近几年，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，投入不低于20亿元，对接产业资源和金融服务等。碧桂园打造科技小镇产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业入驻，打造一个平台，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

作者丨云迦尔

来源丨水母研究（FoF-Research）

核心导读：

1. 2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产。

2.碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，对接产业资源和金融服务。

3.家族企业的代际传承，是企业中独特的家族文化的传承和发扬。

特色小镇在导入产业时，往往需要产业基金做支撑。

近几年，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。产业地产成为各路资本和开发商群雄逐鹿的新战场。

碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，投入不低于20亿元，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，对接产业资源和金融服务等。

碧桂园打造科技小镇产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业入驻，打造一个平台，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

近年来，碧桂园资本运作的触角四处探索。

2015年4月，碧桂园发布公告称，引入中国平安股权投资，平安斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。此外，碧桂园还以11.88 亿元的金额认购了天图资本约10%股份。天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务，专注于投资品牌消费品企业。

碧桂园通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，寄望进一步完善社区生态链，将业务覆盖客户的全生命周期。

作为国内“五千亿俱乐部”榜首的碧桂园，凭借在住宅方面的开发能力构建起了深厚的行业护城河。据行业内预测，碧桂园2018年的销售额将达到8000亿。但是，只会盖房子的开发商迟早要被淘汰，这几乎是业内共识。

2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产。彼时对外宣布的目标是：在珠三角、长三角、京津冀等区域迅速布局，2017年完成20个科技小镇的布局。

近几年，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。由于传统地产拿地空间的缩减和政策的支持，产业地产成为各路资本和开发商群雄逐鹿的新战场。

回顾过去的2017年，无论是万科收购普洛斯、泰禾入股北科建，还是招商蛇口联姻武钢，都显示着房地产开发商将大力布局产业地产的趋势。然而，产城融合的具体运作绝非易事，前期的产业规划、招商引资、后期的产业发展，运营管理等每个环节，都给欲谋转型的开发商带来极大的挑战。

尽管诸多房企由于自身产业资源有限，都会采用“产业联盟”的方式，与产业方开展战略合作，由房企负责开发建设，产业资源方负责产业资源导入、培育和运营。然而，碧桂园所搭建的产业圈层，无论是数量还是质量，以及落地能力方面，都非一般房企所能匹敌。

目前，碧桂园已集聚产业资源超过1500家，其中世界500强企业52家，龙头企业194家，覆盖电子信息类、智能创造类、新能源类多个领域。碧桂园的产业联盟朋友圈可谓遍布各行业。

作为上市公司，碧桂园极强的融资能力，能真正推动小镇在建设中的资金需求。2017年中期财报显示，截至2017年6月30日，碧桂园有息负债规模至为1557.9亿人民币，加权平均借贷成本为5.32%。

高速扩张需要大量稳定的资金支持，在境内融资渠道较窄的形势下，开发商开始将目光转向海外融资，以及资产证券化，碧桂园也不例外。

碧桂园于1月公布30亿股权融资计划，包括配售10亿美元新股和发行156亿港币的可转股债券，这是截至目前港股市场的最大一单融资。交易体量大，定价对公司有利，反映了公司及交易本身备受资本市场追捧。

碧桂园打造科技小镇产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业入驻，打造一个平台，一起来做，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

比如潼湖科技小镇的核心产业即物联网、移动互联及大数据。通过与思科、欧洲微电子研究中心、创新工场、中城新产业（深圳）等一批产业领军机构合作，小镇将被打造成为物联网产业基地。

据了解，目前潼湖科技小镇已与100余家企业签署战略合作。小镇的产业地块于2018年上半年投入营运，并安排第一批科技创新企业入驻。

无论是思科、海昌控股、中集产城，博世还是富士康，碧桂园在发展科技小镇的道路上不断的扩展自己的产业联盟圈。

在与产业合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小镇，思科负责构建物联网产业，并与碧桂园成立百亿元规模基金以孵化新项目；中城新产业则拟与碧桂园成立合资公司，参与运营科技小镇的其他功能运营。

2017年8月，碧桂园牵手领先的互联网产业投资机构中美创投，携手20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟，联盟将参与碧桂园科技小镇等产城融合项目的拓展布局、产业资源导入。

打造科技小镇是个长久之战，与碧桂园历来的“快”文化截然不同。碧桂园的目标是在国内布局100个项目，实现环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈的全布局。

