返回目录：金融新闻
摘要：上海等城市带着“使命”领涨中国
本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，如需转载请联系我们。另，授权转载时还请注明出处和作者，谢谢
撰文| 张银银
接着昨天的兴致，今天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）继续谈谈房地产。原因有二：
1、中原集团研究总监刘渊在FT撰文：
今年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。同期，东京不超过百套；纽约约为1100套（数据来源：根据Compass，REBNY，Elliman等机构数据综合估算）；香港为880套。其中新房620套，二手260套；伦敦经推算应该不超过1000套；
2、8月18日，我国统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）注意到，门户在报道这一新闻时普遍强调，“一线城市涨幅收窄”。
壹|深圳房价为何不逊于上海？
对于第一组数据，有必要澄清，每个国际大都市的房地产结构、持有成本不同，不能简单比豪宅销售量。不过，这个对比，足以说明上海为首的部分中国一二线城市，最近这些年，特别是最近一年多的涨幅。房价真的和国际接轨了，甚至很多时候比国外还贵。
而第二个消息似乎在说，我国一二线城市的房地产火爆行情至少有所降温。甚至此前还有深圳房价暴跌的新闻，这些都是事实。只是需要明白，夏季本来就是淡季，天气这么热，愿意出门看房的比例下降。
另外，深圳在售的楼盘和面积在它这个体量的城市中，是最小的，连上海等城市的零头都不到。只要几个市中心的楼盘不加推，或者销售稍微下滑，整个城市的平均销售价一下就拉下来。所以，深圳真跌还是假跌，还有待观察。
我有个朋友夸张地说，深圳住宅年竣工面积就是部分城市一个大点的区、县水平。这真不是夸张，深圳的住宅年竣工面积，甚至比它城市体量小的厦门还低。
有兴趣的朋友，可以去详细比对一下。因为2016年中国统计年鉴尚未出炉，所以“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）只好拿2015年的年鉴，也就是比2014年的各大城市房地产相关数据。
其实通过各大城市最新的统计公报等资料，也可以比对2015年各城市的房地产数据情况，甚至2016年上半年的数据，很多城市也是比较透明的，只是这个工作量有点大。2015年及至今，每个城市情况肯定发生了一些变化，但变化不会很大。以下图表和数据还是很有参考价值。
图1.35个大中城市2014年房地产主要指标 来源|2015中国统计年鉴
低到这个程度的供应量，而深圳的人之多，城市体量之大，刚需本身，就足以让这个城市房价处于高位。稍微有点利好政策，来点投资客、炒作者，这房价还得了……
很多人说深圳缺地，而且可以拿出好多证据。我只想说，看看最新的谷歌卫星地图，深圳可以盖房子的地还是有一些。如果像重庆一样，住宅动辄30-40层这样盖，够几百万人住，甚至更多，只在于想不想。对，深圳的房子本来就盖得很高，只是土地供应永远“紧张”。这城市经营得“好”。
贰|上海等城市带着“使命”领涨中国
回到“一线城市涨幅收窄”问题上来，确实，7月环比上涨城市个数减少，下降城市个数增加。这算是好消息，一是市场在自我调整，二是相关部门也有意见，三是上文提到的，淡季因素。
只是，我国统计局还有后半部分分析：
同比上涨城市个数继续增加，下降城市个数继续减少，涨幅仍在扩大；一线城市涨幅收窄，二、三线城市涨幅扩大。一句话，同比总体仍在上涨。
这也可以解释为，去库存还是有一些成绩。只是，离完成这一目标，让房地产平安着陆还有一段距离。
很大程度上说，一线城市和部分二线城市的房价大涨、地王频现，确实有助于三四线城市去库存。这是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）作者张银银一直所强调的，因为只有看到大地方都涨了，小地方的人才会抓紧买，生怕以后涨太多买不起或吃亏。从去年以来的销售数据看，这一点基本也是成立的。
遗憾的是，涨幅最大的地方始终不光顾三四线城市，你要明白，不是前几年了。越来越多的人发现，我们国家不仅房地产最安全的地方是一二线城市，从投机、炒作、资产配置收益回报角度看，也是上海这样的地方。
扯了这么久终于回到正题，可以看出些端倪了吧，上海豪宅成交量为何超过四大国际一线城市？
对了，还有我们有钱人真的越来越多。
叁|除了豪宅，上海平均房价一样跻身国际超一线
然后，我国整体的社会投资回报率似乎持续下降，把资金配置到重要城市房子上获得的回报，总是高过干实业——这一无奈的负激励机制，不仅推高了上海这样城市的房价，也一步步拉高房地产行业，无论是开发商还是购房者的杠杆率。
“中国地王”融信，肯定也有这个想法。
只要是个小土豪，稍微有点钱的人，拼死拼活希望要把家和资产配置到一二线城市。高房价也赶走了一些人，但赶走的，对于那些城市来说本来就无关紧要——欢迎你们来打工，欢迎你们付出青春和汗水，能不能留下了是你自己的事情。不行就滚蛋。
这些话说起来好残酷，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）真的不忍心这么写，可这是事实。什么东西都怕去认真比对分析，因为只要去比，总会发现一些真相。
——于是，在资金和杠杆的支持下，上海的豪宅成交量超四大国际一线城市。
当然，有必要指出的是，上海房地产成交体量总体是很大的，比深圳大得多。豪宅的绝对成交量虽然高，但比例应该说不算很大。按照中原的分析，纽约今年上半年豪宅套数销售比例为5.8%，香港为4%，东京仅为0.2%（仅统计新建公寓），上海仅为0.7%。
只是除了豪宅，上海的平均房价之高也很吓人。想想这几天上海的“地王”新闻……未来会怎样，谁说得清。反正一句话，从房价上说，上海已经跻身国际超一线城市。
期盼您在微信公号、天天快报、网易新闻、知乎、今日头条、搜狐新闻、新浪财经头条、界面、新浪微博、分答里关注“杠杆游戏”