贷款利率

我们都知道，央行规定的五年期以上贷款基准利率是4.9%，而5.88%意味着在基准利率的基础上上浮了20%，这个利率并不是很划算。但是相较于很多上浮了30%~40%的房贷利率来说，依然是很有优势的。

还款金额

先来看一下，房贷100万，5.88%年利率，期限30年，等额本息和等额本金还款方式，月还款金额和总共需要还款金额，如下图：

• 等额本息，月等额还款5918.57元，总利息1130686.49元，总还款金额2130686.49元。
• 等额本金，首月还款7677.78元，总利息884450元，总还款金额1884450元。

通过以上分析，等额本金前期还款压力较大，但是总利息等额本金比等额本息少还24.6万元，等额本金在总利息支出上更具优势。

那房贷100万，利率5.88%,等额本金方式还款多久提前还款最合适？

我个人觉着，如果贷款人手头有钱，又没有合适的投资理财方式，抗风险能力差，又不愿承担过重的还款压力。那无论等额本金也好，等额本息也罢，提前还款都是合适的。

比如这100万房贷，贷30年，你已经等额本金还款15年，还款总利息近70万，也就是说前15年，我们还的也基本都是利息为主，剩下的一半时间，我们只有20多万的利息。所以，已经还款时间越长，越不适合做提前还款。如果想要提前还款，还是早做打算。

当然，如果你手头本身有100万现金，我们依然可以通过正常投资的方式来算笔帐。假设你用这100万元，投资了一份年化收益率在4%左右的保本型投资产品，那么30年后，总收益会有多少？224万元，比总利息支出多出了100多万（当然是不考虑贷款本金基数在变少的情况）。

总结:如果打算提前归还房贷，越早还越合适。如果已经归还的期数过多，其实提前还完贷款已经不划算了。