成立产业基金，孵化扶持全产业链发展

特色小镇在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

第一种是政府主导。一般由政府发起，政府委托出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，特色小镇具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

第二种是金融机构主导。由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。

第三种是由社会企业主导的产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。碧桂园产业小镇的产业基金属于这一类。

碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，投入不低于20亿元，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，对接产业资源和金融服务，商业服务，政务服务，技术服务等。

碧桂园的第二大股东——平安银行，为科技小镇企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等金融服务。

碧桂园已与思科等产业龙头一同探索科技创新孵化的可行性及方式，设立科技创新基金，定向投资一些小镇里比较有成长性的企业。

据了解，潼湖科技小镇设立了一个100亿元的产业基金，由碧桂园帕拉丁基金牵头，引入红杉资本、天图资本等投资机构；思科科技园也成立了100亿元的基金，由碧桂园和思科合作设立。

同时，碧桂园设立“清华大学—碧桂园教育基金”。支持清华大学在科技创新、生命科学、建筑科学和大数据科学等领域的科研工作及成果的孵化和转化 。

两者还共同出资1.7亿元，在惠州着手搭建科技成果转化平台，首批入驻企业包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群，重点建设数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。

2017年10月，机器人企业穿山甲与碧桂园集团江苏区域签署《战略合作协议》。穿山甲发挥现有机器人产业优势，配合碧桂园进行科技小镇的土地获取；协调整合主导产业资源进入碧桂园在江苏的产业园区，成为后者科技小镇的主要力量等。碧桂园则在涉及到穿山甲机器人产品的相关业态中，在同等条件下，优先选择穿山甲的产品和服务；双方探索成立产业基金。

据碧桂园方面预测，未来科技小镇或将创造出不少于600亿元的年产出和60亿元的税收。

家族母基金与文化传承

最近几年，家族办公室母基金在数量和质量上都发展迅速。

根据贝恩咨询公司和招商银行联合发布的《2017中国私人财富报告》，以信托产品、私募基金为代表的更加个性化的投资资产在高净值人群可投资资产配置比例中逐年上升。而对于VC/PE机构而言，家族基金更是一块新的领域。

国内私募行业显然也捕捉到这一领域的市场机会，部分私募通过与高净值客户成立合伙企业的形式运作和管理家族基金。其中，包括碧桂园家族母基金、步长家族母基金和汉景家族母基金等家族母基金的设立都反映出母基金是富有家族投资的组织形式之一。

在中国，第一代富豪家族的创一代大多数还未退休，家族资产还主要在企业当中。但是，随着第一代创业者已经过了知天命之年，他们渐渐意识到了家族资产传承延续的重要性。这些家族通常的做法是，长子继续经营主业，亲友或者二代开始启动家族基金运营并进行多元化投资的尝试。

碧桂园最大的经营发展问题在于，公司能否成功复制一直以来行之有效的商业模式。因此，碧桂园的传承模式围绕着如何把经营模式的优势加以继承而展开,而这种优势有赖于创办人杨国强的官商人脉和商业关系,所以碧桂园选择由家人继承的思路,即“子承父业”继承模式。

2010年，碧桂园集团邀请中建五局原总经理莫斌出任执行董事兼总裁,碧桂园家族成员与职业经理人各司其职，为杨惠妍学习外面的成功管理经营经验提供平台，也逐步使集团管理更趋专业化和跟市场需求接轨。

2018年3月2日晚间，碧桂园发布公告，两名董事辞任。董事变更后，碧桂园14名董事会成员中杨氏家族成员占5个名额，包括董事局主席杨国强，杨国强二女儿——执行董事、董事局副主席杨惠妍，杨国强三女儿——执行董事杨子莹，杨国强侄子——杨志成，杨国强女婿——非执行董事陈翀，超过总数的三分之一。

从西方的企业发展经验可以看出,所有权和经营权的分离成为一种趋势，两权分离,有利于提高决策的科学性。与此同时，借鉴家族企业经验,把资产上市和将股权巧妙分配都能为企业传承制造内部及财务的有利条件。

当然，引入职业经理人之余，完善及确实执行董事会制度及成立家族信托基金是更进一步的考虑。家族企业的代际传承不仅仅是权力的转移、企业掌门人的更替,更是企业中独特的家族文化的传承和发扬。