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核心资产入手即转让
华夏现金流又出问题？
不可否认的是，自去年平安扮演白骑士入主华夏幸福之后，华夏幸福就从生死边缘挣扎了回来。这一点在华夏幸福发布的2019上半年财报上已经得到了足够体现。
据华夏幸福公布的2019年上半年财报显示，2019年上半年华夏幸福营业收入387.3亿元，同比增长10.7%，归属上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%，今年上半年，华夏幸福总资产达到4570.7亿元，同比增长11.6%。
从表面上，华夏幸福在2019年上半年风生水起，然而事实上又是怎样一副局面？
实际上，在发布上半年财报的当天，华夏幸福同时也宣布以58.29亿元的总价将全资子公司北京物盛科技100%的股权和债权转让给中国平安，而北京物盛科技是华夏幸福去年11月刚刚从北京产权交易所以53.87亿元的股权受让对价，以及3.9亿元的债权受让对价竞得的。
北京物盛科技的主要资产为北京西二环外丽泽商务区的丽泽大厦工程，该大厦与丽泽候机场距离极近，是华夏幸福创业以来最接近北京中心的项目，被华夏幸福寄予了厚望。但仅仅不到一年时间，华夏幸福就将其全部转让，难道华夏幸福缺钱了？
华夏幸福2019年中报关于经营性流量净额的数据，或许能解释华夏幸福上述行为。
据中报显示，今年上半年华夏幸福经营性现金流量净额为-205亿元，相较于去年同期-78亿的经营性现金流，同比减少162.23%。
经营性现金流量净额属于上市公司现金流量表中的内容，因为现金流量表造假难度非常高，而且是核验公司盈利与否的重要数据，因此被称为上市公司的“终极考验”。
而经营性现金流量净额又是现金流量表的重中之重，被视为现金版的净利润，因此证券监管部门要求上市公司要在财报的“报告摘要”中将其单独列示出来。
值得注意的是，2015至2018年，华夏幸福经营性现金流量净额不断下行，分别为74.5亿元、77.63亿元、-162.28亿元、-74.28亿元。
今年上半年，华夏幸福经营性净现金流则低至-205亿元，创历史新低。
这说明华夏幸福业务在飞速扩张，花钱的地方更多了，而且账面上的钱都没收回来。
中报数据显示，华夏幸福应收账款高达398.34亿，较2018年末增长15.78%。在A股128家房地产企业中，华夏幸福应收排名第二位，而保利、万科这样的房企应收都未超过30亿。
当前房地产行业的大背景是融资政策全面收紧，而华夏幸福的现金流却不断恶化，同时其应收账款却在不断增长，这无疑是华夏幸福收入利润双增长背后所潜藏的隐患
PPP模式烧钱不断
产业新城之路道阻且长
华夏幸福为何会有如此巨大的应收账款和如此恶劣的经营性净现金流？
众所周知，华夏幸福的主营业务分为产业园区和地产开发，公司的经营理念是“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，产业新城的业务模式是公司通过与地方政府签订协议，承担片区的前期规划，基础建设，招商引资，后期的运营等周期服务，也就是PPP模式。
在业内，也有人将PPP模式称为烧钱模式，因为其烧钱的特质十分明显，不仅前期投入规模较大、周期较长，而且因为其结算对象为当地政府，其结付受制于财政预算等流程，回款周期更是相对较慢。
近年来，华夏幸福积极扩展环京以外区域，2018年其已经布局15个核心都市圈，15个核心都市圈中新建产业新城对现金流的需求无疑相当巨大。
在过去一段时间，华夏幸福还可以通过在环京区域大规模拿地盖楼，以高周转的模式快速回流现金，来缓解产业园新城基建等带来的现金流损耗。然而，近年以及未来很长一段时间，环京区域的限购政策依然将处于严控状态，通过环京项目回流现金的办法显然不再靠谱。
令人担忧的是，华夏幸福布局核心都市圈的核心城市，也与政策调控的重点城市有非常高的重合度，这无疑将给华夏幸福在环京以外区域的项目销售情况埋上了一层阴影。
在中央政治局会议确定不把房地产作为短期刺激经济的工具之后，就预示着房地产行业调控不会放松，在这样的背景下，华夏幸福已经显露疲态。华夏幸福发布的半年经营情况简报显示，2019年上半年公司累计实现签约销售金额640.7亿元，同比下降20.4%；累计签约销售面积550.37万平方米，同比下降24.70%。
此外，更值得注意的是，烧钱的PPP模式已经让华夏幸福对资金的渴求达到了相当的地步。
9月3日，华夏幸福发布公告，间接全资子公司九通基业投资有限公司拟与中信信托有限责任公司签署《永续债权投资合同》，金额为不超过40亿元人民币，投资期限为无固定期限，年利率在9.5%-12%之间。
40亿、12%的利息，这意味着仅利息每年就要吃掉4.8亿的利润！
据了解，今年6月，华夏控股就曾拟用永续债权的方式向华夏幸福提供18亿元资金，前三年年利率为6%，三年后如果继续使用，第4-5年年利率为10%，5年之后年利率保持12%。
有业内表示，永续债的融资方式经不起永续使用下去，因为成本实在太高。未来行业将进入存量房时代，没有亮眼增速，偿还永续债将成为必须。
当前房地产市场的大背景是“房住不炒”，各地楼市调控严格，下行趋势已经再明显不过。此外，今年以来高层频出政策，对房地产行业融资渠道进行严控，这对资金密集型的房地产行业，特别是现金流紧张的房企敲醒了警钟。
尽管华夏幸福背靠平安这个大金主，但其不断扩大的现金流问题以及笼罩在政策调控阴云下的产业新城，还有再三使用的大额高息永续债，都让华夏幸福的未来之路存在不小隐患。