方经济转型的影响，再加上汽车、笔电等产业增长乏力，2018年前3季度重庆的GDP增速仅为6.3%，首次低于了全国水平。
这样的增速与前几年一直排名全国前两名的成绩比起来，无疑有着非常大的落差。
可以说重庆的经济正在经历着比全国其它省市更加寒冷的冬天。而这时房地产行业对于地方经济的支撑就显得更加重要。
2018年1-10月，重庆土地出让金收入为1766.7亿元，占全市财政总收入的32.8%。如果剔除社保基金收入，这个比重将达到46.2%。
可以看出，房地产行业是地方经济的重要支柱，也是保证重庆经济成功转型的重要支撑因素之一。因此在2019年重庆一定会因城施策，保障房地产市场健康稳定地发展，防止大涨大跌。
2
楼市政策
2018年，重庆基本上是延续了上一年的限价、限售、限贷、限外等调控政策，并出台了诸如规范在建商品房抵押登记、两江四岸暂缓开发等控预售和控开发的政策。
此外，还加强了市场监管，对收茶水费、炒卖房号、控制摇号结果等不规范行为进行了查处，保证了市场的正常运行秩序。
而下半年市场降温后，政策开始出现了略微的松动。在土地市场上取消了熔断、竞配建、竞自持，取消预售时间限定。这也是政府根据不同的市场环境，因城施策，灵活调控的体现。
预计在2019年，重庆还会在房住不炒的大前提下，对楼市政策进行微调，既要遏制房价过快上涨，又要防止出现大跌。
总结
不管是全国还是重庆，都处在经济转型和经济下行的双重压力之中。
为了保证经济平稳增长，2019年的市场流动性会相对充裕，贷款利率有一定的下调空间。
而各地的楼市政策也会在房住不炒和“三稳政策”的大方针指引下，实现因城施策，保证区域房地产市场的稳定运行，防止大涨大跌。
因此，对于重庆的自住客户而言，还是该买就买。不要指望房价会出现大跌，那样只会让你离买房越来越远；
对于投资客户而言，一方面需要衡量一下买房投资的机会成本，另一方面要平衡好自己的现金流。不要指望房价会出现大涨，加高杠杆买房就更不可取。
平稳发展才是2019年的大趋势。
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