中房报记者 许倩 | 北京报道

预警和喊话过后，事态正在大变。银保监会最新的公开消息是，8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元，为2019年以来银行业罚单的最高值。

这再次释放出金融监管部门肃清银行资金违规投放的决心。

“正因为这种专项检查，接下来房地产行业信贷投放将受严控，银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将面临顶格处罚。这就使得以往银行信贷的过度扩张转变为全面紧缩。而银行信贷的全面收紧，可能让高房价逐渐低头。当然，其关键的地方在于这种检查的力度。”经济学家易宪容置评道。

“目前接受专项检查的不仅有对公房地产业贷款，个人信用贷、消费贷、涉房商业票据质押贷款都有明显收紧迹象。这些个贷（信用贷、消费贷）若走现金取出、绕道账户渠道，其真正流向银行很难监控，很大程度上最终还是流向了房地产领域。”北京一家股份制银行人士对中国房地产报记者表示。

对于防范房地产贷款业务风险，中国银保监会加紧动作，其日前发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将面临监管严格处罚。

有监管人士表示，今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、房地产相关业务风险较为突出、与融资规模较大的房地产企业合作较多、与交易火爆楼盘合作密切的银行机构将成检查重点。

触碰房贷等“雷区” 中信银行领千万元罚单

受规模影响，国有大行仍是房地产业贷款及个人开发贷的供应大户。中国房地产报记者根据上市银行财报数据统计发现，2018年末房地产业贷款余额最高的是中国银行，其次是农业银行、工商银行、建设银行等国有大行。

但从投向占比来看，部分股份制银行投向房地产的贷款占比却更高。2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重为52%。在民生银行公司类贷款金额排名中，房地产业贷款排在首位。而浙商银行2018年房地产业贷款增速最高，达到62.01%。

“在某些情况下，银行放贷给企业后，可能比较难回收，特别是中小银行，所以这些银行也是在有意发放房地产贷款。而且目前房地产仍然属于比较优质的资产，发放贷款到房地产市场，银行风险较小且可控。”前述银行人士分析认为。

更大的风险在于，“一些股份制银行和城商行在追求利润的动机下，以往对于银行涉房资金的运用都采取了相对灵活的态度，转道、挪用乃至以其他名义发放涉房贷款，变相和灵活变通地绕过涉房资金运用监管的现象比较普遍，这无形中造成金融风险急剧增加。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示。

据记者了解，当前违规流入房地产的资金主要包括：以资金借助信托的通道违规进入房地产信托；向不具备贷款条件的“四证”不全的房地产企业发放贷款；个人住房贷款管理不严，发放的贷款违规；信用贷、消费贷挪用进入房地产等。其中，前两项是针对机构，后两项是针对个人。

从近两年以来不断增加的银行罚单来看，监管层虽加大处罚力度，但银行资金违规入楼市现象仍屡增不减。据不完全统计，今年前7个月，银保监会、各地银保监局及分局开出的银行罚单中，涉及房地产的案由多达115份，累计罚款4729万元，主要原因有“绕道同业、购买资管产品等手段向房地产企业发放贷款”“消费贷被挪用支付购房款”“房地产信贷管理不严格”“违规向房地产企业提供融资”等。

今年前7个月共有57人被“终身禁业”，涉房贷款违规是银行人员被终身禁业的最常见原因。其中既有“开发贷”，也有按揭。比如今年4月份辽宁银保监局对3位银行工作人员开出了终身禁业的严厉处罚，理由是，对违规发放“假按揭”贷款直接负责。

而中信银行一年内两次收到银保监会开出的千万元巨额罚单，风险值得警惕。根据银保监会对中信银行的行政处罚决定，中信银行被没收该行违法所得33.67万元，罚款2190万元，合计2223.67万元。13项违法违规行为中，涉及房地产的有：以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款，未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目。这与房地产融资正面临更严格的监管不无关系。

去年12月7日，中信银行曾因理财资金违规缴纳土地款、自有资金融资违规缴纳土地款等六大方面，被罚2280万元。

据中信银行2018年财报披露，截至2018年末，中信银行集团公司类贷款中，房地产业和制造业居前两位，贷款余额分别为3129.23亿元和2950.05亿元，占全部贷款的8.18%、8.67%。在不良贷款中，房地产业不良贷款余额10.82亿元，较前一年末增长2.27亿元，不良贷款率也由前一年末的0.26%增长至2018年末的0.35%。中信银行在年报中表示，房地产市场出现分化，房地产开发贷款风险有所上升。

32城金融“排雷” 开发商融资紧上加紧

2019年以来，房地产融资持续不断地收紧。5月17日，银保监会发布23号文件，针对房地产融资做了专门的规定，详细列举了银行、信托等机构需要重点清理整顿的违规点。就在23号文件发布后不久，银保监会紧接着就对信托机构的地产融资展开了大力度整顿。

根据银保监会2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，本次房地产业务专项检查涉及北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、郑州、济南、杭州、西安、南京、苏州、洛阳、厦门、昆明、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长沙等32个城市，是根据国家统计局发布的2019年6月份全国70个城市商品住宅销售价格指数、并结合参加房地产“一城一策”试点的重点城市名单确定。

房地产开发贷、个人贷款违规流入楼市都是这次检查的重点。具体为，房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；信贷资金被挪用流向房地产领域，如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房等；同业和表外业务，包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况等。

柏文喜分析表示，此次专项检查以银行资金规范使用和违规进入房地产行业为重点，必然会对银行资金变相和转道进入房地产行业、向房企输入资金的乱象带来重大影响，银行资金在按揭领域的违规使用也会被禁止，会从供给和需求两端对楼市产生重大影响。综合来看，对房企的影响更大一些，会加大房企的融资难度，推高房企的资金成本，从而更多地影响到楼市的供给端，进而影响到楼市的走向。

易宪容认为，首先会对那些负债率过高的中小房地产企业造成比较大的冲击，这些房地产企业将面临资金断裂的风险。一旦这种情况出现，大量的中小房地产企业面临破产倒闭的风险。

天风证券陈天诚认为，继地产信托、海外债政策收紧之后，监管此次针对开发贷、个人贷管理发布相关政策，仍然属于“房住不炒”长逻辑下的重要环节。当前时点从拿地、开发、销售端的融资收紧，或对后续土地、住宅市场均产生一定影响，预计三季度销售、开工、投资、拿地都将承压。

7月29日，央行曾对房地产信贷进行表态，“点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

央行数据显示，今年二季度末，工业中长期贷款余额8.87万亿元，同比增长5.2%；服务业中长期贷款余额37.52万亿元，同比增长12.1%；普惠小微贷款余额 10.71 万亿元，同比增长 22.5%。而房地产贷款余额 41.91 万亿元，同比增长 17.1%，上半年增加 3.21万亿元，占同期各项贷款增量的 33.2%。其中，房地产开发贷余额 11.04 万亿元，同比增长 14.6%；个人住房贷款余额 27.96 万亿元，同比增长17.3%。

针对房企的开发贷，中国社科院财经院近日发布的报告称，为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产相关炒作，可考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

种种信号意味着，肃清违规资金流入楼市之际，银行对房地产的融资也势必将进一步收紧，房地产企业从金融机构获取资金将更加困难。

（此文刊于中国房地产报8月19日08版 责任编辑 何可信）