1月末，时值春节假期将近，几乎全民处于休假的心态。但过年回来，在豪宅热销与大湾区政策利好刺激之下，深圳的信贷、新房、二手房都明显喜迎春天。

据乐居接到最新消息，深圳民生银行现首套房房贷利率可以做到在基准利率基础只上浮8%，特别优质的客户可以申请上浮7%。现深圳主流银行均需上浮10%。相比之下贷款100万、30年，利息最高可省62889元。

2月22日，深圳湾瑞府开盘，一群豪客在规定的三十分钟选房时间内，共计143套房，据消息称两分钟认已认购了约70套，乐居最终获得数据是共认购约80套，预计开发商揽金约60多亿。

不光是豪宅市场，刚需市场也频传捷报，去化率皆超去年。位于龙华的办公项目上周销售了31套平层办公项目，而去年四季度几乎都是处于零成交的状态。除了启动中介带客因素外，负责人表示瑞府的成交以及周边住宅的看房热情也带来一定的刺激。除此之外龙岗、福田的公寓，坂田、前海的住宅，在上周均有不错的表现。

这是2019年的大趋势还是短暂的窗口期？龙头房企态度谨慎。近期乐居独家率先发布的万科“活下去”续集——2019年集团目标与行动沟通会主题则是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。万科董事会主席郁亮指出，经济下行压力加大，“L”型走势尚末探底，预计要到2020年左右才有可能见底。

楼盘“窗口期”抢收 政府限价放松

王明（化名）这几天很忙。他负责的一个楼盘在去年底开盘后，一直处于持续销售阶段，受春节假期影响，已近半个月没有成交。“我们上周成交了50多套，最近市场明显热了。”王明挺开心，作为一线销售负责人，他对深圳楼市非常敏感。

据王明观察，当前正是一个销售窗口期。去年楼市持续低迷，抑制了很多需求。“年后回来华为、腾讯与各大银行员工都发了年终奖，我们现在10%的成交客户来源于团购客户（多优惠1%）。去年底开盘总折扣是92折，现在价格比之前涨了一个点，3月1日后再涨一个点，基本一个月回收一个点折扣，一个点大概是6万块。”

乐居注意到，万科、卓越、金地、宝安东海、家乐实业、大族等企业旗下多个楼盘也在近期大力做项目推广，优惠、高佣与暖场活动并用。在这些项目中，不只是住宅项目取得不错的成绩，单周成交在双位数，来访量达到三位数，而小公寓、办公项目也得到良好的去化效果。

△麓园售楼处现场 拍摄：乐居深圳

位于坂田的大族云峰在上周（2.18-2.24）来访量达45批，成交近20套，近50%的转化率，目前楼盘启动了中介带客。相关负责人表示，这是业内普遍认为比较好的销售节点，希望趁机可以增加销量。

龙岗中心城目前在售的公寓项目金地龙城中央，保持每周顺销10-20套。项目营销经理吴女士表示，大湾区政策出台是个重要的信号，整体经济还处于波动阶段，但是龙头城市核心地段的优质物业保值增值功能强，且供应在不断减少，这也是核心区域商办类物业受捧的主要原因。

“春节过后外地客户的购买量显著提升，上周就有黑龙江、江西、梅州的客户，通过网络打电话进来，然后转来访成交，说是孩子要来深圳上学，然后就提前买了房子。”吴女士分享道。

受前海蛇口自贸区辐射的宝安近两年楼市表现也不俗，开年回来又在大湾区政策利好再度刺激下，一批刚需与豪宅楼盘集体受益。华丰前海湾项目上周自然到访量63批，成交21套，87-133平住宅，均价7.2万/平，121-150平公寓，均价7万/平。

另外，据乐居了解，深圳对于楼盘的限价已逐渐放开。开发商对于价格调节的自主能力加强。“我们最低开盘折扣已经可以达到9折出头，政府对价格的控制在放松了，尤其在中低端项目限价更不明显。”项目经理王明表示。

比如深圳湾瑞府，最高价超过了20万/平方米，这在过去两年中未曾出现过；龙华的金享利二期居然能够取得8.5万/平的价格。这已算是龙华最高价，因此地王项目金茂府到底能拿到多高的备案价进行销售，也是市场关注的重点。

银行下调上浮利率信用贷加大折扣吸客

据乐居接到最新的消息，深圳民生银行现首套房房贷利率只上浮8%，优质客户可申请到7%。该利率从2月初开始执行，在年末从原来上浮15%下调为10%，春节时期正式调整为首套房贷利率上浮8%。目前深圳四大银行的房贷业务，首套房贷均处于上浮10%的状态。

