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严监管、紧信用、去杠杆、降通道，房地产行业整体调控，去库存压力加大；信贷需求回表，按揭回款放缓，项目流动性风险加剧，并影响项目的滚动开发、分期建设和再融资安排。房企经营性现金流增厚的同时，面临的是融资性现金流的不断趋紧。
去年下半年到今年，地产融资的内在逻辑在发生了变化；政府为了限制房地产价格大幅上涨，从资金端对行业进行强力的管控，目前，房地产通过债权融资限制很大，债权融资成本也水涨船高，去年市场上的成本在10%左右，而今年已经上涨到了15%。目前，房地产企业债和公司债融资规模急剧大幅缩水；另外，私募股权融资成为另外一个渠道，担负起改善房企现金流的部分责任，该类资金成本一般在10%或以上。
两者不同点，主要表现四方面
1、融资的性质不同。股权融资是以企业自身的股权稀释为代价，而债权融资，其实质是企业的负债，也就是债权的增加。
2、融资的目的不同，股权融资除了解决企业一定的财务资金问题，有时候，也是企业发展过程中的资源互助，就是用投资企业的资源帮助被投资企业快速发展。而债权融资是纯粹的财务融资。
3、融资的力度与难度不同，股权融资的难度相对较大。
4、回收方式不同，股权融资的退出方式是多样的，而债权融资就是到还款期后，本金和利息归还即可。
企业债和公司债融资规模急剧缩水
经历了2015年证监会对公司债发行主体扩容的“大放水”后，公司债券成为了房地产业的又一重要融资手段，并在2016年度达到规模顶峰。据统计，2016年度，房地产业发行信用债券融资总规模1.04万亿元，其中公司债0.77万亿元，企业债券和中票约为0.09万亿元。
2016年10月，国家发改委出台文件，严格禁止企业债券募集资金用于商业房地产项目建设运营；自此，房地产业通过企业债和公司债融资规模急剧缩水。
2017年度房地产业债券发行仅0.37万亿元，规模下降64.2%。房地产业企业债券发行量仅为271亿元，无单独商业房地产项目获批；公司债券发行765亿元，分别减少七成和九成。
由于中票和短融未对涉商业房地产企业或项目进行限制，发行规模逆势上涨，中票取代公司债券成为房地产业信用债融资的主要品种。
境外发债也被终止
国内地产债券融资收紧，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，原先房企发海外债，多少也是可以筹到一部分资金的。但用境外的主体，在境内发人民币债，这就涉及到人民币出境，迫于外汇管制和人民币汇率贬值带来的压力，最近的境外发债几乎都被终止。
私募股权基金成融资新主力
自2015年以来，房地产信托计划、私募房地产股权基金发展迅速，这两种具有相似性的新兴金融工具逐步成为房地产业股权融资主力。2017年房地产信托规模总规模2.28万亿元，同比增长59.69%，高压监管态势对信托业务影响不大。
私募股权基金方面，2016年以来债券违约事件频发，金融去杠杆应运而生；近期监管对于通道业务的清理，非标的发行受阻。
私募基金信息披露程度很低，同时设立采用备案制，受到监管相对宽松。在刚兑被打破的背景下，政府引导债券融资向股权融资方向发展，房企融资未来更多的是股权融资。
目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主，GP负责基金所有资产的管理和运作，优点是募集资金投向较为宽松，比如可以用于拿地，提供土地首付款过桥资金，资金成本较高一般在10%或以上。
房地产PE，本质上讲是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与PE基金相类似；同时，由于房地产PE属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种，和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域，收益与风险并存。
房地产私募股权基金的类别来看，按是否可赎回来看，可分为开放式和封闭式； 按盈利模式来看，可分为权益型、抵押型、混合型等；按信托期限来看，可分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金；按资金来源和管理方式来看，可分为独立型、附属型、半附属型三种形式。
投资者在未来的投资中，可以考虑配置一些房地产私募股权基金及母基金，能够获得相对稳定的投资回报。房地产私募股权投资的投资收益率比传统的固收类产品收益率要高，由于有底层资产作为担保，其面临的风险相对较低。