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近十年来，中国信托行业发生了翻天覆地的变化。信托公司茁壮成长、资产规模迅猛扩张、产品创新层出不穷，信托行业成为整个金融领域最具活力和颠覆性的子行业。房地产是信托资金投向的重要领域，在整个信托行业的发展历程中，房地产信托占据重要地位。
房地产信托业务的特点之一是综合性强，需要地产、金融、法律、财税等各方面的专业技能以及很强的沟通协调能力，实务中对该类专业书籍的需求很大。实事求是地讲，目前国内出版的信托实务书籍虽然体系性比较强，但大多在深度上有所欠缺，很多没有触及业务承做的核心层面，分析性内容更是严重匮乏。有鉴于此，浸淫信托行业十几年的曹邵鸣同志将自身多年来积累的知识、经验和心得系统地整理出来，聚焦信托行业最具创新力的地产金融领域，并以精心设计的案例分析加专题讨论的形式展现给大家，这是一件很有意义的事情。
我觉得，与其他信托实务书籍相比，这本书有如下几个特点。
其一，案例阐述，专题总结。
这本书通过案例形式将各种类型的房地产信托项目从初步接触到最后结束的全过程完整地呈现出来，围绕案例的每个关键节点进行深入阐述，并对涉及的核心知识点以专题形式进行归纳总结，力求实现理论与实务的完美结合。特别是本书的80多个小专题，几乎涉及房地产信托融资的方方面面。对于每个专题，都力求在广泛涉猎相关知识的基础上结合案例实务进行系统总结和提炼，直击信托经理在业务承做过程中的盲点或痛点。
其二，道其然，更道其所以然，这是全书最显著的特色。
书中所呈现的案例分析并不是简单的资料堆砌，而是在完整呈现案例全貌的基础上对关键问题进行深入全面的分析，力求挖掘出隐藏在案例背后的东西，包括项目承揽背景、交易结构的形成及变动原因、方案设计中的利益博弈、增信措施中的取舍之道、客户沟通的谈判策略，乃至风险处置中的尔虞我诈等，对案例分析的广度和深度达到了一个新的高度，使得读者在面对一个完整、动态的案例流程时，就像自己承做项目一样，对每个关键环节知其然，更知其所以然，从而求得更大的感悟和收获。
其三，体系完备，内容全面。
全书虽然由案例构成，但在案例的设计与内容的安排上努力保持体系化。全套书（包括融资篇和投资篇）涉及的案例基本上囊括了房地产基金的交易模式以及可能面临的各种情境。以这本书（融资篇）为例：从交易结构来看，包括贷款、明股实债、股债结合、应收账款融资、资产收益权融资、财产权信托等融资类的全部模式；从风险化解手段来看，包括债权转让、再融资、企业自筹资金以及司法拍卖等各种处置措施；特别是针对遍布全书的大大小小的知识点（如保证担保），不同的案例会根据具体情境从不同的角度进行分析阐述，力求结合实务将该知识点完整地呈现出来。
自2017年年底以来，在“强监管、防风险、去杠杆”的大背景下，整个资产管理领域出台了一系列监管政策，融资类的房地产基金受到了一定限制甚至打压。但是，需要指出的是，正如该书案例所揭示的，很多交易模式的形成并不仅仅是规避监管的需要，而是由基金管理人的风控要求、监管政策的限制、融资方的特定需求以及产品营销等多种因素合力形成的。作为介于银行借款与权益性投资之间的夹层安排，融资类地产基金需要根据项目的具体情况设计定制化的交易方案，这种客观需求必然导致灵活多变的融资设计模式，而这也正是地产私募基金的魅力所在。该书以案例形式系统地阐述了融资类地产基金的多个交易模式与形成原因，对实务操作具有普遍的借鉴意义。
曹邵鸣同志在其研究生阶段专攻《信托法》，毕业后如愿以偿地进入信托行业，且一直奋战在业务第一线，具有深厚的理论功底和丰富的实战经验。全书以案例分析加专题讨论这种较为新颖的形式呈现，相信会对读者实战经验的提升有积极的推动作用，很高兴能将这本书推荐给广大资产管理行业的从业者。
是为序。
中国信托业协会专家理事
智信资产管理研究院创始人兼执行院长
郑 智
2018年5月于北京
曹邵鸣 著/中信出版集团 7月