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作者：肖君秀
| 摘要
北京、广州、深圳、杭州等地都已有部分银行将首套房贷利率下调，从此前普遍的基准上浮15%调降至上浮10%，房贷利率高位出现拐点。
楼市调控政策松绑的传言不胫而走，究竟会否放松？市场为此而激辩。
一个确切的市场信号率先袭来，几个重点城市已有部分银行首套利率高位下调。“我们首套房贷利率基准上浮10%，二套利率基准上浮17%。”11月22日，江苏银行深圳分行一个贷经理称。
本报记者了解到，北京、广州、深圳、杭州等地都已有部分银行将首套房贷利率下调，从此前普遍的基准上浮15%调降至上浮10%，房贷利率高位出现拐点。
“在房地产低迷阶段，有些城市的中小银行、外资银行首套房贷利率试探性下调，但是否会形成大的趋势，涉及更广的面，以及是否会受到政策干扰，还需要进一步观察。” 深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《华夏时报》记者表示。
这一轮史上最严的房地产调控政策，是否松绑的脚步近了？什么时候会放松呢？
房贷利率高位拐点
房贷利率下调放松的“星星之火”，正在全国进一步扩大。
融360数据显示，10月全国首套房贷利率连续两周向下调整，分别从10月第二周的5.701%，到第三周的5.700%，再降至第四周的5.695%。
10月28日，融360采集整理的数据显示，深圳目前出现了多家银行首套房贷利率下调，其中江苏银行、广州银行、渤海银行首套利率调降至基准上浮10%。
首套利率从过去普遍上浮15%调降至10%，已不仅仅是深圳，其他大城市也纷纷出现了下调。
“我们首套利率基准上浮10%，第二套还是15%-20%。”民生银行北京某支行的个贷经理告诉本报记者。此外，北京个别外资银行，首套、二套的房贷利率还可以做到更低。
北京、深圳只是中小银行下调首套甚至二套房贷利率，中农工建四大行仍然执行首套利率基准上浮15%，二套基准上浮20%。
然而，广州、杭州四大行利率也已经松动，盈客置业珠江新城地产中介经理告诉本报记者，目前四大行首套利率上浮10%，有的大行最低可以做到基准利率8.5折。
杭州大行的房贷利率也明显下调，10月以来，杭州工行、中行部分网点在杭州首套房利率上浮10%、二套上浮15%，此外一些股份行与外资行也纷纷下调。
为什么一线城市房贷利率纷纷调降？
“这是市场供需关系的表现，目前房地产市场量价都上不去，按揭房贷的人减少，银行利率自然就会随行就市下调。但还不是普遍现象，目前主要还是一线城市。二三线城市刚刚经历房价大涨，利率不会这么快下调。”某区域性股份制银行零售负责人对《华夏时报》记者表示。
“最近房地产市场太冷清了，买房的人少了，银行利率就下来了。”在上述地产中介眼里，这是正常的调节，过去两年来经历了房贷基准折扣，又到基准上浮，现在上浮幅度减少，甚至有的银行又折价促销。
海通证券首席经济学家姜超在最新报告中称，在去年同期基数较低的背景下，10月全国地产销量降幅收窄至3.1％，指向需求依然低迷。11月上旬41城地产销量增速降至-9.9％，其中三四线城市销售继续转弱。11月第一周土地市场成交仍显冷清，土地成交增速仍下滑。
宋丁称，近来的中国房地产可谓阴气逼人，不断冒出量价齐跌的案例，这显然和长期以来的严厉调控有关。
敏感的银行利率已经在自行调节，全国严厉房地产调整政策已经到顶，那么这是否是地产政策放松之前的第一个信号？
楼市政策松绑不远？
市场还有一个更为重磅的信号，10月政治局会议罕见地没有提到房地产。
东北证券固定收益研究员李勇认为，本次会议未提到房地产长效机制和遏制房价上涨。预计一方面是因为房地产调控已经有所成效，另一方面是仍在下行的经济基本面，可能使得政府再审视目前的房地产政策，但短期来看房地产政策应还是延续此前的调控力度。
宋丁分析，高层竟然罕见地没有提房地产调控，有护盘的意思，意味着不允许涨，也不要大幅下跌。
“此时楼市纠结了，人们最关心房价会跌多少？或者未来还有没有上涨空间？”宋丁说。
上述区域性股份制银行零售负责人认为，房地产调控政策目的是遏制房价过快上涨，未来即使有所放松，也只是使房价调整幅度不要过大，价格处于合理波动区间。
从金融数据来看，房地产行业风险在上升，短期已经无法承受房地产再次火热与价格上涨。
11月2日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》显示，26家房企负债超过85%，买地资金杠杆率七八倍。同时部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
上述报告警告，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。
宋丁认为政府不希望房价一路飙升，所以采取调控手段。同时房价下跌的空间有限，政府会推出维护房价稳定的政策和措施，以维护宏观经济的稳定。
但是，市场认为短期房地产调控松绑无望，如果明年市场持续低迷，地产调控政策有望小幅逐步放松，但放松只是对冲楼市价量齐跌的局面。
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新金融头条（huaxiaxinjinrong）