民生银行这一利好政策，让其业务量在短期内增加不少。“我们现在放款也很快，因为额度充足，我们行目前是支持做房贷业务，顺应市场的需求。”民生银行客户经理对乐居表示。

值得注意的是，二手房业主们信心也开始回升。春节后第二周上周（2.18-2.24），全市二手住宅的备案量回升提速，全市共备案791套二手住宅，环比上涨111%，总成交面积约为6.55万平。挂牌价格开始呈现微幅上涨。

据乐有家研究中心数据显示，截至2019年2月24日全市二手住宅挂牌均价6.67万元/平，微幅上涨0.04%。南山区挂牌均价最高，为9.94万元/平，环比上涨0.2%；全市挂牌价最低的是坪山区，3.51万元/平，有0.14%的微幅上涨。

二手房业主这一波不怕房子难卖的挂牌心态，在业内看来，与近期股市市场资金充足有关。如今除了民生银行以外，各家主流银行由于房贷利率上浮10%，个贷业务减少，但由于资金充裕，不少银行实行利率优惠政策，吸引客户做消费贷。

如农业近期推出“乐分易”消费贷产品，利率打五折，年利率最低达3.6%。招商银行闪电贷利率一贯较高，但近期做了一波活动，年利率从原来的18%降到最低4.248%。“基本有这样的活动都是秒抢，”招行业务经理表示。江苏银行的消费贷金e融也在近期升级，降低准入门槛，取消工作连续一年要求，满一年即可，降低注册资本金要求，欢迎再次申请。

除此之外，更多的银行资金转到了小微企业贷款。

“只要有实体经营公司，一年的资质就够了，我们就能够批复，单笔2000万、抵押物总值七折（优质客户还可追加300万元信用贷款），3年先息后本无需过桥，放款额度充足。”华夏银行相关业务经理表示。

而宁波银行的经营贷产品，要求成立两年以上的企业，纳税记录有两万以上，贷款可以放在法人名下，或者股东名下，纳税的五倍额度，最高可贷100万，利率0.0411%。即借一百万，一天利率411元，年利率达15%。

据中国人民银行公布的数据，2019年1月末，普惠小微贷款余额9.7万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末高2.4个百分点。1月份增加2109亿元，增量是上年同期的2.6倍。

其次是限贷微松。1月份受降准影响，住户部门贷款增加9898亿元，其中中长期贷款增加6969亿元；住户部门中长期贷款大部分是房贷，远超去年同期的5910亿元，创下新高。

这在北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授看来，资金具有天然的逐利性，虽然监管部门通过行业投向要求、信贷结构占比要求、受托支付等一系列监管指标和手段试图严格控制信贷资金的投向，但是资金的最终投向还是由资产回报率决定的。

楼市真的回暖了吗？

自2018年下半年受“731限售”政策，加之“三价合一”双重影响之下，市场反应明显，二手房市场甚至出现近10年来的成交低谷。

近期，深圳楼市又陷入了8000万秒杀瑞府豪宅的热情中，投资投机氛围浓重的深圳楼市，神经又被挑拨了。仿佛去年新政和年末发生的爆仓事件都已久远。相关阅读《深圳楼市爆仓百态：拆借千万买12套房，最终家破人散》

对于3月份即将出现的“小阳春”，大部分业内人士表示认同。但对于这个暖春是否可持续，却有较大分歧。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从历年的数据来看，上周网签回升只是一个常态，而且春节后两周的整体网签数据，跟2018年差不多，稍微比2017年好，但跟2015和2016没法比。一二手加起来，2019年是2133套，2018年2541套，其实还是少了。

“目前市面上新房的品质层次不齐，回暖更多是一个客观现象。”易居企业集团·克而瑞深圳机构总经理陈洪海认为，小阳春，取决于春节淡市后的反弹。深圳市场购买力是有，银行的利率也会逐渐回调。在元旦后新房折扣在逐渐降低，若是年终奖拿到手，现在下手时机合适。

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，近期深圳楼市回暖挺明显，原因有四点：

第一，春节假期结束，购买力重新回来；

第二，中美贸易战有解决机会，原先困扰市场的不利因素有望消除；

第三，股市表现勇猛，投资气氛被充分调动起来；

第四，降准降息等利好消息出台，银根没那么紧张。

深圳楼市自2016年起，各项政策常在9月或10月发布，业内认可的金九银十已经不复存在，现在是金三银四，短期内市场还是不错，长期还是需要看看房地产政策的走向。

近期深圳看房量与成交量有所上升、银行上浮的利率有所放松，另外市场仍有豪宅线调整这一利好消息未出，接下来的市场走势，似乎也越来越明朗。