概览

今年以来，受政策等因素影响，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈现下滑态势。与此同时，受到供地结构调整影响，新房供应和库存量也进入了明显的冰冻期。史上最严的调控政策起到了立竿见影的效果，二季度以来交易量大幅下挫，市场极其冷清，伴随着长效调控机制的进一步加码，共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，整个北京楼市也将进入一个新的阶段。从全市二手房网签数据来看，9月份共成交8768套，并维持了连续4个月的低于万套。

从我们监测的样本数据看，9月北京二手房新增挂牌量和在架量，分别为11163套和25435套，呈现低位波动态势，同时，带看量和成交量也都保持低位盘整态势。

从9月成交区域结构来看，朝阳区、海淀区、昌平区、丰台，本月成交占比分别为33%、14%、9%、9%，位于前四位，其中，昌平区本月带看量下滑6个百分点， 存销比也居各监测区域首位。

北京二手房市场60平米以下的小户型需求态势火热，持续保持在3成以上的份额，仅次于60-9-平米户型段的成交占比，而相对于60平米以下仅18%的在架占比，此类以老公房为主的房源去化速度非常快。

一、重要房地产政策、事件动态

二、供求走势

1、全市情况——新增和在架量呈低位波动，市场回温乏力

（1）新增挂牌和在架总量

今年以来，受政策等因素影响，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈现下滑态势。与此同时，受到供地结构调整影响，新房供应和库存量也进入了明显的冰冻期。

平安好房研究院数据显示，今年9月北京新房成交量为24.56万平米，环比持平，同比大跌7成。从全市二手房网签数据来看，9月份共成交8768套，并维持了连续4个月的低于万套。

从我们提取的样本数据看，9月北京二手房新增挂牌量和在架量，分别为11163套和25435套，呈现低位波动态势。

（2）带看量和成交量

从我们监测的样本数据看，8月至9月，无论是二手房带看量还是成交量都保持低位盘整态势，数据显示，9月全市二手房新增带看量为25.46万次，较上个月上扬0.6个百分点，而成交量则连续6个月在4000套上下徘徊，本月仅3618套，环比下挫12%，同比则大跌83%。

（3）二手房存销比

按照近6个月二手房成交量的移动平均值计算，当前二手房存销比为6.48个月，由于从4月份起北京二手房成交量骤降，导致本月计算的存销比较上个月出现较大幅度的上扬。

平安好房研究院指出，“3·17新政”及一系列后续补充政策出台后，史上最严的调控政策起到了立竿见影的效果，二季度时交易量大幅下挫，市场极其冷清，伴随着长效调控机制的进一步加码，共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，整个北京楼市也将进入一个新的阶段。

2、重点大区情况——昌平区本月带看量下滑6%，存销比居各区首位

（1）新增挂牌和在架总量

从监测的朝阳、海淀、丰台、昌平，四个重点大区的新增挂牌套数来看，9月分别为3035套、1487套、1069套和1310套，均呈现下滑态势，分别环比下滑7%、7%、5%、5%。

从在架量来看，朝阳区依旧保持着最高在架量水平，随着市场企稳，朝阳区在架房源量本月呈现微幅上扬态势，截止9月底，该区在架房源达7648套，为下半年以来最高水平。昌平、丰台、海淀，9月底的在架房源量分别为2994套、2078套、3626套，其中，昌平在架量环比上扬3个百分点，而丰台和海淀则均呈现小幅下滑。

（2）带看量和成交量

从监测四区的带看量来看，呈现涨跌互观态势，并不与当月区域新增挂牌量呈正相关关系。数据显示，昌平、朝阳、丰台、海淀分别为28379次、74177次、26462次、36462次，其中，昌平下滑6个百分点，而丰台上扬4个百分点。

（3）二手房存销比

从各区域的二手房存销比来看，也都出现大幅度的上扬，其中，昌平、朝阳、丰台、海淀区的存销比分别为8.97个月、5.95个月、6.20个月、6.69个月，昌平区去化速度相对最慢，昌平区本月带看量下滑，市场相对不够景气。

三、在架结构变化

1、地域分布——朝阳区成交占比居全市三分之一

从9月份的在架房源区域分布看，较上个月出现小幅变化，朝阳区依旧占据老大地位，当前在架房源量达7648套，占全市31%，较上个月增加1个百分点，而海淀区本月在架量为3626套，占比14%，继续较上个月下滑1个百分点，昌平和丰台占比分别为12%和8%。

从在架板块排名来看，本月回龙观赶超望京板块成为在架量TOP1，数据显示，9月底，该板块在架量为800套，高出第二位望京板块45套，两板块近期在架量呈现“你争我赶”态势。在上榜的各板块中，位列第十位的望京板块在架房源均价居首，达78607元/平米。

从新增挂牌房源看，回龙观以386套的新增量居首，环比下滑8%，位居第二和第三位的分别是望京和天通苑，新增房源分别为303套和253套。

从9月成交区域结构来看，朝阳区、海淀区、昌平区、丰台，本月成交占比分别为33%、14%、9%、9%，位于前四位，与在架排名相同，其中，海淀区成交占比高于在架占比2个百分点，而昌平区成交占比低于在架占比3个百分点，说明昌平区去化能力相对弱于朝阳区。

