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来源：民商事裁判规则
作者：唐青林 李舒 刘倩
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裁判要旨
不动产抵押权的设立，应当以不动产登记簿登记公示为标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准。不动产抵押登记簿记载不明确，不能产生抵押权设立的法律后果。
案情简介
一、2010年3月25日，新疆普瑞铭房地产有限公司克分公司（下称“房地产公司”）向新疆聚鼎典当有限责任公司（下称“聚鼎公司”）抵押包括涉案商铺在内的商铺30间，完成抵押登记。登记簿记载“房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺”。
二、2011年8月31日丁维生与房地产公司签订《商品房买卖合同》，付清房屋总款95.7%及全部税费。因案涉房屋所在小区未办理大产权证，所以案涉房屋没有完成过户登记。
三、2014年5月4日聚鼎公司向法院申请强制执行抵押权，克拉玛依中院于2014年6月5日作出（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》，裁定对抵押财产进行拍卖。
四、案外人丁维生主张被执行财产58-1号商铺系其所有，提出执行异议，法院裁定中止执行。聚鼎公司不服向克拉玛依中院提起执行异议之诉，要求继续执行涉案房产。
五、克拉玛依中院和新疆高院均判决驳回聚鼎公司诉讼请求。聚鼎公司不服，向最高人民法院提起再审申请，最高法院裁定驳回聚鼎公司再审申请。
裁判要点
本案争议的焦点问题在于商铺买受人能否要求排除抵押权人对案渉商铺的优先受偿权。最高法院从三个方面对此予以论证：
首先，不动产物权变动，非经登记不生效力。最高法院认为依据《物权法》第六条、第十四条、第十六条和第一百八十七条的规定，不动产物权的设立应当进行登记，不动产登记簿是物权归属的内容和根据。丁维生在购买案渉商铺时，并不存在抵押权登记。
其次，判断抵押登记簿记载的抵押财产是否具体、特定、明确，应当以社会上通常第三人的标准判断。按照社会上通常第三人的理解，涉案商铺没有被明确登记为抵押财产，因此在法律上应当认为没有进行抵押登记，所以对涉案房屋的抵押权没有设立。
再次，案外第三人购买涉案商铺未完成过户登记非因自身原因，而是因为本案抵押人房地产公司未办理大产权证，所以案外第三人无法办理小产权证完成过户。
基于以上三点理由，最高法院认为买受人丁维生对案渉商铺享有足以排除强制执行的的民事权益，故裁定聚鼎公司的再审申请。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对抵押房产登记簿记载不明确不能产生抵押设立的结果相关问题，总结要点如下，供实务参考。
1、从事不动产交易前，务必向不动产登记机关查询拟交易不动产的登记情况。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，作为房屋买受人而言，无论购买的房屋是在建房屋，还是已经颁证登记的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋登记在交易对象名下、无抵押登记或其他权利负担登记后再行购买，否则极易引发纠纷。
2、办理不动产登记，作为登记对象的不动产必须具体明确。根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”因此，物权的设立必须以标的物具体明确为前提，本案聚鼎公司败诉的一个关键原因就在于，对“商铺”的抵押登记不够具体明确。所谓不动产具体明确，应按照社会上通常的第三人如何理解为标准。根据我们处理大量不动产纠纷案件积累的经验来看，通常情况下，不动产性质（建筑物还是土地）、四至、坐落、相邻不动产权利人情况、面积等可作为判断不动产是否具体明确的标准。
3、对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，对不动产的非权利事项登记作具体、特定、明确的记载。如不动产登记申请不够具体明确，应要求登记申请人进一步补充，如不能补充的，应以登记对象不明为由拒绝登记，防止发生不必要的纠纷，威胁交易安全。
相关法律法规
《物权法》
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下为该案最高法院再审裁定“本院认为”部分关于本案争议事项的详细论述与分析
本院经审查认为，聚鼎公司的申请再审事由不成立， 理由如下：
第一，依据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据《物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，因为丁维生2011年8月购买并实际占有的芙蓉花园第58-1号商铺到目前为止还没有办理产权证，属于《物权法》第一百八十七条规定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。
经查，克拉玛依市房地产抵押登记簿记载：序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。从抵押登记簿记载的内容来看，对丁维生而言，其购买的芙蓉花园第58-1号商铺并没有明确登记为抵押财产。既然如此，其购买的案涉商铺在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于丁维生对该商铺享有的权利。聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。
对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。
之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
需要特别指出的是，从本院到新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院询问丁维生了解的情况看，实际上丁维生购买案涉商铺前后，都没有到当地房地产管理部门查看案涉商铺的抵押登记情况。如果当地房地产管理部门的抵押登记簿明确记载克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园第58-1号商铺为抵押财产，该抵押登记簿又能够被丁维生查阅，那么丁维生就不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。
第二，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》后当即支付了总房款的95.7%（188000元）及全部税费，普瑞铭克分公司亦向其交付了商铺，后由丁维生占有使用至今。该商铺未办理过户登记不是丁维生自身的原因，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。因丁维生是以取得案涉商铺所有权为目的订立合同和支付相应价款，对案涉不动产已经实际占有使用至今，且非因自身原因未办理过户登记；加之案涉商铺在法律上应当认定为没有在抵押登记簿上登记公示，该商铺不是抵押财产，故丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决理由虽然不充分，但结果正确。
案件来源
新疆聚鼎典当有限责任公司、丁维生申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申2274号]