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小区的地下车库归属权到底是谁的?随着私家车增加，城市居民对车位的关注度空前。一般业主都认为车位需要从开发商手中购买，但郑州市有一个小区“不简单”，他们通过一波“神操作”，将300余个地下停车位从开发商手中“争取”了过来，租金归小区公共所有。不料，运行了没多久，小区业主委员会及新物业公司，被开发商告上了法庭。一审败诉后，业主们和律师重新收集整理证据，提起上诉，昨日二审开庭审理。
【缘起】
业主维权始于“自治”
300余个地下停车位
“起初我们对停车位归属问题也不了解，不在意。”郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会主任梁芳静介绍，直到业委会成立几个月后，小区有购买了地下停车位的业主找到她“投诉”，称自己从开发商手中购买的车位没有产权证，有的是只有一张收据，有的是有一本开发商签署的地下车库使用权转让合同。本着为小区业主们负责的态度，梁芳静开始认真调查地下停车位的问题。
“我们小区原本规划是1120个停车位，地上地下都有，但最后建成785个，都在地下。目前，还有300多个车位没有卖出。”梁芳静说，业委会成员咨询律师了解到，有些停车位产权是属于业主的，开发商不能再卖给业主，收“二回钱”。恒通新城小区应该就属于这种情况。
这个说法让广大业主振奋，买了车位的打算找开发商退钱，没买的也都观望起来。
随后，该小区业委会进行了“三步操作”：第一步，业委会与原来的物业公司解除服务协议，随后通过公开招标选聘新物业公司——深圳市恒博物业管理公司郑州分公司。
第二步，将没有出售的300多个车位“收回”，出租给小区业主，其间，新物业公司投资建设了道闸、重新规划了车位、铺设了减速带等。
第三步，业委会向业主公布，本着取之于民用之于民的原则，这300多个地下车位的租金(包含车库租金)用于小区公共区域设施改造及部分设施维护使用，所有租金年底将向全体业主公示。
【诉讼】
40多个小区的业委会代表参加旁听
小区业主满意了，开发商不满意。在开发商看来，整个地下一层的车库车位及附属设施均是开发商设计、施工并出资建设的，归属开发商所有。新物业公司居然与业委会“合谋”，侵占了地下车位，应当予以返还，并赔偿“侵占”期间的损失费。
为了“夺回”300多个地下车位，开发商将深圳市恒博物业管理公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理公司及恒通新城小区业主委员会三方告上了法庭，要求停止侵权，归还停车位及车库，并赔偿侵占期间的损失。
今年5月，一审判决三方归还车位，并赔偿其间车位使用费12万余元。物业及业委会不服一审判决，提起上诉。
12月5日，二审开庭审理，300余人到庭参与旁听。据不完全统计，旁听者除了恒通新城小区业主代表，还包括40多个小区的业主委员会代表，20多个未成立业委会小区的代表。经过两个多小时的庭审，法院宣布休庭，择日宣判。
【三大焦点】
地下停车位到底应该归谁所有?
地下停车位到底应该归谁所有?这到底是一场车位的“抢夺战”还是“保卫战”?记者多方采访，开发商和小区业主各执一词。
1. 地下停车位属于开发商的专属部分，还是小区业主的共有部分?
恒通新城业委会代理律师、河南春屹律师事务所律师李全永介绍，从建设用地的来源来认定地下车位的归属有两种：一种是根据《物权法》第136条的规定，在地下设立建设用地使用权，由建设单位交纳土地出让金，独立报建审批，独立成本核算，其所有权属开发商，可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第139条的规定，地下车位属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间，不计容积率的，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于公共产权。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
从上述法律规定来看，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，地下车位所使用的土地是业主交纳土地出让金的土地下面的土地，小区的土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为全体业主享有，并且计入了容积率，当房屋出售后，附属建筑物下面的地下车位不可能单独获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施的所有权和分配权。
由此可见，建筑区划内的土地由业主享有使用权。
从建筑物区分所有权的角度看，建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分，恒通小区地下车位是否具备建筑物区分所有权中的专有部分产权为本案的关键所在，在恒通置业有限公司没有证据证明地下车位属于专有部分产权的情况下，其不能对此享有所有权。
开发商代理人则表示，虽然小区业主购买了商品房，但并未取得地下的土地使用权，开发商在地下所建设的地下车库所使用的土地使用权与小区业主购买商品房所使用的土地使用权并不重叠也不矛盾。《物权法》第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。
2.地下停车位建造成本是否纳入商品房成本?
开发商代理人介绍，开发商拥有建设工程用地规划许可证、建设工程(建筑)规划许可证附件、建设工程施工合同及付款凭据，可证明地下车库是经过规划许可，由开发商投资建设的，开发商为原始取得所有权人;而地下车库的开发成本是单独核算的，也没有进入住宅商品房的成本。因此，地下车库归开发商所有是权属清晰的。2011年9月26日，开发商缴纳防空地下室易地建设保证金50万元，随后两年向河南某建筑公司支付郑开“恒通新城”地下室工程项目费用共计20510000元，并缴纳防空地下易地建设费900余万元。房屋建筑面积测绘成果书、商品房买卖合同证明地下车库并未进入小区住宅商品房的面积公摊。
业主代表认为，开发商提供的规划许可证显示，其建设规模包含地上地下(地下部分包含人防工程)，投资总额为4.3亿元。显然，开发商对于恒通新城小区的投资是整体的，未区分地上、地下抑或是人防工程。开发商不能证明地下车位系其单独立项、单独报批、单独核算。
3.《商品房买卖合同》约定车位归开发商，是否生效?
开发商代理人介绍，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在购房之初，开发商就与业主签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》明确约定地下车库、车位所有权归开发商所有，该项约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，是有效的。
业主代表则表示，房屋买卖双方在房屋交易中，双方签订《合同补充协议》时处于不平等的地位，该补充协议是开发商拟制的格式合同，系排除购房者权利的协议，存在合同欺诈。
（来源：大河报）