从9月成交板块来看，回龙观以143套的成交量遥遥领先于其他板块，望京和北苑则分列第二、第三位，在架板块排名第三的天通苑板块在成交榜单中落至第四位，在成交板块TOP10中，望京板块以68498元/平米的成交均价居首，低于其在架均价约13个百分点。

2、面积结构——60平米以下户型今年保持在3成以上成交份额

从在架房源的面积结构上看，各面积段结构变化基本稳定。9月底，60-90平米的户型占比保持在36%，依旧最高，60平米以下以及90-120平米的户型占比分别保持在18%和22%，其他区段房源量占比都在10%以下。

从成交结构看，北京二手房市场60平米以下的小户型需求态势火热，持续保持在3成以上的份额，仅次于60-9-平米户型段的成交占比，而相对于60平米以下仅18%的在架占比，此类以老公房为主的房源去化速度非常快。

从全市二手房网签套均面积上看， 4-7月份，北京二手房套均成交面积呈现缓步上扬，2017年7月，达97平米，较3月份的87平米上扬了11%，而8月份则出现大幅跳水，套均面积仅90平米，又跌回4月份水平，9月份则继续回落。

平安好房研究院分析，正是由于政策消化期已过，价格平稳，一部分刚需购房者看到价格到位后便积极入市，导致实际成交端刚需户型比重大幅提高，预计今年四季度将是这部分自住购房者入市的集中期，小户型去化速度将进一步增快。

3、总价结构——300-500万元总价段房源供求两旺

从各个总价区段的房源占比看，300-500万元总价段的房源本月占比36%，与上个月持平， 相较3-7月份出现一定提升，而500-800万元总价段的房源在架占比从5月份以来持续呈缩小之势，本月为31%。

从成交的总价结构看，300-500万元成为绝对主力，今年以来持续保持在4成上下浮动，9月份更是达到了44%的全年最高份额，高于在架量8个百分点，而500-800万元总价段成交占比27%，居第二位，低于在架量占比的4个百分点。

平安好房研究院指出，随着一部分刚需购房者开始入市，业主方面也积极挂牌出售，导致300-500万元总价段房源成交量保持高涨。

四、价格走势

1、全市挂牌和成交均价变化——在架均价连续四个月小幅下挫，成交均价保持平稳

平安好房研究院数据显示，今年以来北京市二手房挂牌价格持续呈现波动上扬，直至达5月份70844元/平米的最高位后，才出现下滑。9月底，全市在架二手房均价为65467元/平米，呈现连续四个月的小幅下滑，本月环比下滑1%。

从成交均价看，9月为60582元/平米，环比基本持平，相较3-7月有小幅下跌。

平安好房研究院指出，当前市场平稳，大跌大涨不再，恐调控力度至此，房价继续下滑的趋势并不明显，因此看，对于刚需购房者而言，也无需继续观望，第四季度将是购房的好时机。

从区域上看，西城和东城是全市范围内两个在架均价超过10万元/平米的区域，9月在架房源的均价分别为10.91万元/平米和10.05万元/平米，而海淀、朝阳则分别以88345元/平米和73674元/平米的均价，位列第二梯队，香河以20839元/平米的价格成为洼地。

板块上看，西四仍旧以13.65万元/平米的在架房源均价拔得头筹，另外，高于12万元/平米的板块还有德胜门、交道口、六铺炕、金融街、宣武门、东单、万柳共7个板块，于上个月持平。低于3万元/平米的板块包含燕顺路东、燕京航城等共13个板块。

2、挂牌价格涨跌情况——燕郊跌价一成

从今年以来各月度的涨跌价房源占比情况来看，4月份以来，跌价房源占比保持在3成上下，而涨价房源自从5月份以来几乎绝迹。9月数据显示，全市二手房房源中，71%的房源价格在当月中保持稳定，未作调整，有28%的房源作了降价调整，较上个月下滑2个百分点，而仅1%的房源有上涨。

从区域上看，燕郊以10.79%的降幅居各区域之首。而其余区域多在5-6%左右的水平。

平安好房研究院指出，近年来，燕郊房价疯狂飙升，在严厉调控下，投资客比重较高的燕郊成为被市场“当头一棒”的典型区域，燕郊楼市“掉头”，卖房者的信心遭蚕食，换房者、投资客降价卖房开始频频出现。当前，燕郊在架房源均价为24435/平米，和目前仍高高在上的4万新房价格出现明显落差，这主要是基于未来新房潜在供应比较稀少的缘故。此轮限购将抑制短期炒房客，长远来说，随着京津冀一体化发展，北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的，未来燕郊楼市的市场格局会发生何种变动，还有待观察。

附：小区在架房源排名

备注：

1、 本报告挂牌数据的物业类型全部为住宅。

2、除了特别说明是全市网签数据外，其余涉及挂牌和成交的数据样本为不完全统计，但不影响整体走势及架构的分析。