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01
8月16号这一天，华夏幸福接连公布了两个重大事件。
第一个事情就是，华夏幸福将全资子公司北京物盛科技100%的股权和债权，一并转让给中国平安，这次转让总价大约58.29亿元，同时还获得后者股东贷款最高不超过15.25亿元。
北京物盛科技的主要资产，就是正在建设中的丽泽大厦工程，该项目位于北京西二环外的丽泽商务区，据说大兴国际机场正式营业后，它距离丽泽的候机楼可能只有不到300米。这个项目可以说是华夏幸福创业以来最接近北京中心的项目，那是相当金贵。
根据相关媒体报道，其实北京物盛科技之前由中国铁路物资股份有限公司持有，2018年11月29日，华夏幸福以53.87亿元的股权受让对价，以及3.9亿元的债权受让对价从北京产权交易所竞得。
从去年夏天中国平安成为华夏幸福第二大股东，就有很多人开始猜测双方会有什么样的合作。终于，等了一年之后，华夏幸福和中国平安第一个正式合作项目落地。
此次交易看上去华夏幸福没有赚到什么钱，甚至算上财务成本之后还会亏些钱，但是华夏幸福却因此可以回笼一笔巨款，相当于之前把投入这个项目的资金一次性置换了出来，而且还获得了一笔15亿元的股东贷款，至少工程是不会烂尾了。
并且这次转让项目华夏幸福明显给自己留了一手，虽然项目出售给了平安，但是项目开发权，后期的物业管理以及资产管理等权益还留在了自己手中，当然这些也不是免费的。
华夏幸福这次忍痛割爱，回笼资金，让二鸣想起了去年10月9日，华夏幸福将环京区域的10宗土地项目转让给万科。
时隔不到一年，华夏幸福现金流又出现问题了？
02
公布和平安这次交易的同时，华夏幸福还发布了2019年上半年财报，咱们先看一下不那么让人担忧的数据吧。
2019年上半年，华夏幸福营业收入387.3亿元，同比增长10.7%，归属上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%，并且今年上半年，华夏幸福总资产达到4570.7亿元，同比增长11.6%。
这些数据看上去表现平平，但是在今年这种政策紧缩的大环境下，能取得这样的成绩也实属不易了。
不过在最关键的现金流数据上，华夏幸福这次可能又栽了。
根据这次半年报显示，今年上半年华夏幸福经营性现金流量净额为-205亿元，大大超过了去年同期的-78亿元，同比减少162.23%，创了历史新低。
说实话，二鸣读到这个数据的时候，着实惊了。还记得去年华夏幸福遭遇资金链危机，被迫引入了平安成为第二大股东，如今请来财神爷的华夏幸福现金流竟然不进反退，这背后的逻辑，二鸣稍后再讲。
不过现在也基本可以确定我第一部分的猜测了，华夏幸福的现金流的确又出现问题了。
令人头大的还不仅是现金流问题，华夏幸福的应收账款，同样令人大跌眼镜。
华夏幸福财报显示，2019年上半年，应收账款居然高达408.08 亿元，比2018年末增加了55.88亿元，在A股128家房企中高居第二位，像保利，万科这样的“优等生”，应收账款均没有超过30亿元。
如此大的支出，这么难的回款，很明显，华夏幸福的负债肯定也在不断攀升。
财报显示，华夏幸福的短期借款从半年内的41.8亿元直接飙升到234亿元。
虽然有了平安这个大财主，华夏幸福的融资成本比其他房企相对要低一些，但是借来的钱总归要还的，而且这还仅是短期借款。
大支出，难回款，高负债，华夏幸福这是要将PPP模式所有的缺陷都要演绎一番吗？
03
PPP模式，也就是我们所熟知的产业新城。
在华夏幸福发布的这份半年报中，也介绍了关于产业新城的运行机制。
在这里给大家简单解释一下，就是地方政府委托华夏幸福对某一区域进行整体规划开发，规划完成后，要对该区域进行招商引资，引进高端的产业落户，华夏幸福会按照落地企业投资额的45%来计算自己的收益，由政府来结算，并且园区配套的住宅项目也要由华夏幸福开发。
看上去很美是不是，但其实这里面有两个大坑。
第一个坑就是，园区前期建设所需的资金全部由华夏幸福垫付。这种PPP模式的产业园前期投入规模较大，周期较长，4年内能够正常经营，就已经很不错了，所以今年上半年华夏幸福这么大的现金流出，也被美化成“我们的业务在扩张”。
第二个坑就是，结算对象为当地政府。和政府打过交道的人应该都知道，无论做什么事都要走个流程，更何况是这种财政支出这样的大事。这些需要支付给华夏幸福的收益，等走完财政预算，税务，法务，等等这些流程之后，没个三年五载，这些钱绝不会打到华夏幸福帐上。
为此二鸣特意查了一下华夏幸福2011年至2018年的应收账款数据，分别为3.06亿元，14.11亿元，17.44亿元，51.37亿元，71.11亿元，95.01亿元，189.1亿元，344.38亿元。通过这一连串的数据可以看出，华夏幸福的业务每年都在扩张，但是每年的应收账款也在不断上涨。
华夏幸福一直把自己定位成“产业新城运营商”，毫无疑问，现阶段在做产业新城这块业务上，华夏幸福绝对是众房企的大哥。尽管保利，张江高科，荣盛发展等纷纷试水产业新城业务，但是明显和华夏幸福不在一个档次。
但是大哥从来都不是这么好做的。
也许在银根宽松的年代，华夏幸福的融资，招商还相对容易一些，但是如果银根一旦收紧，就像2018年下半年到2019年上半年这段时间，去杠杆成为央行货币政策的核心，这对于华夏幸福，这种PPP模式就是一个巨大的考验了。
当然文章篇幅的关系，关于PPP模式，还有很多优点和缺陷都没有给大家介绍完整，其实这么多年，华夏幸福在产业新城运营上，也是做出很多优质项目的，比如固安，香河，嘉善，来安，双柳等。
不过从今年上半年的财报来看，就招商引资这一块，除了京津冀和长三角这两大都市圈以及郑州，武汉做得不错之外，沈阳，长沙，贵阳，西安这些都市圈都表现得差强人意。
在平安入驻华夏幸福之后，新管理层在2019年的致股东信中，这样说到，“水逆的2018年已经过去，变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已经悄然划过。”
不过，从华夏幸福2019年上半年的财报来看，水逆还在继续，大哥的焦灼和煎熬也还在继续。
／End.
地产解毒，聚焦京楼、上市房企
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