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文章来源： 苏州麦好房
01 壹
8月25日，为坚持“房住不炒”和房地产市场长效管理机制建成，央行就新发放商业性个人房贷利率发布公告称：
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套不得低于相应期限LPR，二套不得低于相应期限LPR加60个基点，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）
昨天，深圳招商银行房贷业务已经开始试点挂钩LPR，目前挂钩后新房贷利率为首套房5.15%，二套房5.45%
较之前房贷利率相比，均有所上浮，其中二套上浮0.06%
相信很多人都有疑问LPR是什么？
LPR可以理解为贷款基础利率，每年都会随市场需求而发生变化，LPR定价由18家银行报价产生，去掉一个最高值和最低值，用算法求算出来的一个平均数值。
根据最新的数据，5年期LPR为4.85%，低于央行5年期基准利率4.9%
所以，很多人解读LPR执行其实是悄悄的降息了
02 贰
被房地产洗礼过的韭菜都明白 降息降准意味着什么
韭菜清楚的东西 自然没有什么价值
你们不是都认为降息了么？
于是央行规定，首套房贷利率必须≥LPR，二套房贷利率必须≥LPR+0.6%
也就是央行定了房贷利率的下限，首套最低4.85%，二套最低5.45%，央行规定的下限，但没有设定上限
大于等于号，除了等于还有大于
根据深圳招行执行的LPR房贷来看
首套利率5.15%=LPR+0.3%，二套利率=LPR+0.6%
而之前的房贷标准套餐
首套5.145%=4.9%*1.05（基准利率上浮5%）
二套房贷5.39%=4.9%*1.1（基准利率上浮10%）
利息变化并不大，但上浮终究是上浮了
03 叁
笔者咨询了苏州招行贷款经理，苏州区域暂未接到通知消息
参考深圳招行的案例，来猜测一下接下来苏州这边银行会执行LPR房贷的情况
先看苏州最新房贷利率，目前可以说是历史高点
①首套6.125%=4.9%*1.25（基准利率上浮25%）
②二套房贷款已结清的情况，默认和首套一样，基准上浮25%
③二套贷款未结清，这个就刺激了，四大行中两家上浮30%，另外两家上浮35%的，暂且按30%来计算吧，6.37%=4.9%*1.3
PS:多家银行目前离婚3个月以内，停贷
不知道苏州买房人，看到这个利率和深圳对比，会作何感想。
下面把深圳招行的利率拆解一下：
5.145%（深圳之前首套贷款）-4.85%（LPR）=0.295%
5.39%（深圳之前二套贷款）-4.85%（LPR）=0.54%
上文提到了，深圳招行的新利率执行：
首套利率5.15%=4.85%（LPR）+0.3%
二套利率5.45%=4.85%（LPR）+0.6%（新政最低标准）
细心一点，你会发现，新执行的首套利率4.85(LPR）+0.3%
这个+0.3%的依据应该就是刚刚拆解下来的0.295%
那为什么不是4.85%（LPR）+0.25%？？？
如果是+0.25%，那就有降息嫌疑了
以这个念头，再把苏州利率的拆解
6.125%（目前首套贷款）-4.85%（LPR）=1.275%
那么新政后，苏州利率会不会是
4.85%（LPR）+1.3%=6.15%？？？
以上只是个人拆解想法，如有不同意见，以自己判断为准
另外补充一点,很重要！！！
执行LPR贷款，可以与银行约定利率重定价周期，也就是说可以跟随LPR每年一变，也可以30年不变。
个人建议是每年一变
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