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一直在说长沙的公寓一定会过剩，个人的力量无法统计出市场的平均值，但上周湖南中原公布了一组统计数字印证了之前的想法，且库存量让人惊叹，长沙市场公寓存量为162.8万方，单纯从数字上说，概念比较模糊，如果按照市场上平均一栋公寓体量2万方计算，可以理解为长沙市场约81栋的公寓塔楼为在售状态，按照市五区来计算的话（望城公寓项目较少，不计算在内），平均每个行政区约16栋塔楼在售，对于常住人口在2018年才突破800万的城市而言，公寓存量大大过剩
1.由因及果
2016年开始，长沙市几大热点板块地区纯住宅用地的出让数量在逐步减少，商住用地和商办用地的比重在不断上升，这是土地供给层面导致公寓过剩的直接原因
由土地供给层面带来的商业容积率增加问题，开发商一定是从市场的消化能力来给出答案，按照市场去化的难易程度、受众群体的范围、利润率、财务成本等多重维度考量，必定做成现金流的公寓产品，虽然相较于零售商业和写字楼，公寓利润率最低，但是却是投资受众群体最广、去化最保险的产品，毕竟在负利率时代，普通中产严重缺乏投资渠道，股市被当成韭菜收割、期货类产品入门较高等现实因素，逼迫大家要重新选择相对稳妥的投资方式，以跑赢CPI的涨幅
2. 最好的三年
2015年楼市的低迷期，长沙市场的商办公寓去化是一个老大难问题，投资潜力没有被充分激活，市场需求疲软，大多数楼盘去化周期过长，商办公寓的市场存量也较小
2016年中到2018年中，伴随长沙楼市整体爆发，特别是限购政策之下，商办公寓迅速走红，去化速度不断攀升，大批中产阶层利用不太高的杠杆进行投资，近三年时间，应该说是吸纳了大量中产阶层的财富，市场存量的购买力被激活，这也是长沙公寓市场目前为止最好的三年
3. 2019年之后的新周期
就像经济周期律一样，高增长之后一定会有回落，这是无法避免的。最好的三年，一定是收获了最好的年龄结构、收入水平、消费习惯的投资客，且具备一定可支配收入的中产阶级，他们是这三年被激活的市场存量，三年一个小周期之后，未来市场的增量在哪里？显然目前没有一个很明晰的答案，所以也就造成了162.8万方的公寓体量过剩，在滨江核心区域、武广高铁新城等热点板块，均有大体量公寓的销售面临着去化难题，市场的增量怎么来挖掘？亦或者说投资客群在投资商办公寓中更需要看中哪些投资因素？值得去思索
可以明确的是，商办公寓的最大属性一定是投资属性，可以当成是一种理财产品，这是毋庸置疑的。对开发商和投资客群来说，如何提高投资回报率是公寓市场的核心命脉。按照现有的长沙市场平均回报来看，4-4.5%的回报区间应该是一个市场均值，基本与银行机构的现有理财产品持平，整体回报率还是稍低于大家期望值
任何一个产品的价值属性一定是能够充分满足消费需求的，公寓投资的逻辑在于前期能满足投资客的需求，后期可满足租客需求，租客需求被满足后，又能够赋能给投资客，提升公寓的价值。从这个角度来看，在存量公寓（且后期可能有更大规模的商办公寓入市）的新周期中，可以从前端产品设计（分母）和后端增值服务（分子）入手进行优化，控制分母的数值、提高分子的数值，以此提升公寓价值
产品设计上，在保证使用舒适度的基础上，严格控制建筑面积与公摊，从而控制总价，确保投资的金额能在一个合理的回收时间框架范围内
增值服务上，未来具备统一管理的公寓必定将远远大于无管理公寓，可参考写字楼在运营上的做法，统一管理最大的好处在于对公寓租户有清晰合理科学的统筹，面对不同的客户运营方提供一定的增值服务，服务的种类可根据租赁类别不同做服务创新，通过增值服务体系的构建，增强租赁竞争力，减少租赁空置期，提升租金价格，以提高投资回报
PS：因为近一年多工作原因，很久没有写东西，一些商业地产的想法及创新，经常存在于脑海里，却没有形成文字类的归纳，在一些平台上，也接受了不少人的咨询，本着客观的态度，对一部分人提供了一些帮助；但因为忙于工作，有部分朋友的咨询也往往忘于脑后，先说声抱歉。所以想了一下，建立一个小众微信群，如果有关于商业地产和长沙住宅市场的一些疑问、投资或者纯知识类的问题，我们均可以在这个群里进行交流学习，形成一个知识交流共享的社群，这个群不在乎人数和流量，只会拉有需求的人进群，哪怕群里就是1个人，我也愿意进行交流和分享，附上群二维码：
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