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在中国房地产行业遭遇史上最严调控的当下，房地产基金究竟还能不能买？应该怎样买？高净值客户一直在问，房地产基金会不会成为自己众多投资品类中最大的“堰塞湖”？
| 房地产基金形势究竟如何？
从供给端看，根据中国证券投资基金协会数据，中国投资理财市场截止2016年12月底，全年新增641支房地产基金，承诺募集总规模超6000亿元人民币。中国人民币基金市场历史累计已有超过1200支房地产基金，总管理资金规模超过1万亿元人民币。
进入2017年，房地产调控不断加强，对房地产融资的监管空前严格。近期，银监会更是将违规开展房地产信托业务列入检查要点。除房地产信托，房地产开发贷、公司债甚至是表外融资的地产基金和资管计划等，房企“输血”管道均受严格限制。所以，在融资需求空前强烈的当下，“输血管道”却严格受限，房地产基金正处在一个“拧巴”的状态。
其实，对高净值客户而言，未必不是好事。首先，从合规和风控角度来说，监管趋严必然导致在售或将售房地产基金质的逐步提高；其次，融资形势越严峻，房地产企业越倚重房地产基金。而在市场接受度不高的情况下，为提高营销效率、解决房地产企业的融资难题，并不排除房地产基金主动调高收益率的可能性。
显然，站在房地产开发商的角度来看，形势非常严峻；但是站在高净值客户的角度来看，监管加强客观上会提高在售房地产基金的质量。所以，严管未必就全是坏事。
| 房价回调背景下，房地产基金配置策略如何变？
绝大多数高净值客户都会问：“房地产调控导致房价下跌，会不会对房地产基金构成影响？”
对这个问题的解答，要从两个维度看：
1. 房地产调控会造成房价持续下跌吗？这具有极大的不确定性。如果房价持续下跌，且跌幅超过30%，显然会对房地产基金造成较大影响，但如果只是短期象征性回调，则不会产生较大影响。
2. 房地产基金会不会受房价回调影响取决于基金类型和底层资产。房地产私募基金按照收益类型，一般分为固定收益型和浮动收益型。
■ 固定收益型房地产基金，一般做的是债项投资，关注项目抵押资产的价值，具有保本功能，预期年化收益率大概在6.5%-12%。这种产品能为投资者提供稳定收益，跟所投地产项目日后收益关系不大。它具有天然抵押物存在，安全系数高、风险较小。即便房价大幅下跌导致违约，清算抵押物后仍可兑付投资者。因此，一般固收类房地产基金可作为高净值客户的标配进行资产配置，换句话说，固收类房地产私募基金受房产调控的影响并不大。
■ 浮动收益型房地产基金（即股权式房地产私募基金），除了关心房地产项目目前的资产状况外，更关注项目的发展前景和资产增值。它将所投项目的运营及收益情况进行捆绑，是一种风险共担、利益共享的运营模式。一般来说，股权性房地产基金的收益来源=开发利润+运营溢价+品牌溢价。
根据上市公司统计数据，国内A股上市公司保利地产净利率为14.08%；H股3家上市地产公司的净资产收益率在11.51%到16.42%之间。所以，即便是中国经济形势持续下行，中国房地产行业，特别是龙头房企的净资产收益率与其他行业相比，仍更为乐观，且龙头房企较高的净资产收益率也提供了较高的安全边际。
股权性房地产基金按其投资方向可分为销售型物业（住宅）和持有型物业（写字楼、出租公寓等）。因此，按照投资策略又可以分为核心型、增值型、机会型和重组型。
- 核心型投资策略，即收购核心地段的优质资产来获取稳定的现金流。风险系数较低，但收益率也相对较低；
- 增值型投资策略，一般是收购有改造潜力的资产后，提升物业水平，上涨租金，获得稳定增值的现金流。风险系数居中，收益率偏高，一般在10%左右；
- 机会型投资策略，主要适用于房地产开发贷，风险系数更高，收益率也更高；
- 重组型投资策略，主要是将收购的不良资产或贷款进行重组，风险较大，收益率也更高。
笔者认为，在当前市场条件下，增值型、重组型和核心型投资策略的房地产基金都可作为考虑的方向。
综上所述，在中国房地产市场调控的当下，投资房地产私募基金，需要擦亮眼睛，甄别底层资产和投资策略，像2013年前后闭着眼睛购买房地产基金就能享受到12%左右的收益率，且刚性兑付的时代已经一去不复返了。
正如万科总裁郁亮所说，“中国房地产行业已进入到白银时代。”如果说，在黄金时代就是配置房产的话，那么白银时代，就需要精挑细选，把握房地产基金的战略性投资机会。